Nhà ở xã hội Topaz Home, thành phố Thủ Đức, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Cùng một quy định nhưng mỗi tỉnh đang làm cách khác nhau, thậm chí có tỉnh hỗ trợ tiền, có nơi quyết nói không.
Tạo lập quỹ đất
Muốn làm 1 triệu căn NƠXH mà không quyết liệt dành quỹ đất sẽ rất khó làm. Tôi cắp cặp đi 38 tỉnh thành trên cả nước từ năm 2013 nhưng tới năm ngoái, năm kia chúng tôi mới được các tỉnh, thành phố chấp thuận cho làm dự án, lâu quá.
Luật Nhà ở cần có quy định buộc các địa phương bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội (NƠXH). Chúng ta không thể nói các tỉnh nên bố trí quỹ đất thế này, thế kia mà phải quy định mỗi tỉnh dành bao nhiêu quỹ đất làm NƠXH.
Nếu Bắc Ninh, Bình Phước bố trí khoảng 100ha đất làm NƠXH, mỗi tỉnh sẽ có thêm 30.000 căn NƠXH. Cần quy định cứng tỉnh, thành phố lớn dành khoảng 300ha đất, các tỉnh nhỏ dành 100ha làm NƠXH thì sẽ đáp ứng được nhu cầu của người dân.
Theo Luật Nhà ở, các tỉnh, thành phố sẽ hỗ trợ 50% tiền thu hồi đất làm NƠXH nhưng đến nay chưa địa phương nào hỗ trợ cả. Riêng tại tỉnh Đ. khi chúng tôi làm NƠXH thì tỉnh hỗ trợ xây dựng mỗi căn NƠXH 49 triệu đồng, còn tại tỉnh B. lại không hỗ trợ xu nào.
Chúng tôi đề xuất thì lãnh đạo tỉnh trả lời rằng hỗ trợ tiền giải phóng mặt bằng dự án NƠXH thì nhiều quá.
Với quỹ đất 20% làm NƠXH tại các dự án thương mại, vừa rồi công ty tôi có dự án nhà ở hơn 10ha ở huyện Đ.X. (một tỉnh phía Nam), trong đó có 2,8ha đất NƠXH.
Công ty xin làm đồng bộ hạ tầng, vừa làm nhà ở thương mại, vừa làm NƠXH nhưng địa phương chỉ cho làm nhà ở thương mại mà chưa cho xây NƠXH. Địa phương cho rằng doanh nghiệp phải làm xong hạ tầng mới được giao đất làm NƠXH.
Tôi đề nghị Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn cần có quy định ràng buộc doanh nghiệp làm dự án phải xây luôn NƠXH trên quỹ đất 20%, chứ cứ quy định lùng bùng một là Nhà nước thu lại quỹ đất, hai là doanh nghiệp đề xuất rất khó làm.
Cần sửa ngay gói 120.000 tỉ
Khi doanh nghiệp có đất rồi thì vốn làm NƠXH là vấn đề rất nan giải. Gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ thời gian qua không đi vào cuộc sống.
Chúng tôi gặp tất cả các ngân hàng họ bảo không mặn mà cho vay. Với quy định như hiện nay thì gói tín dụng này rất khó giải ngân nên cần nghiên cứu sửa lại cơ chế cho vay.
Chúng ta có thể hỗ trợ người mua nhà vay vốn từ gói ưu đãi này với mức lãi vay khoảng 5%/năm, còn với doanh nghiệp đầu tư NƠXH thì cứ vay theo lãi vay thông thường, vì chi phí lãi vay này được cộng vào giá nhà.
Hiện gói tín dụng 120.000 tỉ ban hành được gần một năm nhưng chỉ cho vay được 531 tỉ đồng. Doanh nghiệp cứ đề xuất vay là ngân hàng lắc đầu vì cho vay rồi sau này ngân hàng khó bù trừ.
Gói 120.000 tỉ nên tập trung vào giảm lãi cho người vay mua NƠXH. Tôi có một dự án NƠXH tại Bắc Ninh, bán hơn 700 căn hộ nhưng chỉ có hơn 100 hộ được vay vốn ưu đãi từ ngân hàng, còn lại ngân hàng bảo không có vốn. Cả năm ngoái dự án của chúng tôi chỉ có 12 trường hợp người mua nhà được vay vốn ưu đãi.
Cần tính toán lại cơ chế vay vốn của gói 120.000 tỉ, chứ để như hiện nay sẽ kéo dài và không làm được. Các ngân hàng cần giảm thêm lãi vay cho người vay mua nhà và tăng cho vay với người mua nhà.
Mặt khác, thủ tục cho vay cần đơn giản hơn, đừng làm khó người vay mua NƠXH, khi đã có dự án rồi, đã có quyết định giao đất rồi, dự án có giấy phép rồi là đủ điều kiện vay chứ không nên có thêm thủ tục trình cấp này, cấp kia, rất mất thời gian, tốn tiền lắm.
Doanh nghiệp làm NƠXH chỉ được hưởng lợi nhuận 10%, riêng tỉnh B. cắt luôn 2%, lợi nhuận doanh nghiệp làm NƠXH chỉ còn 8%. Mỗi nơi làm một kiểu rất khó đạt mục tiêu xây dựng được 1 triệu căn NƠXH.
Hiện ngay cả khi doanh nghiệp có đủ tiền làm các dự án NƠXH thì họ vẫn đi vay ngân hàng để được cộng chi phí lãi vay vào giá nhà. Còn với định mức lợi nhuận 10% thì không một doanh nghiệp nào dám bỏ tiền túi ra làm NƠXH.
Doanh nghiệp tôi đang mắc khoảng 400 căn nhà ở công nhân, xây xong cũng không bán được vì quy định xét duyệt đối tượng mua.
Đề nghị chỉ nên quy định chung NƠXH dành cho tất cả các đối tượng là đủ rồi, không nên tách thành nhiều loại như NƠXH dành cho người thu nhập thấp, nhà ở dành cho công nhân, nhà ở dành cho cán bộ, chiến sĩ.
Chỉ cần quy định đã là NƠXH thì tất cả các đối tượng thuộc diện đều được mua.
"Chính sách có thể chưa phù hợp quy luật kinh tế"
Tại hội nghị triển khai đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" trong năm 2024 mới đây, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh cần nhìn nhận thực tế vì sao các lĩnh vực khác giải ngân rất nhanh, riêng lĩnh vực cho vay làm NƠXH giải ngân vô cùng chậm. Các doanh nghiệp nói rất khó tiếp cận gói vay 120.000 tỉ đồng.
Ông Hà cho rằng chính sách đề ra có thể chưa hợp với quy luật kinh tế. Tiền để đấy cuối cùng không giải ngân được đồng nào trong khi nhu cầu rất lớn.
Đã yêu cầu ngân hàng hoạt động theo thị trường thì trong trường hợp muốn thực hiện chính sách, phải có cơ chế từ phía Nhà nước để bù thì ngân hàng thương mại mới thực hiện được.
Lãi vay ưu đãi từ 7,5-8%/năm có hấp dẫn người mua nhà ở xã hội?Lãi vay gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng cho phát triển nhà ở xã hội từ đầu năm 2024 ở mức 7,5-8%/năm theo các chuyên gia, doanh nghiệp là chưa thực chất, trong bối cảnh lãi suất huy động của các ngân hàng giảm sâu.