Giữa tháng 3, khảo sát của VnExpress cho thấy, trên trục đường được tiếng là đất vàng phố đi bộ Nguyễn Huệ, quận 1, có khá nhiều mặt bằng trống nhưng các chủ nhà phố mặt tiền này đã không còn giảm giá thuê như giai đoạn cao điểm đại dịch bùng phát năm 2021. Nhiều mặt bằng trống trên tuyến phố này đang có giá chào thuê 14.000-15.000 USD một tháng trong khi cuối năm ngoái môi giới cho hay có thể thương lượng khoảng 11.000-12.000 USD một tháng.

Cách đường Nguyễn Huệ vài phút đi bộ, dọc theo phố Lý Tự Trọng, quận 1, gần chợ Bến Thành, nhiều căn nhà mặt tiền có chiều rộng 4m, sâu 17-18m, kết cấu xây dựng một trệt, 2-3 lầu cũng có thời gian bỏ trống kéo dài cả năm.

Giá thuê các mặt bằng kinh doanh trên phố này hiện được chào từ 6.000-7.000 USD một tháng, đang nhích tăng trở lại so với quý III/2021. Giữa năm ngoái, khi TP HCM vẫn còn trong tâm dịch, nhiều mặt bằng ghi nhận mức giảm giá thuê 40-50% còn hiện nay mức giảm giá thuê chỉ dao động trong ngưỡng trên dưới 15%. Thời hạn giảm giá thuê chỉ còn 2-3 tháng đầu chứ không kéo dài cả năm hay suốt thời gian thuê.

Trong khi đó, trục đường Lê Thánh Tôn, đoạn gần chợ Bến Thành và đoạn giao nhau với đường Thái Văn Lung, quận 1, cũng ghi nhận nhiều mặt bằng kinh doanh bị trống, giá chào thuê tăng từ sau Tết đến nay. Hiện các căn nhà mặt tiền có chiều ngang 4m, sâu 17-20 m, 1 trệt 2 lầu, giá chào 8.000-9.000 USD một tháng, tăng lên một vài nghìn USD một tháng so với cuối năm ngoái.

Môi giới chuyên mặt bằng nhà phố quanh chợ Bến Thành cho hay, thời hoàng kim 2019 trở về trước, khách thuê phải trả giá cao 11.000-12.000 USD một tháng để tranh giành mặt bằng nhưng tình thế hiện nay, nhiều nhà mặt tiền có giá thuê mềm hơn vẫn mòn mỏi chờ khách.

Gần phố Tây Bùi Viện, trên trục đường Nguyễn Thái Học và Phạm Ngũ Lão, nhiều mặt bằng đôi (hai căn ghép lại) hoặc vị trí căn góc có giá thuê 12.000-15.000 USD một tháng vẫn ế dài cả năm qua. Tuy nhiên, chủ nhà không còn áp dụng các ưu đãi giảm giá năm đầu tiên hay giảm giá 6 tháng thuê như giữa năm 2021 nữa.

Theo chia sẻ của các chủ nhà phố trên đường Mạc Thị Bưởi và Đồng Khởi, quận 1, họ tin tưởng vào cơ hội phục hồi của thị trường bán lẻ và du lịch quốc tế nên không giảm giá thuê tới mức 50-60% nữa. Mức giảm giá thuê nhiều nhất còn ghi nhận đến tháng 3 chỉ vào khoảng 15-20% cho những tháng thuê đầu tiên, sau đó giá thuê sẽ tăng trở lại trong suốt thời hạn hợp đồng.

Ông Võ Hoàng Quân có gần nửa thập niên môi giới mặt bằng cho thuê tại quận 1, TP HCM cho biết, thị trường nhà phố mặt tiền cho thuê tại khu vực lõi trung tâm vẫn đang kéo dài chu kỳ ế ẩm. Dù mặt bằng trống còn nhiều, các chủ nhà đang có tâm lý chào giá thuê tăng trở lại so với đợt dịch giữa năm 2021.

Nếu cuối năm ngoái, nhiều chủ nhà vẫn còn sẵn sàng chấp nhận đề nghị trợ giá, hạ giá mùa dịch thì hiện nay chỉ có khoảng 15% chủ nhà chịu giảm giá ngắn hạn đôi ba tháng. Thị trường hiện không còn các mức giảm giá thuê trong 6-12 tháng như năm ngoái nữa. Trong khi đó, có đến 85% các chủ mặt bằng khu quận 1 hiện nay đều không sẵn lòng đàm phán giảm giá thuê, thậm chí các căn đang thương lượng cũng cho thấy xu hướng giằng co giữ giá quyết liệt.

Hiện thị trường xuất hiện 2 luồng tâm lý ngược chiều nhau giữa chủ nhà và khách thuê. Chủ nhà tự tin năm 2022 sức mua tiêu dùng của TP HCM sẽ hồi phục và khách quốc tế trở lại đông đảo nên mạnh dạn tăng giá chào thuê so với năm 2021. Mặt khác chủ nhà mặt tiền ở khu lõi trung tâm quận 1 thuộc nhóm có tài chính mạnh, không ngại để mặt bằng trống thêm một thời gian nữa miễn là cho thuê được giá. Trong khi đó, tâm lý của bên đi thuê lại cho rằng, nếu kinh tế hứa hẹn khởi sắc, khách quốc tế sẽ đến TP HCM thì cố chờ đến khi đà hồi phục mạnh mẽ rồi hẵng thuê vẫn chưa muộn.

