Phát biểu tại Hội nghị, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho rằng cần phải đánh giá khách quan, trung thực những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản để từ đó có những giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững.

Qua báo cáo của Bộ Xây dựng và ý kiến của các đại biểu tại Hội nghị đại diện cho nhiều bên liên quan, có thể khẳng định thị trường bất động sản có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế, bởi có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành sản xuất. Việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản giúp cho khơi thông hoạt động sản xuất kinh doanh của nền kinh tế.

Trong những năm qua thị trường bất động sản có sự tăng trưởng cao. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang gặp một số khó khăn vướng mắc, trong đó có vấn đề về nguồn vốn, và một phần trong đó có khó khăn, vướng mắc về nguồn vốn tín dụng của hệ thống ngân hàng.

Nguồn vốn cho thị trường bất động sản được huy động từ rất nhiều kênh khác nhau như nguồn vốn FDI, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, huy động qua thị trường chứng khoán, vốn và tài sản của chính doanh nghiệp và vốn huy động của người mua nhà.

Trong những năm qua, nguồn vốn tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản luôn có sự tăng trưởng khá cao. Đặc biệt năm 2022, tín dụng chung của nền kinh tế tăng 14,17%, nhưng riêng tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản đã tăng 24,2%. Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ của nền kinh tế ở mức khá cao, khoảng 21,6% và giá trị tuyệt đối là 2,58 triệu tỷ đồng. Trong cơ cấu này, trên 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở, chủ yếu là phân khúc nhà ở giá trị cao - phản ánh bức tranh mất cân đối cung cầu của thị trường bất động sản như các ý kiến đã nêu tại Hội nghị - còn hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản.

Với những con số trên thì nhận định cho rằng chính sách tín dụng thắt chặt, siết chặt đối với bất động sản trong năm qua là chưa thỏa đáng. Bởi như phát biểu của Tiến sỹ Cấn Văn Lực tại Hội nghị, trong nguồn vốn phát triển bất động sản năm 2022, vốn tín dụng chiếm đến 70%, còn các kênh khác chiếm khoảng 30%. Vì vậy, Thống đốc cho rằng cần phải đánh giá một cách trung thực, khách quan để có giải pháp tháo gỡ cho thị trường bất động sản.

Trước hết, như nhiều ý kiến phát biểu tại Hội nghị, trong năm 2022, các kênh nguồn vốn khác, như kênh trái phiếu doanh nghiệp gặp khó khăn. Đây là kênh huy động vốn trung, dài hạn hỗ trợ rất tích cực để giảm sự phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng vì nguồn vốn hệ thống ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn hạn (80% là huy động vốn ngắn hạn). Cho nên, cần có những giải pháp để khôi phục kênh trái phiếu doanh nghiệp để phát triển thị trường này trở lại.

Về phía các ngân hàng, trong những tháng cuối năm, đặc biệt từ tháng 10/2022, khi sự cố SCB xảy ra, bản thân các ngân hàng cũng phải lo về thanh khoản, để đảm bảo bất cứ khi nào người dân rút tiền đều có khả năng trả. Vì vậy, các NHTM phải cân đối nguồn vốn cho phù hợp để cấp tín dụng cho bất động sản vì tín dụng bất động sản thường là món vay giá trị lớn, kỳ hạn dài. Bản thân các NHTM cũng tự quyết định trong việc cấp tín dụng.

Toàn cảnh Hội nghị (Ảnh: Dương Giang)

Đối với lĩnh vực bất động sản, vướng mắc về mặt pháp lý là lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án. Khi chưa có đủ cơ sở pháp lý, chưa xác định được giá đất thì bản thân các dự án chưa chứng minh được tính khả thi, khả năng trả nợ của doanh nghiệp khi trình lên các TCTD, nên bản thân TCTD khó có thể cho vay. Đây cũng là ý kiến được các ngân hàng nêu trong Hội nghị tín dụng bất động sản. Do đó, nếu vướng mắc về mặt pháp lý được tháo gỡ, sẽ giúp khơi thông dòng vốn tín dụng của ngân hàng.

