Tiến sĩ Sử Ngọc Khương hiện là Giám đốc cấp cao, Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, Thành viên Hội đồng Khoa học, Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng. Ông gia nhập Savills Việt Nam từ năm 2010 và sở hữu gần 20 năm kinh nghiệm trong nhiều lĩnh vực bao gồm quản lý đầu tư, tài chính ngân hàng,… Ngoài ra, Tiến sĩ Khương còn là mentor, thành viên Hội đồng thẩm định của chương trình Thương vụ bạc tỷ (Shark Tank Việt Nam).

Tham gia talk show Mỗi tuần một chuyên gia, Tiến sĩ Khương đưa ra nhiều nhận định sâu rộng về các vấn đề nổi bật của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, giúp các nhà đầu tư có thêm hành trang để "ra trận" vào năm Tân Sửu 2021.

* Anh nhận định thế nào về thị trường BĐS Việt Nam hiện nay?

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương: Nhìn chung, bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam 2020 chịu nhiều tác động của nền kinh tế cũng như dịch Covid-19. Tuy nhiên ở một chừng mực nào đó thì không quá bi đát so với thời điểm khó khăn năm 2010, 2011. Điều này tốt cho sự phục hồi trong những năm tiếp theo.

* Trong bối cảnh chuỗi cung ứng đang có xu hướng dịch chuyển khỏi Trung Quốc, các nhà đầu tư Việt có nên đặt cược vào BĐS công nghiệp trong thời gian tới không, thưa anh?

Tôi nghĩ rằng thị trường BĐS Việt Nam đang khá đa dạng. Trong đó, BĐS công nghiệp là một trong những điểm cộng cho thị trường Việt Nam hiện tại, với chủ trương, chỉ đạo của Thủ tướng chính phủ trong việc hỗ trợ và mở rộng các khu BĐS công nghiệp nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường; cộng với các chuyển biến tốt của tình hình kinh tế thế giới, trong đó có chiến tranh thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc. Đây là dấu hiệu tốt cho sự phát triển của thị trường Việt Nam.

Tuy nhiên, chúng ta phải biết rằng, BĐS công nghiệp cần liên kết với các yếu tố khác như chuỗi cung ứng, kho bãi, giao thông... Trong khi đó, BĐS công nghiệp của Việt Nam mới đang phát triển ở giai đoạn đầu. Do vậy, tôi nghĩ để đặt cược là còn quá sớm. Những nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường cần có chiến lược đúng đắn, cụ thể hơn.

* Vậy theo anh, khu vực nào tiềm năng cho phân khúc BĐS công nghiệp?

Như tôi vừa nói, tiềm năng của BĐS công nghiệp phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chuỗi cung ứng, kho bãi, cảng biển và vấn đề rất quan trọng khác là lực lượng lao động. Lực lượng lao động cần có tay nghề, đáp ứng được những ngành nghề mà chính phủ đang tập trung ưu tiên lựa chọn, đó là những ngành có sản phẩm với hàm lượng chất xám cao, không tác động đến môi trường... Đây là những ngành nghề mang tính thời đại. Do đó, khu vực tiềm năng cần có lực lượng lao động đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài mà tương lai sẽ vào thị trường Việt Nam.

* Việc cầu BĐS công nghiệp tăng nhanh một cách đột ngột liệu có gây phát sinh vấn đề tiêu cực nào không, thưa anh?

Nếu các vấn đề về giao thông, kho bãi, chuỗi cung ứng còn tồn tại thì sẽ khó khăn cho chúng ta trong việc thuyết phục các nhà đầu tư. Đây là những điểm chốt trong việc hạ giá thành của một sản phẩm. Nếu những điểm này chưa tốt sẽ tạo thành chi phí đẩy cho việc sản xuất sản phẩm tại Việt Nam, gây nên điểm trừ rất lớn.

Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua, chính phủ cũng đã đẩy mạnh đầu tư hơn cho đường bộ, đường sắt và hệ thống đường thuỷ nội địa. Chỉ cần có chỉ đạo đúng đắn, các vấn đề khó khăn sẽ được giải quyết.

* Vậy cụ thể, làm thế nào để đối mặt với các khó khăn này?

Đây là một bài toán tổng thể giữa Chính phủ cũng như các doanh nghiệp. 

Nhà nước sẽ đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, kho bãi kho vận, chuỗi cung ứng trên tinh thần hợp tác công tư. Vì ngân sách của Chính phủ cũng như chiếc bánh, không thể trải dài hết cho tất cả các ngành nghề.

Hai là cần có những nhà vận hành chuỗi cung ứng chuyên nghiệp hơn. Vì hiện chúng ta còn đang manh mún theo hoạt động trong nước. Tuy nhiên, khi chuỗi cung ứng mang tính toàn cầu thì cần có những công ty tầm cỡ để đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp quốc tế.

