Giá tăng do cung không đủ cầu

Ghi nhận cho thấy, giá nhà đất Bình Chánh liên tục tăng cao một phần đến từ việc nguồn cung không đủ cầu. Tại khu vực này, thời gian qua chỉ xuất hiện một số dự án BĐS bài bản của các CĐT như An Gia, Nam Long, Khang Điền, TTC Land…trong khi, đa phần là các dự án đất nền phân lô nhỏ lẻ đã hình thành trước đó. Chính sự khan hiếm nguồn cung mới, nhất là phân khúc căn hộ giá tầm trung đã khiến mặt bằng giá BĐS Bình Chánh biến động những năm qua.

Theo ghi nhận, tại khu vực này hiện nay chỉ xuất hiện một số dự án; trong đó nổi trội vẫn là phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Chẳng hạn như, Tập Đoàn An Gia đang giới thiệu dòng căn hộ diện tích lớn Grand-Well thuộc dự án Westgate được người mua nhà quan tâm. Đây là dòng căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích khoảng 113m2, khách mua cần vay vốn chỉ cần chuẩn bị khoảng 15% giá trị căn hộ, tương đương tối đa 699 triệu đồng và ngưng đến khi nhận nhà vào năm 2023 mới đóng tiếp 15%. Còn lại, ngân hàng cho vay đến khi nhận nhà là hai năm không lãi, ân hạn nợ gốc. Riêng với khách hàng không cần vay vốn, chủ đầu tư này đưa ra chính sách cam kết lợi nhuận 18% trên tổng số tiền thanh toán đợt 1.

Được biết, các dòng sản phẩm căn hộ chào bán giai đoạn trước đó tại dự án này có mức tăng giá khá ấn tượng, dao động từ 15-20%/năm. Bên cạnh nhu cầu đầu tư ở giai đoạn đầu thì nhu cầu ở thực chiếm phần lớn. Chính nhu cầu ở thực tăng, trong khi không nhiều nguồn cung để lựa chọn khiến mặt bằng giá biến động tăng theo các giai đoạn. Đây cũng chính là "món hời" đối với nhà đầu tư khi giá và nhu cầu ở thực tăng, thanh khoản dễ.

Nguồn cung mới tại Bình Chánh khan hiếm, khiến mặt bằng giá dự báo sẽ tiếp tục đà tăng

Cùng khu vực, dự án KĐT Mizuki Park 26ha của Nam Long Group và Nishi Nipon Railroad, Hankyu Hanshin Properties (Nhật Bản) cũng gây ấn tượng với thị trường BĐS khu vực. Bởi ngoài dòng sản phẩm căn hộ vừa túi tiền thì dự án này còn đa dạng các phân khúc như nhà phố, biệt thự view sông giá triệu đô… đáp ứng đa dạng nhu cầu của người mua. Hiện KĐT này đã hiện diện hơn 2.000 hộ gia đinh sinh sống. Đến nay mặt bằng giá trung bình các sản phẩm tại Mizuki Park đã tăng lên gấp đôi so với thời điểm mở bán đầu tiên 2017, căn hộ Flora từ 27 triệu đã đạt quanh ngưỡng 45 triệu đồng/m2, biệt thự từ 40 triệu đồng/m2; Valora lên tới 80 - 100 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, ở phân khúc đất nền giá cũng tăng chóng mặt, nhất là những mảnh đất nông nghiệp. Đây cũng là phân khúc khan hiếm nguồn cung mới trong bối cảnh chung Tp.HCM khan nguồn cung đất nền những năm qua. Nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu mua đầu tư và mua ở thực còn lớn khiến mặt bằng phân khúc này tiếp tục đi lên. Ghi nhận dọc Tỉnh lộ 10, đường Vĩnh Lộc, qua địa bàn các xã Lê Minh Xuân, Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) giá đất tiếp tục tăng nhịp trở lạ. Điển hình nhất là hai xã Vĩnh Lộc A và Vĩnh Lộc B, giá đất nông nghiệp giá tăng vụt. Khoảng giữa năm 2021, giá mỗi công đất nông nghiệp tại khu vực này dao động khoảng 5-7 tỉ đồng/1000m2 nhưng hiện nay không còn khung giá này mà dao động tăng khoảng 30-40%.

