Thời gian qua, trên thị trường bất động sản, hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, đặt cọc ưu tiên quyền mua được bắt gặp khá nhiều tại các dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Khách hàng thường được các môi giới tư vấn giới thiệu các hình thức này như một thủ thuật "chốt sale" trong khi bản thân dự án chưa chính thức ra hàng.

Dự án Hà Đô Charm Villas từng được các đơn vị môi giới rầm rộ chào khách hàng đặt cọc giữ chỗ vào thời điểm cuối tháng 11/2020

Đơn cử, tại dự án Hà Đô Charm Villas tại xã An Thượng, Hoài Đức, Hà Nội, tại thời điểm cuối tháng 11/2020, khi chưa chính thức ra bảng hàng đợt tiếp theo thì các sàn phân phối đã đua nhau tư vấn cho khách hàng đặt cọc giữ chỗ với số tiền lên tới 200 triệu/1 suất ưu tiên mua biệt thự.

Theo quan sát của phóng viên, nhiều chủ đầu tư cũng sử dụng hình thức này như một hình thức "test thị trường" nếu sản phẩm có sức hút thì sẽ lấy luôn tiền đặt cọc của khách hàng để triển khai dự án.

Theo các chuyên gia pháp lý, đối với các sản phẩm hàng hóa là bất động sản được giao dịch dân sự giữa cá nhân với cá nhân thì việc đặt cọc giữ chỗ là bình thường và được quy định trong luật dân sự cũng như luật kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, theo Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa, Công ty Luật TNHH LSX đối với các sản phẩm là BĐS được hình thành trong tương lai thì việc đặt cọc hay góp vốn phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 2, điều 19 của nghị định 99 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở năm 2014 đã quy định mọi hành vi góp vốn hay nhận đặt cọc đối với các tài sản hình thành trong tương lai trong dự án kinh doanh BĐS thì đều là hành vi vi phạm pháp luật.

Tuy nhiên, trong 1 văn bản khác của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng vào ngày 21/10/2016 lại ghi rằng nếu mục đích của đặt cọc chỉ là để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở sẽ được ký kết, chủ đầu tư không sử dụng tiền đặt cọc vào mục đích huy động vốn để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thì đặt cọc trong trường hợp này không phải là hình thức huy động vốn.

Chính sự chưa thống nhất trong các văn bản trên đã khiến một số chủ đầu tư vẫn lách luật trong thời gian qua bằng cách huy động từ vài chục đến vài trăm triệu đồng từ khách hàng trước khi dự án chính thức đủ điều kiện mở bán.

Trong thực tế có nhiều dự án bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định vẫn nhận đặt cọc giữ chỗ trước khi ký hợp đồng mua bán, đẩy rủi ro về phía khách hàng

Tình trạng trên sẽ dẫn đến nguy cơ một số chủ đầu tư có tiềm lực yếu thông qua hình thức lách luật đặt cọc, giữ chỗ, đặt mua…mà bản chất là huy động vốn khách hàng để triển khai dự án nhưng khi gặp phải bất lợi thì không thể tiếp tục và rủi ro được đẩy hoàn toàn về phía khách hàng.

Trong thực tế đã có những bài học nhãn tiền như hàng trăm khách hàng của Công ty địa ốc Alibaba đã ký kết các hợp đồng góp vốn, đặt cọc giữ chỗ, ưu tiên quyền mua rồi sau đó chờ đợi mãi cũng không thấy bất động sản đâu. Khi phương án kinh doanh của doanh nghiệp có vấn đề hoặc bản thân doanh nghiệp gặp rủi ro về pháp lý thì việc đòi lại tiền của khách hàng sẽ không đơn giản.

Từ thực tế trên, các chuyên gia pháp lý cho rằng cần thiết phải có sự nghiên cứu để đưa ra những quy định thống nhất và chặt chẽ hơn liên quan đến quy định về việc đặt cọc giữ chỗ hay huy động vốn với các dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, cũng cần sớm có những chế tài cụ thể đủ mạnh, mang tính răn đe cho các trường hợp vi phạm, lách luật nhằm tránh những rủi ro cho các nhà đầu tư trong tương lai cũng như làm nhiễu loạn thị trường.