Condotel được xác định là một dạng nhà ở kết hợp với nhà nghỉ, khách sạn, resort, nhưng không thuộc vào bất kỳ khái niệm nhà ở nào được giải thích tại Điều 3 về "Giải thích từ ngữ", Luật Nhà ở năm 2014.

Cần hành lang pháp lý riêng biệt

Nếu coi condotel là một dạng nhà ở nhưng lại xây dựng trên đất kinh doanh thì còn vi phạm pháp luật hiện hành theo quy định tại khoản 4, Điều 6 về Các hành vi bị nghiêm cấm Luật Nhà ở năm 2014.

Nếu coi condotel như một căn hộ được xây dựng trong một tòa nhà hàng chục, hàng trăm phòng như là một chung cư lại không được phép sử dụng vào mục đích kinh doanh theo quy định tại khoản 11, Điều 6 về Các hành vi bị nghiêm cấm Luật Nhà ở năm 2014.

Trước ngày 01-7-2015, nếu coi condotel là nhà ở thương mại kiểu chung cư còn có thể vi phạm quy định "phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2" tại Điều 40 về "Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại", Luật Nhà ở năm 2005.

Dù đã có "địa vị" khá lớn trên thị trường, thế nhưng đến nay Condotel vẫn đang chờ được định danh chính thức trong Luật

Nhưng rõ ràng, condotel cũng không chỉ là một cơ sở lưu trú du lịch, khách sạn như bình thường theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Du lịch năm 2017.

Thực tế việc xây dựng, mua bán, kinh doanh và sử dụng condotel đã tương đối phổ biến tại các địa bàn du lịch trong mấy năm gần đây. Đó là một loại hình hoàn toàn mới so với trước kia mà chưa được pháp luật điều chỉnh, dù chỉ là về tinh thần hay nguyên tắc chung. Tuy nhiên, nó là một sự tồn tại và phát triển tất yếu vì tính hợp lý, tiện ích và hiệu quả.

Đặc biệt, không thể vì chưa có quy định mà Nhà nước có thể cấm đoán hay không cho phép. Bởi vì, Hiến pháp năm 2013, Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định theo hướng cá nhân và doanh nghiệp được làm tất cả những gì mà pháp luật không cấm. Văn bản dưới luật thì không thể quy định theo hướng ngăn cấm, hạn chế loại hình này, thậm chí ngay cả việc ngăn cản bằng luật cũng không phù hợp với quy định này.

Tuy nhiên, cái khó là trong khi doanh nghiệp thì không bị cấm làm, người dân không bị cấm giao dịch và sở hữu, nhưng lại bị vướng mắc nhiều thứ, tạo ra rất nhiều trở ngại và rủi ro cho loại hình và thị trường đầu tư, giao dịch condotel.

Vì ngược lại với quyền của cá nhân và doanh nghiệp, công chức và cơ quan nhà nước lại chỉ được làm những gì mà pháp luật cho phép. Do vậy, pháp luật chưa công nhận condotel trên thực tế vì chưa có các thủ tục, điều kiện quản lý cấp phép xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (công trình xây dựng) hay kiểm tra, giám sát, xử lý,…

Song việc không được thừa nhận một cách chính thức trong các văn bản Luật lại dẫn đến những cách hiểu rất khác nhau, người thì khẳng định condotel là hợp pháp, kẻ thì cho rằng nó bất hợp pháp.

Không thể áp dụng các "tiêu chuẩn kép"

Dù quan điểm thế nào đi chăng nữa cũng không thể phủ nhận thực tế phát sinh và giao dịch hợp đồng xây dựng, mua bán, trao đổi, dịch vụ,… liên quan đến condotel đang diễn ra, cần phải được pháp luật tôn trọng và bảo vệ.

Những gì đã tương đối rõ ràng, có thể áp dụng theo pháp luật hiện hành thì cần phải được áp dụng. Những gì chưa rõ ràng cũng cần vận dụng để bảo vệ quyền lợi chính đáng của cá nhân, pháp nhân trong giao dịch. Những gì bất cập, thậm chí có phần trái luật cần phải nhanh chóng hoàn thiện pháp luật để điều chỉnh.

Vì condotel là loại hình lai giữa nhà ở và khách sạn, trong lúc chưa có quy định của pháp luật, nếu cứ đòi hỏi phải thực hiện đúng pháp luật hiện hành thì buộc phải áp dụng quy chuẩn kép, tức là đồng thời cả tiêu chuẩn, điều kiện của nhà ở và khách sạn. Song, điều này là không cần thiết, không hợp lý và thậm chí là không thể thực hiện được.

Vì tính chất đặc biệt của condotel, officetel và những loại hình bất động sản lai tương tự nên cần phải có quy định riêng, cụ thể, rõ ràng của pháp luật để điều chỉnh cho phù hợp, vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của cá nhân, pháp nhân, vừa bảo đảm sự quản lý của Nhà nước một cách hợp lý.

Trong đó có việc cần sửa đổi quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở theo hướng thừa nhận một loại đất đai và nhà kết hợp giữa nhà đất kinh doanh, thương mại, dịch vụ và nhà ở (đất ở không hình thành đơn vị ở).

Cần phải quy định về condotel theo hướng không phải đáp ứng kép toàn bộ các quy định đối với tất cả các loại hình bất động sản liên quan mà chỉ cần đáp ứng một số quy chuẩn đối với nhà ở và một số quy chuẩn đối với khách sạn hay nhà khác thì mới đúng với bản chất của sản phẩm hoàn toàn mới.

TS. Bùi Kim Hiếu - Trưởng Khoa Luật, Đại học Ngoại ngữ -Tin học TP.HCM

TS. Nguyễn Vinh Huy - Chủ tịch sáng lập Hệ thống Luật Thịnh Trí

TS. Bùi Kim Hiếu - TS. Nguyễn Vinh Huy