Đầu tư căn hộ chung cư cho thuê đang được nhiều nhà đầu tư (NĐT) ưa chuộng trong bối cảnh kinh tế được dự báo còn nhiều khó khăn, nhu cầu về nguồn thu ổn định được NĐT ưu tiên. Điều này khiến phân khúc căn hộ vẫn còn nhiều sức hút, trong khi nhiều phân khúc khác lại “hụt hơi” về thanh khoản.

Cơ hội nào cho các nhà đầu tư

Theo nhận định của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, căn hộ chung cư được xem là một phân khúc ít chịu ảnh hưởng nhất từ các biến động tiêu cực trên thị trường do nhu cầu thực sự của người dân.

Tỷ suất lợi nhuận trung bình từ đầu năm 2015 đến nay khi đầu tư vào chung cư đạt khoảng 12.5% mỗi năm, bao gồm cả sự tăng giá và thu nhập từ việc cho thuê.

Điều này được xem là một mức lợi nhuận ổn định và hấp dẫn hơn so với các lựa chọn đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất đai hoặc tiết kiệm tiền trong ngân hàng. Lý do chính là vì giá của căn hộ chung cư liên tục tăng và nhu cầu mua, thuê căn hộ này luôn duy trì ở mức cao.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills thành phố Hồ Chí Minh cho biết, nguồn cung bất động sản nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay đang rất thấp, đặc biệt đối với thị trường với hơn 10 triệu người.

Trong khi đó, nhu cầu mua của các NĐT đang rất nhiều, đặc biệt dịp cuối năm 2023, dòng tiền nhàn rỗi được nhiều người rút ra để tìm mua các dự án chung cư.

"Trước đây khi bất động sản còn có 'sóng', nhiều NĐT đổ xô đi buôn đất, bán được chỗ này thì mang tiền mua chỗ khác để kiếm lợi nhuận. Nhưng hiện nay, khi thị trường không ổn định, các NĐT chủ yếu đặt niềm tin vào căn hộ chung cư vì giá cả hợp lý, không thay đổi nhiều như đất nền, nhà phố. Trong khi đó lại có thể cho thuê để có nguồn tài chính ổn định", bà Giang Huỳnh nhận định.

Chị Thu Hằng (ngụ quận 8, NĐT bất động sản) vừa mua một căn hộ chung cư ở (quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh) cho biết: "Lãi suất tiền gửi ngân hàng đã giảm sâu nên tôi không muốn gửi tiết kiệm nữa, mà rút tiền về để mua căn hộ cho thuê. Một phần là để tích lũy làm tài sản cho con cái sau này, một phần là cũng là để đầu tư có đồng ra, đồng vào mỗi tháng".

Tương tự, chị Mai Linh cũng vừa mua một căn hộ (quận 8, thành phố Hồ Chí Minh) cho rằng trong bối cảnh thị trường khó khăn, giá nhà không tăng và giá cho thuê cũng giảm. Dù vậy, mức sinh lời từ cho thuê căn hộ vẫn tăng khoảng 6%/năm, cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng trong thời điểm này nên tôi mua để cho thuê kiếm thu nhập hàng tháng, đợi sau thị trường ấm lại thì bán ra kiếm lời.

Phân khúc căn hộ vẫn là kênh đầu tư sinh lời

Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, trong quý 4/2023, nguồn cung căn hộ sơ cấp chỉ 7.600 căn, không đổi theo quý nhưng giảm 5% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 37% nguồn cung sơ cấp.

Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá nhà đắt đỏ, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch trong năm 2023. Lượng bán đạt đỉnh điểm trong năm 2023 tại quý 4 ở mức 3.000 căn, tăng 52% theo quý và 120% theo năm.

Tỉ lệ hấp thụ cải thiện 14 điểm phần trăm theo quý và 23 điểm phần trăm theo năm lên 40%. Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%; những dự án này bán tốt nhờ đã có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỷ đồng/căn.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc Savills Việt Nam cho rằng: “Thách thức ngắn hạn vẫn đến từ nguồn cung mới khan hiếm và giá bán cao. Khi tâm lý người mua cải thiện và không có các kênh đầu tư thay thế, thị trường nhà ở sẽ phục hồi”.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, “với khoảng 20 cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản đã được ban hành trong năm 2023 sẽ có độ ngấm và phát huy tác động tích cực trong năm 2024. Bên cạnh đó, động thái hạ lãi suất huy động xuống mức thấp kỷ lục của các ngân hàng sẽ khiến cho một lượng tiền không nhỏ đang trú ẩn trong ngân hàng tìm về các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản.

Ngoài ra, quy hoạch chung của nhiều tỉnh đã được phê duyệt trong năm 2023 sẽ hỗ trợ mở một số nút thắt về pháp lý, tạo điều kiện để các dự án được thông qua. Chưa kể việc thúc đẩy thực hiện các dự án đầu tư công, đặc biệt là hạ tầng giao thông tại một số địa phương sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản”.

Trong năm 2023 tại 30 dự án hạng A và B, lợi suất cho thuê ổn định theo năm ở mức 4,8% nhưng tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản giảm 1,9 điểm phần trăm theo năm xuống còn 2,9%/năm. Do đó, tổng lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ trong năm 2023 đã giảm 1,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

Mặc dù, tổng lợi nhuận đã giảm đi trong 5 năm qua nhưng vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi. Điều này cho thấy căn hộ vẫn là kênh đầu tư sinh lời. Trong ngắn hạn, lợi suất cho thuê dự kiến sẽ tăng do số lượng căn hộ bàn giao giảm đi và lãi suất tiền gửi sẽ vẫn ở mức thấp.