Từ đầu năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) Bình Dương nhộn nhịp hơn cả TP.HCM và Đồng Nai, đặc biệt là phân khúc căn hộ. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại xảy ra bong bóng giá căn hộ tại đây khi các dự án mở bán đều tăng giá cao ngang ngửa một số quận, huyện ở TP.HCM. Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ được cho là đang vượt quá nhu cầu tiêu thụ tại địa phương này.
Thị trường căn hộ Bình Dương đang nở rộ về số lượng và tăng mạnh về giá. Ảnh: QUANG HUY
Giá căn hộ leo thang, nguồn cung tăng vọt
Những năm trước đây, thị trường BĐS Bình Dương chủ yếu là dự án đất nền, rất ít dự án chung cư, có chăng cũng chỉ quy mô vài trăm căn. Thế nhưng từ năm 2018, 2019 khi quỹ đất TP.HCM khan hiếm, thủ tục pháp lý gặp nhiều vướng mắc thì nhiều chủ đầu tư đổ về Bình Dương phát triển dự án, đẩy nguồn cung căn hộ ở thị trường này tăng vọt.
Năm 2018, 2019, Bình Dương có hơn 18 dự án chung cư mới được ra mắt, cung cấp khoảng 14.000 căn hộ cho thị trường. Số lượng dự án của hai năm này bằng tổng nguồn cung của Bình Dương trong 10 năm trước đó.
Theo thống kê của CBRE Việt Nam, năm 2020, thị trường Bình Dương bùng nổ về nguồn cung với gần 20.000 căn hộ. Thống kê sơ bộ, lượng căn hộ đưa ra thị trường năm 2020 gấp đôi tổng nguồn cung 10 năm trước đó.
Các dự án tại Bình Dương chủ yếu tập trung ở hai TP là Thuận An và Dĩ An, một số ở TP Thủ Dầu Một. Nếu trước năm 2018, giá căn hộ tại đây chỉ dao động ở mức 15-30 triệu đồng/m2 thì bây giờ đang tăng lên 23-33 triệu đồng/m2. Đặc biệt sau thời điểm Thuận An và Dĩ An chính thức lên thành phố, mặt bằng giá bán căn hộ còn tăng chóng mặt lên mức 35-45 triệu đồng/m2.
Ông Trung Hiếu (quận 7, TP.HCM) cho biết rất bất ngờ khi giá nhiều dự án mới mở bán tại đây còn cao hơn ngoại thành TP.HCM. “Căn hộ tôi mới mua ở quận 7 đầu năm 2020 giá chỉ 40 triệu đồng/m2 mà một dự án trên quốc lộ 13, TP Thuận An lại chào bán giá 40-45 triệu đồng/m2. Đáng nói, căn hộ tại quận 7 dự kiến trong quý I năm nay sẽ bàn giao, còn dự án Bình Dương còn đang làm móng” - ông Hiếu nói.
Tương tự, ông Đức Bảo tìm mua nhà để ở tại TP Thủ Dầu Một mà giá bán lên tới 35-38 triệu đồng/m2. “Với mức này tôi có thể mua được những căn hộ đã hình thành ở quận 12, Bình Chánh, Hóc Môn… Tôi thấy giá bán căn hộ ở Bình Dương quá cao so với vị trí, thu nhập của người dân ở đây” - ông Bảo chia sẻ.
Nguy cơ bong bóng nếu mất kiểm soát
Phân tích về thị trường BĐS Bình Dương, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư BĐS Việt An Hòa, cho rằng nguyên nhân bùng nổ dự án là do nguồn cung TP.HCM “đứng bánh”, trong khi đó quỹ đất ở Bình Dương thì nhiều, chính quyền địa phương lại tạo thuận lợi nên các dự án căn hộ xây dựng rất nhanh.
Tuy nhiên, các doanh nghiệp BĐS lại hy vọng vào cơ hội phát triển quá lớn tại Bình Dương nên đã đẩy giá bán căn hộ quá cao. Giá bán không phù hợp với người dân tại đây mà nhu cầu ở chung cư lại không nhiều.
“Giá đang tăng quá cao, ngang ngửa một số khu vực tại TP.HCM trong khi giá trị đất dự án Bình Dương chỉ bằng 1/3 so với TP. Nhiều căn hộ có giá bán dưới 2 tỉ đồng nhưng diện tích nhỏ chỉ 49-55 m2, tính ra giá bán trên m2 là quá cao” - ông Quang phân tích.
Theo ông Quang, mỗi năm nguồn cung căn hộ Bình Dương chỉ nên cung cấp cho thị trường khoảng 5.000-10.000 căn hộ. Thị trường này cũng chỉ phát triển được trong vòng 3-4 năm nhờ pháp lý thuận lợi, quỹ đất từ nhà xưởng, khu công nghiệp phải di dời còn nhiều, còn dễ phát triển dự án. Sau thời gian đó, khi nguồn cung vượt quá mức, nhu cầu ít lại thì chắc chắn xảy ra bão hòa.
“Vì thế, sau 3-4 năm nữa, chủ đầu tư và cơ quan quản lý cần đánh giá lại thị trường căn hộ Bình Dương, cân đối lại nguồn cung. Nếu vẫn tiếp tục tăng thì nguy cơ dội hàng, tồn kho sẽ rất lớn, bong bóng có thể xảy ra” - ông Quang cảnh báo.
Đồng tình, TS Lê Bá Chí Nhân - chuyên gia kinh tế cũng cho rằng giá bán căn hộ Bình Dương đang ở mức cao. Đây là mức giá kỳ vọng của chủ đầu tư, họ tính giá đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và kỳ vọng lợi nhuận vào giá bán. Vì vậy, thị trường không dành cho các nhà đầu cơ, lướt sóng mà dành cho người mua có nhu cầu thực và nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi.
“Người mua nên đầu tư bằng tiền nhàn rỗi, hạn chế đi vay, đầu tư dài hạn và nên lựa chọn dự án ở các khu vực đô thị hóa cao, đông dân cư, hạ tầng giao thông kết nối” - TS Nhân tư vấn.
| Tỉ lệ hấp thụ căn hộ Bình Dương đạt tới 80%-90% Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, năm 2020 ghi nhận cột mốc lịch sử của thị trường Bình Dương khi đón nhận nguồn cung nóng chưa từng có, lên tới gần 20.000 căn hộ đến từ các chủ đầu tư lớn. Mặc dù có mức giá tương đương căn hộ ngoại thành TP.HCM nhưng các dự án cao cấp tại Bình Dương đều sở hữu mức tiêu thụ kỷ lục: Trên 80%-90%. Theo một số nhà đầu tư, dư địa tăng giá của căn hộ ở Bình Dương, đặc biệt là các TP Thuận An, Dĩ An còn rất nhiều nhờ các yếu tố về nhu cầu căn hộ cao cấp cho chuyên gia thuê, tốc độ gia tăng dân số của Bình Dương dẫn đầu cả nước, tỉ suất nhập cư tăng 200% mỗi năm. Ngoài ra, nguồn vốn đầu tư FDI đổ vào Bình Dương vẫn tăng, các TP Thuận An, Dĩ An có nhiều tiềm năng phát triển khi kết nối với TP.HCM và TP Thủ Đức. |