Ghi nhận của VnExpress chiều 24/2 cho thấy, tầng trệt là khu vực sôi động nhất của tòa Bitexco khi các quán cà phê và cửa hàng mỹ phẩm vẫn hoạt động bình thường. Nhân viên, đối tác của những công ty đặt văn phòng trong toà nhà Bitexco cũng thường xuyên qua lại khu vực này.

Từ tầng 1 trở lên, không khí ảm đạm hơn khi nhiều mặt bằng không có khách thuê. Lượng khách vãng lai đến Bitexco chủ yếu tập trung ở tầng 2 khi nơi đây còn một nhà hàng lẩu và một quán cà phê hoạt động. Tầng 3 đến tầng 6 trước đây là khu vực ẩm thực, giải trí sôi động, nhưng nay đã "cửa đóng then cài". Thang máy và thang cuốn dẫn lên các tầng này đều không hoạt động.

Thu Thảo, nhân viên văn phòng làm việc ở toà nhà bên cạnh Bitexco, cho biết nhiều cửa hàng đã trả mặt bằng từ năm ngoái nên cô và đồng nghiệp không thường xuyên đến đây ăn trưa như trước. "Tiếc nhất là rạp chiếu phim ở tầng 3, nơi mình ghé từ thời còn là sinh viên cách đây 10 năm, cũng đóng cửa từ tháng 4/2022", Thảo nói.

Ông Võ Hoàng Quân, Giám đốc Công ty Bất động sản Center Land - doanh nghiệp chuyên môi giới bất động sản thương mại tại khu trung tâm quận 1, TP HCM - xác nhận, các khách thuê bán lẻ thuộc khối thương mại của tòa tháp Bitexco bắt đầu rút đi từ cuối năm 2022. Đến tháng 2 năm nay, việc khách thuê rút khỏi tòa nhà diễn ra rầm rộ hơn. Hiện các mặt bằng bán lẻ tại tòa tháp này đều ghi nhận khách thuê hoàn tất trả mặt bằng trong khi khối văn phòng tỷ lệ lấp đầy vẫn cao.

Nói với VnExpress, đại diện Bitexco (chủ tòa nhà) cho biết, họ chủ động rà soát các hợp đồng thuê để chuẩn bị cho kế hoạch cải tạo, nâng cấp cao ốc này. Đến quý I năm nay, công ty lần lượt thu hồi mặt bằng để cải tạo, nâng cấp cuốn chiếu nhằm mang lại những trải nghiệm đặc biệt cho khách hàng.

Ngoài ra, những ngày qua xuất hiện thông tin khu trung tâm Thương mại và Dịch vụ Bitexco Financial Tower (BFT) đóng cửa, dừng hoạt động, theo Bitexco, "là không chính xác".

Ngoài nguyên nhân chủ quan do chủ tòa nhà tác động để thu hồi mặt bằng, bố trí lại không gian, theo ông Võ Hoàng Quân, việc khách thuê văn phòng ở đây hiện vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao trong khi khách bán lẻ rút, có thể hé lộ những nguyên nhân khách quan.

Đó là Covid-19 và kinh tế suy giảm khiến thị hiếu mua sắm, trải nghiệm tiêu dùng thay đổi, khách thuê phải cân đối hiệu quả kinh doanh và chi phí mặt bằng. Bitexco là tòa nhà thương hiệu lớn nhất Việt Nam từ năm 2010 đến nay, giá thuê văn phòng lẫn khối thương mại bán lẻ tại đây luôn định vị ở ngưỡng phân khúc cao cấp. Đặc thù đó, theo ông Võ Hoàng Quân, cũng sàng lọc khách thuê tại Bitexco phải có ngân sách lớn.

Mặt khác, với giá thuê mặt bằng thương mại tại Bitexco trung bình trên dưới 80 USD một m2 tùy vị trí tầng cao, tầng trệt giá thuê nhỉnh hơn 15-20%, tại khu tứ giác Hải Triều – Hồ Tùng Mậu, phường Bến Nghé, quận 1, khu mua sắm Bitexco có thể chịu sự cạnh tranh từ 2 phía. Đó là sự cạnh tranh đến từ các trung tâm thương mại là biểu tượng mới và các mặt bằng nhà phố diện tích lớn, vị trí đắc địa tương đồng nhưng giá thuê linh hoạt trong bối cảnh cạnh tranh hút khách thuê khá gay gắt khi kinh tế và tiêu dùng suy giảm.