Trong khi giá đất gần Khu công nghiệp Lê Minh Xuân (xã Lê Minh Xuân), hay đất nền ở xã Phạm Văn Hai, dọc theo Tỉnh lộ 10 đã dao động từ 50-55 triệu đồng/m2, tăng khoảng 20-30% so với cùng kì năm ngoái; đất mặt tiền ở các xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B có giá trên dưới 100 triệu đồng/m2.

Một nhà đầu tư BĐS có thâm niên gần 10 năm tại huyện Bình Chánh chia sẻ: Đất Bình Chánh lâu nay chỉ người có nhu cầu thật sự mua để ở, nhưng từ khi có thông tin lên quận thì các NĐT mua đi bán lại đã bắt đầu chú ý đến thị trường khu vực này và đang lùng mua các BĐS tốt để đầu tư.

Tuy vậy, tại các xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B cũng còn những mảnh đất với diện tích giá cả phù hợp với nh cầu ở thực. Chẳng hạn như một mảnh đất có diện tích 1.896 m2 ở xã Vĩnh Lộc B được rao với giá 70 tỉ đồng, tương đương với 36,92 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát từ VNDirect, trong 4 tháng đầu năm 2021, giá nhà đất tại Bình Chánh tăng trung bình 8,2% so với cuối năm 2020. Cụ thể, giá đất đã tăng lên 40-50 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Một số nơi như Bình Hưng hiện trung bình 80-90 triệu đồng/m2, khu Trung Sơn tăng vọt lên ngưỡng 130-140 triệu đồng/m2. Lúc thị trường diễn biến tốt, các dự án có lợi thế mặt tiền đường lớn giá có thể tăng lên mức 30%/năm.

Dù vậy, giá nhà đất Bình Chánh vẫn được đánh giá nằm trong "vùng trũng" so với các khu vực đã phát triển trước đó. Đơn cử, tại Tp.Thủ Đức (Tp.HCM), giá bình quân căn hộ dao động từ 60-70 triệu đồng/m2; trong khi tại Bình Chánh vẫn còn ở ngưỡng trên dưới 40 triệu đồng/m2. Theo đánh giá của chuyên gia trong ngành, những thị trường mới nổi như Bình Chánh với lợi thế ngưỡng giá "mềm" cùng sự đầu tư về quy hoạch hạ tầng thì dư địa tăng giá còn cao.

Nhiều lực đẩy cùng một lúc, liên tục hút vốn đầu tư

Không thể phủ nhận, có nhiều lực đẩy khiến thị trường BĐS Bình Chánh chộn rộn thời gian qua, mặt bằng giá thay đổi. Trước tiên phải nói đến, giá đất ở Bình Chánh tăng chóng mặt vì thông tin lên quận. Đề án chuyển một số huyện thành quận hoặc thành phố thuộc thành phố đang được Tp.HCM xây dựng theo lộ trình cụ thể trong đó có huyện Bình Chánh. Huyện này đã và đang đẩy nhanh đô thị hóa, phát triển cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống người dân. Tp.HCM nỗ lực phát triển để trở thành đô thị nơi cửa ngõ phía Tây Nam, điều này đã tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS.

Cùng với đó, mới đây, loạt thông tin tích cực xuất hiện cùng lúc khiến BĐS khu vực này hưởng lợi. Cụ thể, UBND Tp.HCM đã có kiến nghị Chính phủ cho phép bổ sung khu công nghiệp Phạm Văn Hai tại huyện Bình Chánh với quy mô 668 ha để thay thế 3 khu công nghiệp khác bị loại khỏi quy hoạch là khu công nghiệp Phước Hiệp, Bàu Đưng và Xuân Thới Thượng. Ngoài ra, TP cũng đề xuất xây dựng một khu dân cư, đô thị khoảng 100 ha liền kề để phục vụ cho khu công nghiệp Phạm Văn Hai. Như vậy, các chuyên gia, kỹ sư, công nhân cũng sẽ là nguồn cầu rất lớn cho thị trường nhà ở Bình Chánh trong tương lai.

Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn được săn đón

Hay, FLC đề xuất đầu tư dự án phức hợp 1.200ha, tổng vốn 80.000 tỉ đồng tại Bình Chánh cũng là cú hích cho BĐS. Dù mới chỉ là ý tưởng ban đầu nhưng siêu dự án này rất dễ tác động đến mặt bằng giá BĐS khu vực.

Theo UBND Bình Chánh, huyện quyết tâm đưa Bình Chánh lên thành phố phía Tây TP.HCM. Theo đó, huyện đã thành lập tổ xúc tiến đầu tư mời gọi các nhà đầu tư nhằm thay đổi diện mạo của huyện. Ngoài FLC, còn nhiều đơn vị đang nghiên cứu để đề xuất đầu tư các dự án ở huyện Bình Chánh. Tuy nhiên hiện nay chưa công bố được vì nhà đầu tư đang trong thời gian gửi xin ý kiến UBND TP và các cơ quan liên quan.

Mặt khác, nhu cầu ở thực lớn cũng là lợi thế của khu vực này, tác động đến sự biến động giá. Thời gian qua, khu vực này thu hút dòng tiền của người mua ở thực lẫn nhà đầu tư, sự kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá khiến thanh khoản các dự án tại Bình Chánh diễn biến khá tốt. Các dự án triển khai có nhu cầu mua ở thực trội hơn hẳn so với các khu vực khác. Chưa kể, một số chủ đầu tư liên tục đưa ra chính sách thanh toán hút người mua nên thanh khoản khá tốt. Chẳng hạn như, An Gia đang dành chính sách riêng cho nhà đầu tư khi mua căn hộ. Giả sử khách hàng chọn phương thức thanh toán nhanh 50% đợt 1 trên vốn tự có, sẽ được hưởng ưu đãi 405 triệu đồng. Đồng thời, chủ đầu tư chiết khấu thêm 3% giá trị căn hộ khi khách hàng lựa chọn phương thức thanh toán nhanh, tương đương 135 triệu đồng. Tổng cộng mức ưu đãi khách hàng nhận được là khoảng 540 triệu đồng.

Theo nghiên cứu, trong quý 1/2021, Bình Chánh ghi nhận nhu cầu tìm kiếm bất động sản tăng từ 30-40%, trong đó có đến 40% khách mua để ở. Điều này cho thấy áp lực lớn về bài toán nhà ở của người dân tại địa phương.

Theo ông Đinh Minh Tuấn - GĐ Batdongsan.com.vn chi nhánh miền Nam, Bình Chánh cần phân bổ hơn 490,000 m2 diện tích nhà ở, tương đương gần 10.000 căn hộ mới mỗi năm phục vụ người dân. Tuy nhiên, con số này chỉ đáp ứng được khoảng 30% nhu cầu nhà ở tại Bình Chánh trong giai đoạn 2020-2021.

Ngoài ra, hạ tầng giao thông được đẩy mạnh đầu tư cũng là điểm cộng của BĐS khu vực này. Phải kể đến loạt dự án tại khu vực Bình Chánh như tuyến Metro 3A (Bến Thành - Tân Kiên) có chiều dài 20km với 18 nhà ga hay các tuyến cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận, tuyến xe buýt nhanh BRT số 1, tuyến đường sắt cao tốc TP.HCM - Cần Thơ giúp kết nối khu Tây với trung tâm, các đô thị vệ tinh và vùng Tây Nam Bộ. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cũng tập trung đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện trục quốc lộ 50, quốc lộ 1A và nâng cấp các tuyến đường giao thông huyết mạch như đại lộ Võ Văn Kiệt, Nguyễn Văn Linh tạo thành một hành lang di chuyển thuận lợi, thông suốt.

Đại gia đua gom đất: “Con dao hai lưỡi” từ sự bật dậy của thị trường bất động sản

https://cafef.vn/lien-tuc-hut-dong-von-dau-tu-bds-binh-chanh-tang-gia-chong-mat-20220301184625764.chn

https://cafef.vn/lien-tuc-hut-dong-von-dau-tu-bds-binh-chanh-tang-gia-chong-mat-20220301184625764.chn

Theo Hạ Vy