Cụ thể, từ năm 2025, đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong cùng thửa đất thì được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Tuy nhiên, phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Còn với đất nông nghiệp như đất trồng lúa, so với quy định cũ là các hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng thì luật mới đã không còn quy định này. Nghĩa là từ đầu năm 2025, các cá nhân có nhu cầu thì được cho phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa trong hạn mức tối đa là 2 - 3 ha tùy khu vực. Còn những trường hợp chuyển nhượng quá hạn mức này sẽ phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất được Ủy ban Nhân dân cấp huyện phê duyệt.

Cũng từ những quy định mới này, trên nhiều diễn đàn và cả mạng xã hội đã xuất hiện nhiều ý kiến bình luận, thậm chí còn có ý kiến cho rằng có thể đầu cơ đất nông nghiệp. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, cũng như các công ty phân tích thị trường điều này là không khả thi, do đó người dân và nhà đầu tư cần cẩn trọng.

Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua trong đó có những quy định mới quan trọng liên quan đến đất nông nghiệp. (Ảnh minh họa - Ảnh: VGP)

Với quy định mới trong luật, Nhà nước đã hướng việc sử dụng đất nông nghiệp được thuận lợi hơn rất nhiều khi cho phép người không trực tiếp là nông dân vẫn có thể sở hữu đất nông nghiệp với diện tích lớn hơn có thể lên tới hàng chục ha. Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp, tổ chức có thể mua trực tiếp đất nông nghiệp để triển khai dự án. Tuy nhiên, luật mới cũng đi kèm quy định, là các dự án này phải để phục vụ cho phát triển nông nghiệp hiện đại, ví dụ như nhà kho, trang trại, cánh đồng mẫu lớn, du lịch sinh thái… Các quy định này sẽ làm gia tăng giá trị sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn so với trước.

Ngoài ra, luật mới cho phép nâng hạn mức chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp lên tối đa 15 lần so với trước, tạo điều kiện cho các tổ chức, doanh nghiệp được thực hiện các dự án có quy mô lớn hơn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết: "Cùng với quy định về tích tụ đất nông nghiệp, tập trung đất nông nghiệp, các quy định này phối hợp lại tạo ra một động lực để chúng ta xây dựng, phát triển nông nghiệp và nông thôn theo hướng xây dựng nông nghiệp hiện đại".

Theo các chuyên gia, từ góc độ phát triển kinh tế, các quy định mới huy động được nguồn lực xã hội, các nhà đầu tư có trình độ, có công nghệ giúp khơi thông nguồn lực đất đai bằng việc phát triển các dự án nông nghiệp hiện đại. Tuy nhiên, nhìn góc độ đầu tư bất động sản thì việc đầu tư, thậm chí đầu cơ đất nông nghiệp là không hiệu quả. Bởi thời gian qua, tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp không hề nhỏ.

"Làm nông nghiệp không chỉ có đất, không chỉ có tiền mà phải thực sự có năng lực, ý chí và tâm huyết. Chính vì vậy chúng ta cho rằng cứ việc mua đất nông nghiệp sau đó sẽ sinh lời như dạng đầu cơ ngày trước thì chúng ta sẽ bị thất bại", TS Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng nói.

Ngoài ra, nếu như có những khu đất nông nghiệp được Nhà nước cho phép chuyển đổi thành đất thương mại dịch vụ, đất ở thì phải nằm trong quy hoạch được duyệt của cấp có thẩm quyền. Như vậy, theo các chuyên gia, theo Luật Đất đai mới này, việc thu gom mua đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi.

Có thể thấy, các quy định mới chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho nông dân và phù hợp với các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Do đó, các nhà đầu tư bất động sản cần cẩn trọng, phải hiểu rõ quy định của luật để tránh đầu tư không hiệu quả, mua giá cao lại khó thanh khoản.

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!