Túc tắc giao dịch

Một ngày đẹp trời cuối năm Âm lịch, anh Thanh Tùng (ngụ quận Gò Vấp, TP.HCM) dẫn theo một nhóm bạn đều là nhà đầu tư đi xem dự án bất động sản gần sân bay quốc tế Long Thành (Đồng Nai). Sau khoảng hơn 30 phút di chuyển, xe dừng tại một dự án dân cư đang hoàn thiện cơ sở hạ tầng, xung quanh đã có vài căn nhà phố mọc lên.

Tại đây, một nhân viên môi giới tên Hoàng Anh giới thiệu, đây là dự án nhà liên kế, chủ đầu tư đã bán từ trước, khách mua đang xây dựng nhà để về ở. Hiện chỉ còn 3 nền do khách kẹt tiền nên gửi bán lại với giá “F0”. Sau một hồi bàn bạc, nhóm anh Tùng quyết định chọn mua một nền đất có diện tích 100 m2 với giá 2 tỷ đồng.

“Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ siết chặt hoạt động phân lô, tách thửa đất tại các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Vì vậy, trong thời gian tới, thị trường sẽ rất khan hiếm đất nền đô thị, nên sản phẩm này sẽ có nhiều cơ hội tăng giá”, nhà đầu tư này nói và cho biết thêm, nhóm anh sẽ tiếp tục săn tìm các lô đất nền tại các khu nhà ở, khu đấu giá, khu tái định cư đã có sổ ở các quận trung tâm vì có khả năng tăng giá nhanh trong tương lai.

Tiếp tục ghi nhận thị trường đất nền, nhà phố riêng lẻ tại khu vực quận 9 cũ (nay là TP. Thủ Đức) cho thấy, giao dịch ở thời điểm hiện tại bắt đầu chuyển biến. Các cụm từ như “cắt lỗ sâu”, “bán gấp”, “hàng ngộp”… đã ít xuất hiện hơn. Thay vào đó, môi giới tăng cường đăng tin bán đất nền, nhà phố đi kèm với tiềm năng của hạ tầng khu vực trong tương lai nhằm kích thích tâm lý người mua.

Anh Toàn - một môi giới tại đây chia sẻ, trong tuần qua đã chốt cho khách thành công một lô đất rộng hơn 200 m2 nằm ở mặt đường thuộc phường Long Trường với mức giá 7 tỷ đồng, tương đương 35 triệu đồng/m2. Theo lời kể của môi giới, mức giá này đã giảm 500 triệu đồng so với đầu năm 2023, nhưng vẫn cao hơn so với 2 năm trước. Nếu đem so sánh với các lô đất khác trên cùng địa bàn thì không thể cho là “hàng ngộp”.

“Hiện tại, tôi đang chăm sóc một khách khác có nhu cầu mua đất trên đường Man Thiện, phường Tăng Nhơn Phú A. Lô đất có diện tích 114 m2, chủ đất giao bán với giá 15,5 tỷ đồng nhưng khách chưa ưng, muốn giảm xuống 14 tỷ đồng mới mua. Hiện tại, hai bên vẫn đang thương lượng”, môi giới này kể.

Khách hàng kiểm tra thông tin thửa đất. Ảnh: Lê Toàn

Kênh đầu tư dài hạn

Theo nhận định của các chuyên gia, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ phân hóa theo từng phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau. Trong đó, đất nền vẫn là kênh đầu tư nhận được sự quan tâm.

Báo cáo khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn cũng cho biết, loại hình bất động sản được quan tâm nhất đầu năm 2024 là đất nền. Dữ liệu từ khảo sát cho thấy tỷ lệ phản hồi với phân khúc này vượt trội so với các phân khúc khác trên thị trường.

Cụ thể, trong tháng 1/2024, tỉnh Khánh Hòa có lượt tìm mua đất nền tăng 2-3,5%, tập trung vào đất nền thổ cư và nhà riêng lẻ, đồng thời tăng 6% đối với đất nền dự án. Đà Nẵng cũng chứng kiến sự gia tăng nhu cầu mua đất nền dự án (2,5%) và nhà phố (10,2%).