"Những khó khăn trong mùa dịch Covid-19 và hậu đại dịch cũng phần nào khiến khách thuê ngành bán lẻ đuối sức, dẫn đến cắt giảm định phí, di chuyển sang nơi khác và không tham gia nổi sân chơi có chi phí cao, là diễn biến bình thường trên thị trường", ông Quân nhận xét.

Bổ sung nguyên nhân khách quan, ông Nguyễn Hữu Thiện, Tổng giám đốc Công ty đầu tư Sabay Home, đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản cho thuê tại TP HCM nhận định, trước đây, Bitexco có vị thế độc tôn số 1 về diện tích, quy mô tòa nhà, vị trí, giao thông. Nhưng từ khi các ông lớn Takashimaya, Landmark 81 ra đời với phong cách mới đã hút rất nhiều các nhãn hàng, dịch vụ trên thị trường, ít nhiều phả sức nóng cạnh tranh tới khu thương mại của Bitexco.

Về kế hoạch cải tạo tòa tháp, Đại diện Bitexco tiết lộ, tập đoàn và Kiến trúc sư Carlos Zapata – tác giả thiết kế tòa cao ốc này - đã trao đổi về kế hoạch cải tạo tòa nhà và đưa ra các giải pháp chuyển đổi để bắt kịp và đi đầu trong xu hướng mới. Trong đó, tòa nhà chú trọng nâng cấp Đài Quan Sát Saigon Skydeck lên một tầm cao mới nhằm đem lại cho du khách những trải nghiệm thú vị hơn, mang đậm bản sắc văn hóa Việt Nam.

Với kế hoạch tái định vị, những nhà hàng sang trọng sẽ được mở cửa tại đây, mang đến trải nghiệm dành cho nhóm khách hàng cao cấp và tinh hoa. Kế hoạch cải tạo, nâng cấp đã nhận được sự phối hợp, ủng hộ của các khách hàng đang hiện diện tại BFT.

Theo đó, tòa tháp 68 tầng này sẽ không kinh doanh diện rộng mà tập trung chuyên sâu vào một lĩnh vực để nâng tầm trải nghiệm đặc biệt cho khách tham quan du lịch.

Mục đích lần cải tạo này là tiếp tục khẳng định vị thế là Toà nhà văn phòng cao cấp A+, xứng tầm là một địa danh mang tính biểu tượng của TP HCM cũng như điểm đến thăm quan, du lịch nổi tiếng, với mục tiêu một số hạng mục có thể đưa vào sử dụng trở lại từ quý II/2023.

Việc Bitexco đưa ra chiến lược cải tạo mới lại, quy hoạch lại diện tích và khu vực thuê lại thương mại để tăng tính cạnh tranh là hoạt động bình thường các chủ tòa nhà vẫn thường thực hiện. Theo thời gian, những yếu tố cũ sẽ không còn phù hợp để cạnh tranh trong thị trường bán lẻ nhiều biến số liên tục thay đổi như TP HCM.

Ông Nguyễn Hữu Thiện đánh giá, quan sát thực tiễn khách thuê văn phòng vẫn làm việc bình thường, chỉ có khách thuê khu vực thương mại rút đi, cho thấy mảng văn phòng duy trì được vị thế hoạt động cho thuê dài hạn.

Do đó, nếu khu thương mại của tòa tháp được cải tạo, làm mới lại phù hợp với lớp khách hàng thuê mới và cập nhật xu hướng mới, tăng trải nghiệm mua sắm, việc khởi động lại hứa hẹn có thể giúp tăng tính cạnh tranh và hút lượng khách mới. Ông nhìn nhận, Bitexco vẫn là điểm đến độc bản (không có đối thủ sao chép) và thương hiệu tòa nhà được cộng đồng quốc tế nhận diện tốt, là yếu tố hút khách hàng trong và ngoài nước khi đến khu trung tâm TP HCM.

Bitexco Financial Tower cao 68 tầng gồm khu vực Văn phòng và Khu vực Trung tâm thương mại, được khánh thành và đi vào hoạt động từ năm 2010. Trong suốt 13 năm qua, tháp tài chính Bitexco là biểu tượng cho sự phát triển của TP HCM. Nhiều công ty tài chính, bảo hiểm, luật, kiểm toán, truyền thông, điện tử, thời trang, mỹ phẩm, ẩm thực đã lựa chọn tòa nhà làm địa điểm kinh doanh.

Trung Tín – Phương Đông