Sự giằng co này khiến cho mặt bằng cho thuê khu trung tâm Sài Gòn vẫn còn ế ẩm đến giữa tháng 3 dù cuộc sống ở thành phố đã thiết lập trạng thái bình thường mới 6 tháng nay. Thị trường mặt bằng kinh doanh đầu năm 2022 ghi nhận nhiều đơn vị chọn giải pháp dịch chuyển ra quận rìa trung tâm hoặc đi vào các hẻm gần trung tâm để cắt giảm chi phí thuê mặt bằng.

Trước đây dù mặt bằng ở quận 1 kinh doanh lỗ nhưng bên thuê chấp nhận vì mục đích làm thương hiệu cho các mặt bằng khác. Còn hiện nay đại dịch khiến cho tư duy khách thuê thay đổi đáng kể, họ thận trọng hơn và cắt giảm chi phí nhiều hơn. "Thời điểm này thuê mặt bằng kinh doanh như xổ số, thành bại phụ thuộc vào may rủi. Vì vậy khách thuê chấp nhận chậm chân một chút để đổi lấy sự an toàn nhiều hơn", ông Quân giải thích.

Trả lời VnExpress, ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch VNO Group cho biết, đến giữa tháng 3, mặt bằng cho thuê tại quận 1 vẫn còn bỏ trống hàng loạt và có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Thứ nhất, mặt bằng nhà phố tại quận 1 ế ẩm do giá thuê có dấu hiệu tăng trở lại trong khi đà hồi phục của sức mua chưa rõ ràng, vật giá lại leo thang. Diễn biến tăng giá vấp phải đà kháng cự, làm khách thuê phải cân nhắc, do dự khá lâu trước khi ra quyết định thuê. "Đây cũng là cuộc mặc cả ngầm giữa chủ nhà và bên đi thuê", ông Hải cho hay.

Thứ hai, do tác động của đại dịch Covid-19, nhiều cá nhân, đơn vị bán buôn đang dần làm quen với việc kinh doanh online, không còn chiến lược ưu tiên lấy mặt bằng đẹp bằng mọi giá một cách liều lĩnh nữa. Do đó, các nhu cầu thuê tiềm năng của khu trung tâm chưa vội quay trở lại thuê mặt bằng truyền thống.

Thứ ba, kinh phí thuê mặt bằng lõi trung tâm quận 1 thường rất lớn. Với các mặt bằng trên đất vàng quận 1, chi phí đầu tư hoàn thiện trung bình khoảng 4 triệu đồng một m2, nếu mặt bằng 100m2, tốn trung bình khoảng 400 triệu đồng để hoàn chỉnh, khấu hao 2-3 năm mới hoàn vốn. Đó là chưa kể chi phí thuê hàng tháng đôi ba trăm triệu đồng, tiền đặt cọc 1-3 tháng. Tổng chi phí đầu tư ban đầu cho một mặt bằng V.I.P quận 1 có thể tính bằng tiền tỷ.

Thứ tư, các khách thuê mặt bằng tiềm năng của khu vực trung tâm quận 1 đang có phương án dịch chuyển ra quận ngoài trung tâm để tránh kịch bản chi phí mặt bằng ăn mòn doanh thu và lợi nhuận. Điều này dẫn đến thị trường mặt bằng kinh doanh cho thuê giá rẻ đang có dấu hiệu hồi phục nhanh hơn mặt bằng V.I.P. Các nhà kinh doanh đang có xu hướng giảm dòng tiền bỏ vào mặt bằng để hạ suất đầu tư xuống thấp hơn, nhằm giảm thiểu rủi ro.

Theo ông Hải, hiện nay các mặt bằng kinh doanh ở rìa trung tâm TP HCM (bên ngoài quận 1, 3) chẳng hạn như dọc theo đường Cộng Hòa, Trường Chinh, quận Tân Bình hay Tân Phú tỷ lệ treo bảng cần cho thuê trước đây là 40% toàn khu thì nay đã tháo bảng được gần 25%, tức chỉ còn lại khoảng 15% mặt bằng trống cần cho thuê. Đây là nhóm mặt bằng kinh doanh có giá thuê bình dân, chi phí rẻ nên dễ kiếm khách thuê hơn các mặt bằng tại quận 1.

Chủ tịch VNO dự báo từ nay đến hết năm 2022, nếu đà hồi phục sức mua và tiêu dùng, du lịch tăng mạnh, các cuộc đàm phán mặt bằng không còn dễ mặc cả do chủ nhà tại khu trung tâm quận 1 sẽ tiếp tục tâm lý giữ giá và nâng giá. Các mặt bằng kinh doanh phân khúc thấp (giá rẻ) sẽ hồi phục trước. Sau khi các mặt bằng bình dân lấp đầy là bảo chứng cho sự bứt phá của thị trường bán lẻ và du lịch, dịch vụ kèm theo, các mặt bằng cao cấp, chuyên nhóm hàng xa xỉ ở khu trung tâm mới có thể được rã đông, thoát chu kỳ ế ẩm.

Vũ Lê