Ở TP.HCM và Hà Nội, lượt tìm mua đất nền dự án tăng lần lượt 6% và 0,4%. Hầu hết giao dịch diễn ra ở các hoạt động thứ cấp, chủ yếu là sang tay từ nhà đầu tư và không có nguồn hàng sơ cấp nào được bán ra trong tháng.

Long An dẫn đầu các địa phương trên cả nước với lượng tìm kiếm đất nền tăng mạnh nhất, nhu cầu tìm mua đất thổ cư tăng 5,6% và đất nền dự án tăng 8,6%. Bà Rịa - Vũng Tàu và Đồng Nai cũng có sự tăng trưởng trong nhu cầu mua đất nền, chủ yếu tập trung vào đất thổ cư và đất dự án.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, đất nền vẫn luôn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm lớn từ thị trường, chiếm đến 28% tỷ trọng lựa chọn mua của khách hàng. Trong đó, 46% nhà đầu tư lựa chọn sẽ xuống tiền mua đất nền, 32% nhóm khách hàng có nhu cầu mở rộng không gian sống cũng chọn đất nền để mua vào.

Theo ông Quốc Anh, so với các loại hình bất động sản khác, thời điểm phục hồi của đất nền có thể sẽ chậm hơn do nhiều yếu tố. Khảo sát được thực hiện đối với 1.000 môi giới bất động sản cho thấy, 25% nhà môi giới nhận định phải đến quý IV/2024 thị trường đất nền mới phục hồi trở lại, khoảng 17% cho rằng sẽ phục hồi trong quý III/2024 và 22,6% nhìn nhận thời điểm đảo chiều sẽ là quý II/2024.

Xét về tăng trưởng kinh tế, dự báo sang năm 2025, kinh tế Việt Nam mới bắt đầu hồi phục. Tín dụng dành cho đầu tư bất động sản vẫn ở mức rất thấp, lãi suất dù đang giảm dần nhưng với tốc độ giảm hiện tại, dự kiến cần thêm 3-4 quý để có thể trở về mức lãi suất thấp năm 2021.

Bên cạnh đó, tốc độ giải ngân đầu tư công cũng dự kiến đến năm 2025 mới bùng nổ, Luật Đất đai sửa đổi đã được thông qua song cần có thời gian để đi vào thực tế. Ngoài ra, tâm lý thị trường vẫn còn thấp với các phân khúc bất động sản thuộc loại đầu tư như đất nền nên tốc độ phục hồi chậm.

Ông Trần Khánh Quang, người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản cũng nhận định, đất nền sẽ phục hồi sau các phân khúc bất động sản có giá trị khai thác thực như nhà phố, chung cư, lý do bởi đây là phân khúc không có giá trị khai thác ngay, mà phù hợp để đầu tư trong thời hạn dài.

“Từ trước đến nay, đất nền luôn là sản phẩm đầu tư dài hạn, là của để dành, chứng minh được mức độ tăng giá theo thời gian. Trong bối cảnh khó khăn hiện nay, tùy vào khẩu vị của nhà đầu tư mà chọn lựa phân khúc bất động sản đầu tư phù hợp. Với nhà đầu tư mua để khai thác ngay thì nên chọn căn hộ, nhà phố, còn mua đầu tư hưởng chênh thì đất nền là phân khúc cần tính đến. Hiện tại, giá đất nền tại nhiều khu vực đã giảm khá sâu nên là thời điểm phù hợp để mua vào. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải xác định tầm nhìn từ 2-5 năm, thời gian đầu tư càng kéo dài thì mức độ tăng giá càng cao”, ông Quang phân tích.

Vị chuyên gia này cũng chỉ ra một số khu vực tiềm năng trong giai đoạn tới như Đồng Nai, Bình Dương, Long An... Trong đó, Long An có dư địa tăng giá tốt hơn các địa phương còn lại vì giá còn mềm. Dẫu vậy, người mua cần xem xét các yếu tố đi kèm như điều kiện tự nhiên, hệ thống giao thông kết nối và lĩnh vực khu công nghiệp thu hút đầu tư, dự án nằm gần các khu dân cư… để xác định khả năng tăng giá trong dài hạn.