Chủ tịch Tập đoàn Starwood Capital Barry Sternlicht cho biết vào tuần trước rằng, sự sụt giảm trên toàn thế giới do chi phí đi vay tăng cao đã xóa sạch hơn 1.000 tỷ USD giá trị thị trường bất động sản văn phòng. Tuy nhiên, tổng thiệt hại vẫn chưa được xác định vì có quá ít bất động sản được bán, khiến các nhà thẩm định có rất ít dữ liệu để đánh giá. Các giao dịch bất động sản thương mại đã hoàn tất trên toàn cầu giảm xuống mức thấp nhất trong một thập kỷ vào năm ngoái, vì nhiều chủ sở hữu không muốn bán các tòa nhà với mức giá chiết khấu cao.
Các cơ quan quản lý và thị trường đang lo lắng rằng tình trạng bế tắc này có thể che giấu những khoản lỗ lớn chưa thực hiện, gây rắc rối cho cả ngân hàng sau khi đã đẩy mạnh hoạt động cho vay truyền thống trong kỷ nguyên tiền rẻ và cả các công ty bất động sản.
Giá cổ phiếu ngân hàng New York Community Bancorp đã chạm mức thấp nhất trong 27 năm vào thứ Ba (6/2) sau thông tin cắt giảm cổ tức và tăng trích lập dự phòng vì tín dụng bất động sản gặp khó khăn. Ngân hàng Trung ương Châu Âu (ECB) lo ngại rằng, các ngân hàng trong khu vực đã quá chậm trong việc định giá các khoản vay và Cơ quan Quản lý Tài chính của Anh (FCA) sẽ xem xét định giá trên các thị trường tư nhân, bao gồm cả bất động sản.
Trong khi đó, một loạt bất động sản ở nước ngoài từng được các công ty Trung Quốc mua trong nỗ lực mở rộng kéo dài hàng thập kỷ của nước này đang bắt đầu tung ra thị trường khi các chủ sở hữu và nhà phát triển bất động sản quyết định họ muốn có tiền mặt ngay để hỗ trợ hoạt động trong nước và trả nợ - ngay cả khi điều đó đồng nghĩa với việc phải chịu thiệt hại tài chính. Việc Trung Quốc đẩy mạnh kiểm soát vay mượn quá mức đã khiến nhiều nhà phát triển bất động sản không thể tránh khỏi tổn thất, ngay cả những công ty từng được xem là những tay chơi lớn.
Tolu Alamutu, nhà phân tích tín dụng tại Bloomberg Intelligence cho biết: “Với những người bán có ý định bán thực sự, thị trường có thể tan băng, cải thiện tính minh bạch và khả năng tìm thấy giá… Định giá danh mục đầu tư có thể còn giảm hơn nữa”.
Xu hướng dịch chuyển
Với mỗi giao dịch, thị trường sẽ hiểu rõ hơn về tỷ lệ vốn hóa (capitalization rate) - thước đo lợi nhuận mà một nhà đầu tư sẵn sàng thực hiện một giao dịch. Dữ liệu này sau đó sẽ được các nhà thẩm định sử dụng để định giá các bất động sản khác, điều này có thể gây ra sự suy giảm lớn hơn về giá. Kết quả là, chủ sở hữu có thể phải bơm thêm tiền để khắc phục mọi vi phạm về giá trị cho vay hoặc có nguy cơ bị người cho vay tịch thu tài sản.
Chỉ trong tuần này, nhà phát triển bất động sản đang gặp khó khăn ở Quảng Châu là R&F Properties Co. đã đồng ý bán cổ phần của mình trong dự án bất động sản trị giá 1,34 tỷ bảng Anh (1,69 tỷ USD) ở quận Nine Elms của London để chi trả cho một số lô trái phiếu được phát hành bằng đô la, trong khi một khối văn phòng ở Canary Wharf đang được bán với giá thấp hơn 60% so với giá bán vào năm 2017. Doanh số bán bất động sản là một phần của sự phục hồi trong hoạt động thanh lý sau khi một số nhà phát triển bất động sản tạm dừng hoạt động vào năm ngoái để thực hiện các kế hoạch tái cơ cấu.
Carol Hodgson, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản khu vực châu Âu tại JPMorgan Asset Management cho biết: “Việc khám phá giá sẽ được cải thiện trong suốt cả năm… điều đó một phần là do sự gia tăng các tài sản sắp được tung ra thị trường”.
Đầu tháng này, một khu phát triển cao cấp ở trung tâm Mayfair nằm ở phía tây London đã rơi vào tình trạng chịu sự quản lý sau khi không trả được nợ. Phần lớn nó thuộc sở hữu của hai công ty đầu tư Trung Quốc là Citic Capital và Cindat, và những căn nhà này sẽ tiếp tục được rao bán cho những người mua tiềm năng thông qua các quản trị viên.
Doanh số bán hàng cũng đang tăng lên bên ngoài châu Âu, bao gồm cả ở Úc. Chỉ cách đây vài năm, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đầy tham vọng là những tay chơi lớn ở thị trường địa phương. Bây giờ hầu hết đã ngừng mua và thay vào đó chuyển sang giảm tải các dự án.
Theo truyền thông địa phương ở Úc, các thương vụ chuyển nhượng đáng chú ý gần đây bao gồm việc đơn vị Risland của Country Garden bán một khu đất ở ngoại ô Melbourne với giá 250 triệu đô la Úc (163 triệu USD). Theo một báo cáo phương tiện truyền thông địa phương khác, công ty gần đây cũng đã thoái vốn một dự bán được phát triển ở Sydney với giá khoảng 240 triệu đô la Úc.
Guotao Hu, Giám đốc điều hành của Risland Australia cho biết: “Việc bán một phần lô đất còn lại này là một phần trong cách tiếp cận tối ưu hóa danh mục đầu tư của Risland”.
Tuy nhiên, Trung Quốc không phải là nguồn gây khó khăn tiềm ẩn duy nhất trên thị trường bất động sản thương mại. Các nhà đầu tư Hàn Quốc đã đặt cược rất lớn vào các bất động sản văn phòng và lãi suất cao hơn đã khiến các chủ sở hữu nhà ở Đức và Bắc Âu bán bớt tài sản với mức chiết khấu lớn. Một làn sóng các khoản vay đáo hạn ở Mỹ cũng được cho là sẽ dẫn đến việc các ngân hàng khu vực bị tịch thu tài sản thế chấp và bán tài sản cơ bản, nhưng Trung Quốc là thị trường mà có lẽ các nhà cung cấp có nhiều động lực nhất để rao bán bất động sản nhanh chóng.
Peter Papadakos, nhà phân tích bất động sản tại Green Street cho biết, tác động rộng hơn của việc thanh lý như vậy sẽ được xác định bằng mức độ nghiêm túc của thị trường đối với kết quả của việc rao bán.
“Vẫn còn tranh cãi liệu các nhà định giá có tính đến chúng một cách đầy đủ hay không vì người bán ở giai đoạn này đang thực sự có ý định bán… Theo ý kiến của tôi, họ nên làm như vậy”, ông cho biết.