Năm 2023 là một năm đầy khó khăn và thách thức đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng. Kể từ tháng 5/2022, cho đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản đã phủ bởi gam màu xám xịt khi hàng nghìn dự án phải tạm dừng hoạt động, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải giải thể hoặc tạm đóng cửa, hàng ngàn môi giới bất động sản phải bỏ nghề.
Theo đó, kết quả kinh doanh của loạt doanh nghiệp môi giới bất động sản trong năm 2023 cũng phần nào thể hiện một năm kinh doanh ảm đạm của ngành nghề này.
Là một doanh nghiệp môi giới có hệ thống công ty trải dài từ Bắc vào Nam, CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services, HoSE: DXS) phải ngậm ngùi công bố lỗ hơn 124 tỷ đồng trong quý IV/2023.
Mặc dù trong quý này, các chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp đều ghi nhận tương đối tích cực như doanh thu giảm nhưng giá vốn thấp khiến doanh nghiệp lãi gộp hơn 184 tỷ đồng, bên cạnh đó hàng loạt chi phí đều được tiết giảm mạnh mẽ khiến Đất Xanh Services tưởng chừng như sẽ có một quý kinh doanh bùng nổ nối tiếp quý II/2023 vừa có lãi trở lại.
Tuy nhiên, khoản lỗ lớn tại các công ty liên doanh, liên kết lên đến hơn 91 tỷ đồng đã bào mòn mọi nỗ lực của doanh nghiệp, thậm chí kéo kết quả kinh doanh hợp nhất quý IV/2023 xuống mức âm sát vùng đáy được thiết lập vào quý IV/2022 (lỗ 136 tỷ đồng).
Theo đó, với 1 quý lãi và 3 quý lỗ, năm 2023 Đất Xanh Services ghi nhận lỗ hơn 160 tỷ đồng, đây là năm đầu tiên doanh nghiệp báo lỗ kể từ khi niêm yết trên sàn chứng khoán đến nay. Doanh thu của công ty trong năm này cũng thấp kỷ lục, chỉ đạt 1.978 tỷ đồng.
Đặc biệt, nhân sự của doanh nghiệp tính đến hết năm 2023 giảm hơn 30% so với đầu năm về còn 2.275 người (đầu năm ghi nhận có 3.340 nhân sự).
Cùng chung cảnh ngộ kinh doanh suy giảm, nhưng may mắn hơn CTCP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land, HoSE: CRE) ghi nhận năm 2023 lãi mỏng chỉ 2,5 tỷ đồng, giảm gần 99% so với năm trước.
Cụ thể, luỹ kế năm 2023, doanh nghiệp gắn với tên tuổi của Shark Hưng (ông Nguyễn Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT Cen Land) chỉ có doanh thu 932 tỷ đồng, giảm 73% do doanh thu môi giới bất động sản bị thu hẹp tới 76%, doanh thu đầu tư bất động sản giảm 73%. Kể từ năm 2017 đến nay, đây là năm đầu tiên Cen Land có doanh thu dưới 1.000 tỷ đồng.
Kết thúc năm 2023, tổng tài sản Cen Land giảm hơn 500 tỷ đồng về mức 7.108 tỷ đồng. Trong đó ghi nhận xấp xỉ 992 tỷ đồng ký quỹ, ký cược từ loạt doanh nghiệp như Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế kỷ, Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Khách sạn Soleii, Công ty cổ phần Bitexco... Đây chủ yếu là các khoản tiền đặt cọc đảm bảo thực hiện hợp đồng cho các chủ đầu tư, để thực hiện vai trò tổng đại lý phân phối sản phẩm bất động sản hình thành từ các dự án. Cùng với đó, hàng tồn kho của doanh nghiệp có xu hướng tăng lên mức 556 tỷ đồng tại cuối quý IV/2023.
Ngoài ra, ở phía bên kia bảng cân đối, Cen Land ghi nhận đang có 1.488 tỷ đồng nợ phải trả, giảm hơn 500 tỷ đồng so với đầu năm. Đáng chú ý, năm vừa rồi Cen Land đã phải xin gia hạn thời gian thanh toán nợ gốc lô trái phiếu 450 tỷ đồng sang năm 2025, trong khi đầu năm công ty từng nhấn mạnh doanh nghiệp có nhiều nguồn thu vào nên rất tự tin về khả năng tất toán lô trái phiếu 450 tỷ đồng trong năm 2023.
