Mới đây, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), vừa có văn bản đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét, trình Thủ tướng bổ sung 2 khoản chi phí, gồm chi phí dự phòng và chi phí lãi vay vào khoản 3 Điều 5đ “Dự thảo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất".

Tháo gỡ vướng mắc về công tác định giá cho các dự án BĐS

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Hiệp hội rất hoan nghênh Bộ Tài nguyên và Môi trường rất nỗ lực để hoàn thiện "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất", mà nếu sớm ban hành thì sẽ tháo gỡ vướng mắc về công tác định giá để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại.

Việc ban hành sớm Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44 quy định về giá đất, theo Chủ tịch HoREA, sẽ góp phần để đảm bảo không thất thu ngân sách nhà nước, để đủ điều kiện cho khách hàng và chủ đầu tư dự án hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Đồng thời, cũng bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua nhà (bao gồm khách hàng là cá nhân nước ngoài) được cấp "sổ hồng" và chủ đầu tư dự án được thu số tiền 5% giá trị hợp đồng còn lại, mà việc bị chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà không do "lỗi" của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, HoREA nhận thấy, khoản 3 Điều 5đ Nghị định số 44 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 8 Điều 1 chưa bao gồm 2 khoản, là Chi phí dự phòng trong quá trình xây dựng và Chi phí lãi vay.

Điều này chưa thật hợp tình hợp lý và chưa cân bằng giữa cách tính về "ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất" tại khoản 3, với cách tính về "ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất" tại Khoản 2.

Theo HoREA lý giải "phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính, trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất, trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt".

Và tại khoản 2 Điều 5đ phần "ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất" có tính đến yếu tố "mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án".

Đề nghị bổ sung thêm 2 loại chi phí

Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 5đ về phần "ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất" lại chưa tính đến yếu tố "chi phí dự phòng" là chưa cân bằng và chưa thật hợp tình hợp lý.

Vì trên thực tế, trong quá trình thực hiện các dự án đều thường phát sinh tăng thêm chi phí đầu tư xây dựng nên việc lập "chi phí dự phòng" là rất cần thiết.

Bên cạnh đó, theo ông Lê Hoàng Châu, "chi phí lãi vay" là khoản chi thực tế của tất cả các chủ đầu tư dự án, trong đó có doanh nghiệp bất động sản.

Tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điểm c Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025) đều quy định "Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư.

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án, thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án".

Chính vì vậy, các doanh nghiệp phải huy động thêm các nguồn vốn khác, trong đó có nguồn vốn vay tín dụng nên "chi phí lãi vay" là khoản chi thực tế của tất cả các chủ đầu tư dự án bất động sản.

Tuy nhiên, hiện nay theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 16 Nghị định 132/2020/NĐ-CP: "Tổng chi phí lãi vay được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế với doanh nghiệp có giao dịch liên kết, gồm tổng chi phí lãi vay sau khi trừ lãi tiền gửi và lãi cho vay phát sinh trong kỳ của người nộp thuế, được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không vượt quá 30% tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh trong kỳ, cộng chi phí lãi vay sau khi trừ lãi tiền gửi và lãi cho vay phát sinh trong kỳ, cộng chi phí khấu hao phát sinh trong kỳ của người nộp thuế".

Do vậy, HoREA đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét trình Thủ tướng Chính phủ, bổ sung 2 khoản chi phí gồm "chi phí dự phòng" và "chi phí lãi vay" vào khoản 3 Điều 5đ Nghị định số 44 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 8 Điều 1 "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất".