Tổng hợp giá giao dịch căn hộ chung cư tại hai thị trường này cho thấy: giá bình quân các loại căn hộ chung cư (bao gồm căn hộ bình dân, trung cấp, cao cấp) tại Hà Nội Qúy IV/2020 tăng khoảng 2-3%; tại Tp. Hồ Chí Minh tăng khoảng 3-4% so với Quý IV/năm 2019.

Trong năm 2020, thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy các loại căn hộ chung cư đều ghi nhận có sự tăng giá. Tuy nhiên, tỷ lệ tăng giá ở mỗi loại căn hộ chung cư tương đối khác nhau. Trong đó, các căn hộ bình dân có tỷ lệ tăng giá mạnh hơn nhất, kế tiếp là căn hộ trung cấp. Căn hộ bình dân (có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2): các dự án có căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu rất ít, hầu như chỉ có tại các khu vực xa trung tâm và hạ tầng kém phát triển.

Tại Hà nội có một số ít dự án nhà ở xã hội với mức giá dưới 20 triệu đồng/m 2 mở bán như: Nhà ở xã hội IEC Thanh Trì; CT3-CT4 Kim Chung; Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế – Chèm; Tòa 19T4 nhà ở xã hội Lucky House phường Kiến Hưng, quận Hà Đông…và một số dự án nhà ở thương mại giá thấp như Dự án Phú Thịnh Green Park, Hà Đông, chung cư Tasco Xuân Phương. Tại Tp. Hồ Chí Minh thì hầu như không có dự án có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu/m 2 .

Đối với phân khúc căn hộ trung cấp (có mức giá khoảng 30 triệu/m 2 đến trên 40 triệu/m 2 ), tại Hà Nội đa số dự án chung cư mới được đầu tư xây dựng thuộc phân khúc trung cấp và có giá bán giao động từ 30 – 40 triệu đồng, tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Gia Lâm…. Tại Tp. Hồ Chí Minh chung cư phân khúc trung cấp có giá cao hơn tại thị trường Hà Nội giao động từ khoảng 35 – 45 triệu/m 2.

Ở phân khúc căn hộ cao cấp (có mức giá trên 50 triệu), Tại Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh có nhiều dự án mới được đầu tư xây dựng với chất lượng cao, trang thiết bị hạng sang thiết lập mức giá rất cao, cụ thể như: chung cư cao cấp The Nine - Phạm Văn Đồng có giá khoảng 50 triệu/m2 , chung cư The Matrix one có giá 55-60 triệu/m2 , Dự án D’. Le Roi Soleil - Quảng An có giá khoảng 80 triệu/m2 , dự án Grandeur Palace Giảng Võ có giá khoảng 80 triệu/m 2 …; dự án chung cư The Tresor – Quận 4 có giá khoảng 60 - 70 triệu/m 2, Dự án Saigon Royal - Quận 4 có giá khoảng 90 triệu/m2 , dự án chung cư  Sadora - Quận 2 giá khoảng 70 triệu/m 2 ...

Lũy kế của sự tăng giá liên tục làm cho giá các loại căn hộ thay đổi đáng kể. Có những dự án, căn hộ trước đây thuộc phân khúc bình dân thì nay đã có mức giá thuộc phân khu trung cấp, vượt khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp tại các đô thị lớn.

Trước đó, trong báo cáo Thị trường BĐS Việt Nam của Hội môi giớ, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho biết nhiều năm trước, giá nhà ở các đô thị lớn ổn định, đi lên rất thấp, mỗi năm nhích 2 - 3%. Nhưng hiện tại, giá nhà tại TP.HCM đang tăng đột biến, có những dự án trong năm 2019 tăng lên khoảng 10 -15%.

Ông Đính cho rằng khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị đang là nguyên nhân chính làm tăng giá căn hộ chung cư tại TP.HCM. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển mà là tạm thời ngưng phát triển từ các cơ quan quản lý Nhà nước.

Ông Đính đặc biệt nhấn mạnh: "Giá nhà ở hiện nay tại TP.HCM đang vượt khỏi khả năng chi trả của người thu nhập trung bình - thấp và đối tượng chính sách. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung, nhất là phân khúc bình dân, dẫn đến giá nhà tăng, người dân khó có cơ hội sở hữu nhà ở với giá 1,5 tỷ đồng trở lại".

Cũng theo ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT Công ty DKRA Việt Nam, trong 5 năm qua, giá nhà tại TP.HCM lên tục tăng. Năm 2015 giá căn hộ cao cấp khoảng 45 triệu/m2, nhưng tới năm 2020 khoảng 70 - 90 triệu đồng/m2; căn hộ trung cấp giá khoảng 21 - 25 triệu đồng/m2 thì đến nay tăng lên bình quân khoảng 36 - 43 triệu đồng/m2; căn hộ bình dân năm 2015 khoảng 16 - 20 triệu đồng/m2 thì nay đã biến mất khỏi thị trường.

Giá nhà đất leo thang khiến cơ hội sở hữu nhà của người dân tại TP.HCM ngày càng xa vời. Theo ông Lâm, nếu lấy mức thu nhập 20 triệu/tháng làm mốc thì giá nhà vẫn cao gấp 4 - 5 lần thu nhập hàng năm của người dân. Như vậy, ngay cả người trẻ với mức lương khá cũng chỉ có thể mua nhà có giá khoảng 1 tỷ đồng. Bất cập lớn nhất hiện nay là TP.HCM không còn căn hộ giá rẻ phục vụ nhóm đối tượng này.

Tuấn Minh