Về mất cân đối cung cầu trên thị trường; với phân khúc cao cấp, tín dụng trong những năm qua vào lĩnh vực này khá lớn. Hiện nay với những dự án chưa có cơ sở pháp lý, từ góc độ của người đầu cơ, thu nhập cao thấy với giá như vậy chưa có nhu cầu mua. Nên với phân khúc này cần hoàn thiện thủ tục pháp lý, tức là đã xây xong nhà phải có sổ hồng, sổ đỏ thì người dân mới mua và lưu ý về giá cả. Nếu hai điều này được giải quyết có thể sẽ kích thích nhu cầu mua nhà đối với phân khúc cao cấp.

Đối với phân khúc nhà ở có giá trị thấp và nhà ở xã hội đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2022, cả nước có 682 dự án với 301.967 căn hộ. Dự án nhà ở xã hội có 150 dự án với 19.967 căn hộ. Vì vậy, việc cải thiện và thúc đẩy nguồn vốn cho thị trường bất động sản này phải có những giải pháp thúc đẩy nguồn cung với các doanh nghiệp xây dựng phân khúc này.

Tại Hội nghị về tín dụng bất động sản, NHNN cũng đã chỉ đạo các TCTD tiếp tục dành nguồn vốn cho các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thực; đồng thời tích cực tiết giảm chi phí hoạt động để cho vay với lãi suất thấp hơn.

Quan điểm của NHNN là để hướng tới phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững thì phải hướng tới phục vụ đa số người dân, đặc biệt là người có nhu cầu thực về nhà ở, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, trục lợi.

Về tín dụng, năm 2023, NHNN định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm là 14 - 15%, cao hơn mức 14,17% của năm ngoái. NHNN cũng không có room riêng kiểm soát tín dụng cho bất động sản.

Đối với đề xuất của Bộ Xây dựng về gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, NHNN nhận thấy việc có riêng một gói tín dụng cho lĩnh vực này là cần thiết, để tăng cung nhà ở xã hội, giúp giảm mất cân đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nguồn vốn từ đâu là vấn đề cần phải cân nhắc.

Với nguồn vốn từ tái cấp vốn, đây là cung ứng tiền ra với thời gian dài hạn trong 10 - 15 năm tới, có thể làm giảm tính linh hoạt của chính sách tiền tệ. Vì vậy, đối với nguồn vốn cần tính toán tổng thể trên cơ sở chính sách tiền tệ cũng đang thực hiện nhiều chỉ đạo của Chính phủ về tái cơ cấu như tái cơ cấu các ngân hàng 0 đồng…, cũng như phải dành nguồn vốn cho các lĩnh vực, các ngành kinh tế khác.

NHNN đã họp với 4 NHTM nhà nước, và các ngân hàng này đã thống nhất dành một gói tín dụng cho lĩnh vực này trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay (cho cả người xây dựng và người mua nhà) thấp hơn từ 1,5 - 2 % lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

NHNN sẽ giao các đơn vị tổ chức, theo dõi, triển khai chương trình này. NHNN cũng sẽ thông báo cho các NHTM khác và nếu các ngân hàng khác tham gia gói này thì sẽ được nhiều hơn. Trong quá trình triển khai, nếu các ngân hàng này nếu thiếu hụt về thanh khoản NHNN sẵn sàng tái cấp vốn cho các ngân hàng.

Về lãi suất, NHNN đang cố gắng điều hành, điều tiết tiền tệ, chỉ đạo các TCTD tích cực tiết kiệm chi phí hoạt động để giảm mặt bằng lãi suất. Về cơ cấu thời hạn trả nợ, NHNN thấy nhiều ý kiến hay tại Hội nghị, đó là Bộ Xây dựng cần rà soát, xem dự án nào mang tính đầu cơ, dự án nào gắn với sản xuất kinh doanh, với thương mại và dịch vụ, thì sẽ có ứng xử về các giải pháp tháo gỡ riêng. NHNN cũng sẽ chỉ đạo TCTD tích cực làm việc với các doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường này.

PV