Những ngưỡng giá mới được thiết lập

Theo Tiền Phong, thống kê mới nhất của Savills chỉ ra, căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận tại thời điểm cuối năm 2023 có giá 51 - 70 triệu đồng/m2 - lập ngưỡng giá mới, chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2022. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được.

Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023, tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Cũng theo Savills, nguồn cung căn hộ cuối năm tăng 52% so với quý III/2023 nhưng giảm 1% so với cùng kỳ, ghi nhận 2.876 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Tuy nhiên, nguồn cung mới ghi nhận trong quý chỉ đạt 10.403 căn, Hạng B chiếm 84% nguồn cung.

Mặc dù hầu hết các chủ đầu tư không thay đổi giá nhưng lượng hàng tồn kho thấp tầng giá cao khiến giá sơ cấp tăng.

Đối với phân khúc thấp tầng, năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% theo năm. Nguồn cung mới có 87 căn, bao gồm 58 căn từ dự án mới Solasta Mansion tại Hà Đông và 29 căn từ dự án hiện hữu An Lạc Green Symphony tại Hoài Đức. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nhà liền kề là sản phẩm chính với thị phần 44%.

Mặc dù hầu hết các chủ đầu tư không thay đổi giá nhưng lượng hàng tồn kho thấp tầng giá cao khiến giá sơ cấp tăng. Đơn cử, giá biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng/m2 đất, chủ yếu do nguồn hàng giá thấp tại Mê Linh đã được bán trong quý III/2023. Giá liền kề tăng 3% theo quý lên 194 triệu đồng/m2 đất. Giá shophouse cũng tăng 3% theo quý lên 328 triệu đồng/m2 đất.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

Đại diện Savills cho rằng, tâm lý của người mua hiện nay vẫn còn những quan ngại. Bởi trên thực tế, số lượng căn hộ bán được của ba tháng cuối năm 2023 chủ yếu là những dự án mà chủ đầu tư có uy tín, đảm bảo về pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Do vậy, dù được hỗ trợ về mặt lãi suất cho vay ngân hàng đối với nhu cầu ở thực, người mua có những quan ngại nhất định về yếu tố pháp lý.

Hơn nữa, ngân hàng cũng quan ngại về việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý với dự án để hoàn tất thủ tục vay. Điều này vô hình chung ảnh hưởng tới quyết định của khách mua và số lượng nhà được bán, đồng thời lý giải cho thực tế dù lãi suất cho vay đã giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn không cao.

Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận Hà Nội với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn.

Dự báo giá nhà sẽ tiếp tục tăng

Theo báo Lao Động, không chỉ ở Hà Nội, giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng tại TPHCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm. Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân, giá dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Chỉ riêng tại TPHCM, báo cáo từ Sở Xây dựng TPHCM cho thấy, cả năm 2023, thành phố có 19 dự án nhà ở thương mại được thông báo đủ điều kiện để bán, cho thuê mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai với 17.753 căn được đưa ra thị trường. Trong đó, phân khúc cao cấp có 11.334 căn và phân khúc trung cấp 5.051 căn, không có dự án nào thuộc phân khúc căn hộ bình dân.

Các dự án thuộc phân khúc trung cấp từ 40-50 triệu đồng/m2 tại TPHCM cũng đang ngày càng hạn chế. Tại TPHCM, căn hộ ngưỡng giá từ 40-50 triệu đồng/m2 hiện chỉ còn vài dự án còn sản phẩm ra thị trường. Điểm đặc biệt là các dự án này đều ghi nhận thanh khoản tích cực nên không dễ cho người lao động có thể tiếp cận.

Theo dự báo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung căn hộ năm 2024 tại TPHCM tiếp tục khan hiếm. Nhiều nút thắt về công tác phê duyệt thủ tục triển khai dự án vẫn chưa được tháo gỡ - ảnh hưởng đến nguồn cung mới ra thị trường. Vì thế, mặt bằng giá căn hộ TPHCM dự báo tiếp tục đà tăng trong tương lai. Các sản phẩm ngưỡng giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 rất có thể trở thành mức giá “hiếm hoi” trong thời gian tới.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - cũng nhận định, giá nhà trong thời gian tới khó có thể giảm do các chi phí đầu vào đều có dấu hiệu tăng.

Theo ông Châu, TPHCM được biết đến là một siêu đô thị với nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao. Thế nhưng, trong gần 3 năm qua, số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư chỉ đếm trên đầu ngón tay: Năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 có 2 dự án và 5 tháng đầu năm 2023 cũng chỉ có thêm 2 dự án.

Tổng cộng trong 2,5 năm kể từ khi Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực, TPHCM chỉ có 11 dự án vượt qua bước thủ tục này, còn nhà ở xã hội thậm chí không có dự án nào được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Để giảm được giá nhà, theo ông Châu, Nhà nước cần giảm mức thu tiền sử dụng đất, cũng như cần xây dựng quy trình chuẩn để rút ngắn thời gian hoàn thiện các thủ tục hành chính. Đặc biệt, phải làm sao giảm dần chi phí “không tên”, sẽ góp phần làm giảm giá thành nhà ở.

Đào Vũ (T/h)