Nguồn cung thấp, nhu cầu vẫn cao

Thị trường bất động sản tại khu vực phía Nam trong thời gian qua đang gặp nhiều khó khăn, việc pháp lý dự án chưa được thông suốt, dòng tiền đổ vào bất động sản bị chậm lại đã khiến toàn bộ thị trường kém thanh khoản. Các phân khúc của ngành nghề này được đánh giá là kém phát triển nhất trong 5 năm qua.

Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá, thị trường đất nền vẫn duy trì được mức ổn định, thu hút được nhà đầu tư và kênh đất nền mang lại giá trị lâu dài nên được tin tưởng.

Theo báo báo nghiên cứu thị trường của DKRA, phân khúc đất nền trong năm 2023 đón nhận 22 dự án với nguồn cung khoảng 1,850 nền, giảm 73% so với năm 2022, đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Lượng tiêu thụ đạt khoảng 751 nền, xấp xỉ 41% tổng nguồn cung mở bán mới, giảm 84% so với năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá 12.9 - 14.9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến từ 70 - 90 m2.

Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở Bình Dương khi chiếm 47% nguồn cung toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm 10% - 13% so với năm 2022.

Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 13% - 17% so với đầu năm 2023, tuy nhiên, mức giảm này diễn ra cục bộ ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, cũng như tại một số dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng - pháp lý.

Ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng giám đốc Trần Anh Group cho biết “Hiện nay, thị trường bất động sản dù gặp nhiều khó khăn nhưng đó là bức tranh chung của cả thị trường. Tuy nhiên, trong các phân khúc bất động sản thì đất nền vẫn là kênh thu hút được dòng tiền và tạo tính thanh khoản rất cao”.

Cũng theo ông Thiện, nhiều dự báo, chu kì sốt đất nền có thể xuất hiện vào giai đoạn 2025-2026, tuy nhiên điều này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Trong khi đó, hiện nay ngân hàng đã giảm lãi suất, các ngành nghề sẽ dần phục hồi trong 2024, ở đất nền cũng là một phân khúc mang giá trị bền vững, lâu dài tích luỹ theo năm tháng nên giới đầu tư vào phân khúc này đang có tâm lý chờ đợi ngày càng gia tăng.

“Năm 2024 được dự báo bất động sản có nhiều gam màu sáng, tuy nhiên không thể kỳ vọng phát triển ồ ạt, khôi phục nhanh chóng. Mà thị trường sẽ dần dần hồi sức, đi chậm và chắc tạo đà cho sự phát triển bền vững trong tương lai”, ông Thiện chia sẻ.

Luật BĐS sửa đổi giúp thị trường đất nền minh bạch

Mới đây, Quốc Hội đã thông qua Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), có hiệu lực từ đầu năm 2025 quy định siết phân lô bán nền, điều này cũng cho thấy sự điều chỉnh nóng sốt đất nền đang dần thực thi.

Với số lượng phân lô bán nền ở các đô thị rầm rộ trong những năm gần đây thì việc siết phân lô này ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường từ Bắc vào Nam và đất nền có thể không còn chứng kiến nhiều cuộc sốt đất như trước đây.

Cụ thể, theo khoản 6 Điều 31 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sẽ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Việc mở rộng phạm vi áp dụng so với quy định hiện hành (tại các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương).

Quy định này theo hầu hết các chuyên gia, nhiều khả năng sẽ góp phần gia tăng áp lực lên nguồn cung mới phân khúc đất nền phân lô cung ứng ra thị trường trong thời gian tới.

Mặc dù vậy, động thái trên cũng đồng thời mang đến những lợi ích nhất định, là tiền đề giúp thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng phát triển một cách bền vững trong tầm nhìn dài hạn.

Theo ông Lê Đình Lăng, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Phát triển địa ốc Song Long cho biết: “Luật bất động sản sửa đổi sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản, trong đó giúp minh bạch rất nhiều trong việc mua bán, đặc biệt là hoạt động phân lô bán nền. Cụ thể, luật giúp tăng cường sự kiểm soát quản lý nhà nước đối với các hoạt động phân lô bán nền; Đảm bảo đồng bộ tính mỹ quan về kiến trúc, quy hoạch đô thị (phải xây dựng nhà trên đất trước khi bán cho người mua); Đảm bảo sử dụng hợp lý, hiệu quả tránh lãng phí tài nguyên quỹ đất quốc gia…”

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cũng nhận định: “Hiện nay luật đất đai sửa đổi được thông qua giúp ích rất nhiều cho thị trường bất động sản, đặc biệt là minh bạch hơn trong các khâu phát triển bất động sản”.

Theo ông Phúc, trong năm 2024 ngoài phân khúc căn hộ thì đất nền cũng sẽ được các chuyên gia kỳ vọng và đánh giá sẽ tiếp tục bứt phá dẫn dắt thị trường.

“Tâm lý của nhà đầu tư, người dân từ rất lâu là tích luỹ tài sản, cụ thế là đất, nhà… chính vì vậy khi lãi suất ngân hàng giảm, dòng tiền được đưa ra ngoài vận hành lưu thông, các nhà đầu tư sẽ tìm đến đất để đầu tư vì phân khúc này mang lại giá trị rất bền vững và lâu dài. Trong khi hiện nay, giá trị của đất nền không còn bị nóng, bị ảo nên người mua đất sẽ tìm được khu vực có giá cả phải chăng, hợp túi tiền tính đến câu chuyện tích luỹ tài sản”, ông Phúc nhận định.

Theo ông Phạm Lâm, CEO DKRA Group, trong năm 2024 nguồn cung mới phân khúc đất nền trong năm 2024 tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Nguồn cung mới dao động khoảng 2,900 - 3,100 nền, tập trung chủ yếu tại Long An, Đồng Nai và Bình Dương.

Sự chú ý của thị trường sẽ tập trung ở nhóm sản phẩm được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực tài chính mạnh và dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định, khó có sự tăng giá đột biến trong năm 2024.

“Sự khan hiếm về nguồn cung sẽ giúp cho phân khúc đất nền có giá trị, thu hút được người mua trong năm 2024. Kỳ vọng thị trường này sẽ khởi sắc và kéo theo nhiều phân khúc bất động sản khác trong năm nay”, ông Lâm chia sẻ.