UBND Tp.HCM mới đây đã phê duyệt đề án "Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả" trong đó nội dung dành được nhiều sự chú ý là việc thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá.

Theo Đề án, biện pháp xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng là thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá. Người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Diện tích đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại và bán đấu giá để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó. 

Nhận định về vấn đề này, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills cho rằng, phương án đền bù hiệu quả nhất cho người dân, không nằm ở việc giá đất được đền bù là cao hay thấp mà cốt lõi nằm ở sự đồng thuận của người dân. Phương án được chọn phải quan tâm và cân nhắc đến sinh hoạt, tập quán, công việc của những người bị ảnh hưởng. 

Lấy ví dụ đối với những nơi tái định cư tại chỗ, thì sự đồng thuận của người dân tại khu vực này như thế nào cho thỏa đáng rất quan trọng. Trong trường hợp này nếu những dự án này thuộc dự án công, nhận đầu tư của Nhà Nước như trường học, bệnh viện, công viên... thì thường sẽ một sự ủng hộ mạnh mẽ từ người dân. Còn nếu là những dự án mang tính chất thương mại và phục vụ lợi ích của một số nhà đầu tư nào đó như khu chung cư, công ty, cơ sở sản xuất..., thì sự đồng thuận của người dân là yếu tố quyết định.

Thực tế, nhiều năm qua đã chứng kiến những vụ tranh chấp đất đai vấp phải sự phản ứng mạnh mẽ từ người dân trong việc đền bù giải tỏa và tái định cư. Đa số trong những trường hợp này, các đơn vị quản lý thường tập trung cân nhắc đến giá trị đất, ví dụ như là tái định cư tại chỗ thì làm sao cho giá trị bằng mà diện tích nhỏ hơn, hay là tái định cư xa để có diện tích lớn hơn và bằng giá trị. Nhưng theo TS Khương, đó chỉ là điều kiện cần, nhưng chưa đủ. 

“Yếu tố quan trọng để làm thỏa mản nhu cầu của người dân liên quan đến mưu sinh và hành vi, tập quán sống của những người bị ảnh hưởng. Hãy hình dung là nếu như một người xuất thân từ một xóm lao động giờ phải tái định cư ở một tòa chung cư, và họ hoàn toàn khác biệt những người hàng xóm, thì họ sẽ như thế nào? Vì thế vấn đề đền bù tái định cư là một vấn đề liên quan sâu sắc đến đô thị học và đồng thuận người dân, và việc giải quyết chỉ bằng góc nhìn tài chính chưa đủ”, TS Khương nhấn mạnh.

Cách giải quyết tái định cư tại chỗ cần giải quyết thêm một vấn đề nữa là người dân sẽ nhận được những lợi ích gì từ việc chỉnh trang đô thị hoặc nâng cấp cơ sở hạ tầng. 

Một vấn đề nữa cần lưu tâm là người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn so với diện tích sở hữu ban đầu của họ, điều này có thể sẽ tạo ra những ảnh hưởng nhất định về cảnh quan chung của đô thị, và là bài toán mà các nhà quản lý và nhà đầu tư phải trả lời. 

Trên thế giới, những căn hộ 25-30 mét vuông không phải là hiếm, nhưng tại sao tại nhiều nơi lại thành tổ uyên ương mà không phải là ổ chuột? Đây là do vấn đề về quản lý.

"Quan trọng nhất là giải quyết được nhu cầu, sinh hoạt và mưu sinh của dân, rồi giải quyết tiếp vấn đề còn lại là làm sao mà cuộc sống của họ được bình yên. Hiện tại, địa bàn Tp.HCM và Hà Nội thì thứ nhất còn rất nhiều khu chung cư cũ đã xuống cấp, thứ hai là những khu tự phát không quy hoạch từ trước năm 1975, cho nên việc chỉnh trang đô thị là rất cần thiết. Vì thế giải quyết được nhu cầu cuộc sống của người dân rất quan trọng trong quá trình hiện đại hóa đô thị", TS Khương nhìn nhận.