Bên cạnh đó, việc xuất nhập khẩu cũng là bài toán cần được cân nhắc, làm sao tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước trong việc thông quan hàng hoá sao cho giảm thiểu được chi phí. Theo tôi đó cũng là cách tạo lợi thế cho nước ta để thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

* Theo anh, đâu là dấu hiệu của một dự án đầu tư BĐS an toàn và có khả năng sinh lời đối với nhà đầu tư cá nhân cũng như doanh nghiệp?

Dự án BĐS tại thị trường Việt Nam hiện nay chia thành nhiều loại hình: dự án phát triển, dự án đang hoạt động… Tuy nhiên vấn đề cốt lõi của thị trường vẫn là vấn đề về thủ tục và pháp lý, giải toả đền bù. Bên cạnh đó, việc an toàn còn tuỳ vào định nghĩa của mỗi nhà đầu tư và mức độ chấp nhận rủi ro của họ.

Bài toán tài chính thì mỗi nhà đầu tư đều có thể tự tính được. Nhưng những rủi ro về pháp lý thì họ không thể kiểm soát hay tự quyết định được mà phụ thuộc vào các cơ quan chức năng. Do đó có thể xem đây là yếu tố quyết định cho sự an toàn trong thị trường BĐS Việt.

* Trong giai đoạn bình thường mới này, liệu còn có cơ hội cho những nhà đầu tư lướt sóng?

Thực ra khi nói tới thị trường đầu tư lướt sóng, chúng ta đang nói đến thị trường BĐS nhà ở. Đối với bối cảnh hiện tại, tôi nghĩ vẫn có cơ hội nhưng không phải ai cũng làm được. Ngày nay, người tiêu dùng rất thông thái trong việc chọn ra sản phẩm phù hợp với mình và có thể trực tiếp tiếp cận với chủ đầu tư. Trước đây, thị trường phổ biến việc chuyển nhượng lại. Nhưng hiện nay thì không.

Một vấn đề khác là nguồn cung trên thị trường hiện nay còn thiếu. Với kinh nghiệm của Savills, mọi người cần rất thận trọng trong việc đầu tư lướt sóng khi có những khu vực đã bão hoà, nhiều rủi ro. Bên cạnh đó là vấn đề về pháp lý. Nếu pháp lý có vấn đề, khoản đầu tư của chúng ta sẽ gặp rắc rối lớn.

* Vậy có nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS không thưa anh?

Tôi nghĩ mọi người nên rất thận trọng khi sử dụng đòn tài chính trong bối cảnh này. Những sản phẩm, dự án có tính thanh khoản cao, biên độ lợi nhuận có thể thấp… thì việc sử dụng đòn bẩy là bình thường. Nhưng với sản phẩm không có tính thanh khoản cao thì việc sử dụng đòn bẩy là việc cần hết sức cân nhắc, các nhà đầu tư có thể không lượng được sức chịu đựng của mình.

* Đứng trước ma trận thông tin, làm thế nào để các nhà đầu tư phân biệt đâu là "sốt thật" và "sốt ảo"?

Tôi nghĩ đây là câu hỏi lớn và khó. Giải pháp cho các nhà đầu tư BĐS là làm việc trực tiếp với chủ đầu tư, hoặc thông qua những đơn vị tư vấn môi giới uy tín. Nếu chúng ta nắm thông tin qua bên thứ 3 không có độ tín nhiệm và tin cậy thì họ dễ đẩy giá đất ảo, che đi những vấn đề pháp lý… dẫn đến giao dịch không có thực chất.

* Vậy sốt đất ảo có thể gây ra hệ luỵ gì cho thị trường và nhà đầu tư?

Tôi nghĩ đây sẽ là một điểm trừ cho thị trường Việt Nam. Những thông tin sốt ảo sẽ tạo lòng tham cho nhà đầu tư, khiến họ sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn trong khi thực tế giá không cao như giá họ mua vào, tính thanh khoản cũng thấp…; dẫn đến việc giải quyết gốc và lãi với ngân hàng của nhà đầu tư sẽ rất khó khăn, từ đó gây ảnh hưởng đến cả hệ thống ngân hàng và người tiêu dùng.

* Người môi giới đóng vai trò như thế nào trong một thị trường BĐS?

Tại các nước phát triển trên thế giới như với khung pháp lý hoàn thiện, 95% các giao dịch BĐS dân sự, nhà ở đều thông qua các đơn vị môi giới, có khi là bắt buộc. Điều này thể hiện tính minh bạch, sẵn sàng tham gia thị trường của cả bên bán và bên mua.