Cùng hoạt động trong mảng môi giới bất động sản, Công ty Cổ phần Khải Hoàn Land (HoSE: KHG) cũng không thoát khỏi thảm cảnh kinh doanh lao dốc.
Cả năm 2023, doanh nghiệp này chỉ thu về chưa đến 79 tỷ đồng doanh thu từ hoạt động môi giới bất động sản, trong khi năm trước đang ghi nhận khoản này thu về tới 1.104 tỷ đồng.
Kết thúc năm 2023, Khải Hoàn Land đạt doanh thu thuần chỉ 330 tỷ đồng, giảm hơn 1.000 tỷ đồng so với kết quả đạt được năm 2022. Theo đó, lợi nhuận của công ty cũng bị thu hẹp về ngưỡng 123 tỷ đồng, giảm 72% so với cùng kỳ nhờ được doanh thu tài chính “cứu cánh”.
Năm 2023, chủ yếu doanh thu tài chính của doanh nghiệp đến từ là lãi cho vay và lãi từ hợp tác đầu tư lần lượt là 44,3 tỷ đồng và 308,8 tỷ đồng.
Tổng tài sản của Khải Hoàn Land tính đến ngày 31/12/2023 đạt 6.500 tỷ đồng, gần như đi ngang so với đầu năm. Đáng chú ý, khoản phải thu của doanh nghiệp ghi nhận lên đến 5.951 tỷ đồng.
May mắn hơn cả ba doanh nghiệp kể trên, năm 2023 dù ghi nhận tình hình kinh doanh bết bát với doanh thu thuần thấp nhất trong 7 năm trở lại đây, nhưng Công ty Cổ phần Tập đoàn Danh Khôi (HNX: NRC) lại bất ngờ báo lãi sau thuế hơn 12 tỷ đồng, vượt xa số lỗ hơn gần 73 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước. Nguyên do bất ngờ lội ngược dòng báo lãi của doanh nghiệp này vì phát sinh khoản bồi thường hợp đồng hơn 83 tỷ đồng.
Phân tích sâu hơn vào bức tranh tài chính, Danh Khôi vẫn bộc lộ một năm kinh doanh “chạm đáy” của mình. Quý I/2023 doanh nghiệp không có doanh thu, lỗ sau thuế gần 17 tỷ đồng. Càng về sau của năm 2023, doanh nghiệp cũng chỉ cải thiện được lên mức trên 1 tỷ đồng, mức lãi của hai quý cuối năm đều là nhờ khoản bồi thường hợp đồng phát sinh.
Tại ngày 31/12/2023, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt 2.083 tỷ đồng và chiếm phần lớn vẫn là các khoản phải thu với 1.725 tỷ đồng.
Điểm sáng trong bảng cân đối kế toán của công ty là hàng tồn kho giảm 5 lần về chỉ còn hơn 11,5 tỷ đồng, chủ yếu là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang. Danh Khôi cho biết giá trị hàng tồn kho ứ đọng, kém phẩm chất không có khả năng tiêu thụ hoặc hàng tồn kho dùng để thế chấp, cầm cố bảo đảm các khoản nợ phải trả tại thời điểm cuối năm là không có.
Theo thống kê của Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2023, khoảng 70% môi giới bất động sản đã nghỉ việc, bỏ nghề. Năm 2023, hơn 90% nhân sự ngành bất động sản bị giảm thu nhập. Làn sóng cắt giảm nhân sự diễn ra trong hầu hết các doanh nghiệp liên quan đến bất động sản.
Tính đến thời điểm giữa năm 2023, có đến 30 - 40% môi giới phải nghỉ việc, cuối năm 2023 tình trạng này cơ bản đã ổn định hơn, nhưng vẫn có 15 - 25% môi giới tiếp tục phải bỏ nghề.
Cuối năm 2023, thị trường bất động sản có một vài tín hiệu tích cực khi số lượng giao dịch ghi nhận tăng trưởng tại một số phân khúc, tuy nhiên nhìn vào bức tranh chung của ngành thì thị trường nhà đất vẫn chưa thực sự có dấu hiệu hồi phục.