Nhưng ở thị trường Việt Nam, chúng ta chưa thực sự có một tổ chức môi giới nào được xem là chuyên nghiệp trong mắt nhà đầu tư nước ngoài, khi gần như ai cũng có thể trở thành người môi giới được. Đây tạo thành một điểm trừ cho ngành nghề môi giới BĐS Việt Nam.

Để cải thiện được điều này, chúng ta cần phải có thời gian xây dựng nên khung pháp lý rõ ràng, những chế tài liên quan đến môi giới BĐS cần được luật hoá trong các giao dịch dân sự. Đội ngũ làm môi giới cũng cần có đủ kiến thức về luật, tài chính để tư vấn cho khách hàng…; hướng tới một thị trường BĐS minh bạch hơn và bảo vệ được người tiêu dùng.

* Tuy nhiên tại Việt Nam, nghề môi giới BĐS vẫn chưa được đầu tư đào tạo bài bản và chuyên nghiệp. Điều này có thể dẫn đến hệ luỵ gì?

Đầu tiên là tư vấn không đầy đủ cho khách về mặt pháp lý, cơ cấu sản phẩm, giá cả… Thông tin đưa tới khách hàng không chính xác sẽ ảnh hưởng rất lớn tới quyết định mua của họ, hay dẫn đến thất thoát hoặc tranh tụng. Nay chúng ta thường thấy, cứ thực hiện xong giao dịch là bên môi giới bỏ đi, trong khi người mua vẫn chưa nhận được sản phẩm, thậm chí còn nhiều tranh chấp với chủ đầu tư. Điều đó diễn ra rất phổ biến.

Bên cạnh đó, do bất cập trong việc môi giới, thời gian qua có những khu vực BĐS bị đội giá lên rất cao so với thực tế, khiến nhiều giao dịch thất bại... Đó là vấn đề rất nhức nhối trong thị trường BĐS.

* Theo anh, đâu là điều kiện cần và đủ để chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới BĐS tại Việt Nam?

Đây thực sự là một câu hỏi lớn.

Đầu tiên, chúng ta cần luật hoá về việc này, các giao dịch BĐS buộc phải thông qua đơn vị thứ 3. 

Hai là các tổ chức hành nghề phải có đội ngũ nhân viên được đào tạo bài bản, cấp chứng chỉ bởi những cơ quan đủ thẩm quyền và uy tín. Nhiều tổ chức hiện nay cũng làm điều đó nhưng chưa chuyên nghiệp dẫn đến trình độ không đồng đều, còn thiếu đạo đức nghề nghiệp…

* Trước những tác động của dịch Covid-19 lên ngành du lịch cùng với câu chuyện pháp lý xung quanh condotel, liệu nhà đầu tư có nên tiếp tục đổ tiền vào phân khúc này không?

Nếu muốn thu lợi thì nhà đầu tư cần đổ tiền vào loại sản phẩm khác, như cho thuê nhà ở khu trung tâm… Vì tỉ suất sinh lợi của condotel, giả định từ 8 – 10% thì không phải một mức quá hấp dẫn, trong khi đó lại không phải sở hữu lâu dài. Do đó tôi không khuyến khích sử dụng đòn bẩy để đầu tư condotel. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ những điểm này.

Những người đầu tư condotel thực sự, họ không coi lợi nhuận là yếu tố tiên quyết mà để thoả mãn lifestyle, phong cách sống của mình; để có nơi nghỉ ngơi ở biển hoặc nơi nào đó vào cuối tuần, ngày lễ…, thời gian còn lại trong năm có thể cho thuê. Ai có mục tiêu như vậy thì việc đầu tư condotel sẽ phù hợp hơn.

* Trong thời kỳ Covid, mặc cho sức mua giảm nhưng giá nhà đất vẫn tăng, vì sao có nghịch lý này?

Ở mọi nền kinh tế trên thế giới, dù trải qua thời kỳ chiến tranh, khủng hoảng, thiên tai, dịch bệnh… thì kênh trú ẩn an toàn cho các nhà đầu tư tổ chức hay cá nhân chính là vàng và BĐS. Việt Nam chúng ta cũng vậy. Cộng thêm việc trong sâu thẳm tâm trí của người Việt thì đất không sinh ra nhưng người luôn sinh ra, cho nên họ muốn đầu tư vào đất để bảo tồn được tài sản của họ. 

Lựa chọn kênh trú an toàn còn lại là vàng, thì nhà nước ta không khuyến khích người dân trữ vàng, ngoài ra còn là các vấn đề về việc cất giữ. Do vậy, đầu tư BĐS vẫn là khuynh hướng chính, ngay cả trong thời điểm thị trương khó khăn.

Một yếu tố khác là nguồn cung trên thị trường hiện nay không thật sự đầy đủ. Đó là lý do vì sao chúng ta thấy giá BĐS vẫn tăng.

* Khẩu vị của các nhà đầu tư sẽ thay đổi như thế nào do Covid?

Tôi nghĩ rằng, ngay cả khi dịch Covid đã được đẩy lùi thì nền kinh tế cũng như thị trường cũng cần thời gian để phục hồi. Thị trường BĐS cũng cần nguồn cung mới. Dù Việt Nam chúng ta đã khá thành công trong việc kiểm soát dịch bệnh, nhưng còn thế giới thì chưa, trong khi tình hình thế giới tác động rất lớn đến Việt Nam cũng như thị trường BĐS. Nguyên lý này sẽ còn tiếp tục trong cả những lĩnh vực đầu tư khác. Tuy nhiên các nhà đầu tư vẫn sẽ coi BĐS là cơ sở để chuyển hoá tài sản và các khoản tích luỹ của họ vào.

* Anh dự đoán thế nào về thị trường BĐS trong năm 2021?

Tôi giả định rằng tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế năm 2021 sẽ đạt 6 - 7% như đã dự báo, lãi suất ngân hàng tiền gửi khoảng 5 - 6%, lãi suất cho vay khoảng 9-11%, cộng với room tín dụng BĐS cũng như năm 2020… thì vấn đề thách thức còn lại cho năm 2021 là pháp lý của các dự án. Tôi nghĩ khuynh hướng chuyển đổi từ tích luỹ tiền mặt sang BĐS hay vàng có thể tăng trong năm 2021, mức giá có thể giữ quanh mức của năm 2020.

* Phân khúc BĐS nào sẽ là kênh an toàn cho các nhà đầu tư tổ chức và nhà đầu tư cá nhân trong năm tới, thưa anh?

Như chúng ta thấy, BĐS có nhiều lĩnh vực khác nhau: nhà ở, thương mại, du lịch… Với người dân thì BĐS nhà ở là câu chuyện chính, đặc biệt là phân khúc giá trung bình, nhưng thời gian qua không có nhiều sản phẩm thuộc loại này. Sản phẩm cao cấp thì chỉ phụ thuộc vào một nhóm khách hàng nhỏ. Năm 2021, có thể là năm khó khăn cho đội ngũ lãnh đạo khi họ cần phê duyệt thêm những dự án BĐS mới để giúp thị trường có thêm nguồn cung. Tuy nhiên, đây không phải việc một sớm một chiều có thể quyết định được.

Nhà đầu tư nước ngoài thì rất quan tâm đến BĐS thương mại như trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, căn hộ dịch vụ… Đây là những loại hình đầu tư mang tính ổn định cho dòng thu, đặc biệt với những sản phẩm đã được hoàn thiện.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cá nhân còn có khuynh hướng đầu tư homestay ở những thành phố lớn hoặc cao ốc văn phòng nhỏ để bảo lưu được dòng tiền, đảm bảo vốn đầu tư và dòng thu đều.

BĐS công nghiệp thì phụ thuộc rất lớn vào tình hình dịch bệnh. Dù Việt Nam tình hình dịch bệnh trong tầm kiểm soát nhưng trên thế giới vẫn chưa, các chuyến bay quốc tế vẫn bị hạn chế nên còn rất nhiều thử thách.

* Anh có lời khuyên gì với các nhà đầu tư BĐS trong thời kỳ bình thường mới?

Thứ nhất, về góc độ tài chính, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ trong trường hợp thị trường mất tính thanh khoản hoặc thanh khoản chậm, thì khả năng chi trả nợ là khó. Hai là về sản phẩm, cần tính toán đến nhiều phương án, đặc biệt là BĐS nhà ở. Nhà đầu tư cần chọn sản phẩm mang tính thanh khoản cao, có thể chuyển nhượng không có lời nhưng phải có tính thanh khoản. Cũng cần tính trước phương án cho thuê trong trường hợp không thể chuyển nhượng.

Về vấn đề đầu tư lướt sóng, tôi nghĩ bối cảnh hiện tại cần chọn được những sản phẩm thật sự hút trên thị trường, được đại bộ phận người dân chấp nhận, nếu không thì không dễ để lướt sóng. Muốn thu lợi nhuận, nhà đầu tư cần có cái nhìn xa hơn. Trước đây, chúng ta nghĩ tới 6 tháng - 1 năm thì nay phải nghĩ xa hơn đến 2 - 3 năm.

* Cảm ơn anh về cuộc trò chuyện!

Bài: Diệu Anh

Thiết kế: CHAMA

Ảnh và video: Kingpro

Diệu Anh