Bà Thủy ngụ huyện Bình Chánh, TP HCM cho biết, mua căn hộ condotel tại Cam Ranh, Nha Trang hồi năm 2018 với giá 1,6 tỷ đồng, thanh toán hơn 500 triệu đồng. Đầu năm 2021, bà đã vay ngân hàng 1 tỷ đồng để nhận nhà nhưng hiện đứng ngồi không yên vì gánh nặng trả lãi ngân hàng quá lớn trong khi cho thuê ế ẩm, rao bán không có khách hỏi mua.

Nhà đầu tư này kể, mua căn hộ condotel vì vị trí dự án gần sân bay, nhìn bản vẽ thiết kế đẹp, sale giới thiệu chỉ cần thanh toán trước 30% giá trị hợp đồng, đến khi nhận nhà đưa vào khai thác cho thuê khách mới phải tất toán 70% số còn lại và được chủ đầu tư hỗ trợ thủ tục vay ngân hàng.

Bà Thủy bộc bạch, thời điểm đầu năm 2018 nhìn về tương lai khai thác du lịch của khu vực Cam Ranh tốt, luôn đông khách, tài sản có triển vọng tăng giá nên mới quyết định mua. Tuy nhiên, dự án vướng pháp lý đình trệ khá lâu đến năm 2021 bàn giao nhà lại thêm nỗi khổ vì đại dịch. Căn condotel 1,6 tỷ của bà chỉ được chủ đầu tư thuê lại mỗi tháng 3 triệu đồng trong khi khoản vay một tỷ đồng phải trả cả gốc và lãi lên đến 12 triệu đồng một tháng. Vì gánh nặng chi phí tài chính lớn trong khi khoản thu ít ỏi, bà rao bán căn condotel 8 tháng qua để mong thoát hàng nhưng chưa có người mua.

Theo chia sẻ của bà Thủy, bỏ tiền tỷ ra đi mua nhà, tiếng là sở hữu tài sản 50 năm nhưng hiện chỉ còn lại khoảng 37 năm khai thác do dự án đình trệ lâu, mất hơn chục năm bổ sung, hoàn thiện pháp lý và xây dựng. "Hiện giờ ôm nợ tiền tỷ nhưng condotel rao bán ế dài nên tôi lo cảnh chết trên đống tài sản", bà nói.

Nỗi lo sa lầy trên khối tài sản thanh khoản kém của bà Thủy không phải là cá biệt. Tại Đà Nẵng, nhiều nhà đầu tư cũng "cười ra nước mắt" 4 năm qua. Họ vay tiền tỷ mua căn hộ condotel tại quận Ngũ Hành Sơn nhưng lún sâu nợ nần khi chủ đầu tư dừng chi trả lợi nhuận 12% một năm theo cam kết từ năm 2019.

Bà Nguyên là một trong hàng chục chủ sở hữu condotel dự án này vẫn tiếp tục giao chủ đầu tư quản lý vận hành với thu nhập chiết khấu 7% một năm. Bà tiết lộ rất thất vọng với phương án này khi thực tế nhiều người chưa nhận được khoản chi trả theo cam kết 7% một năm của doanh nghiệp cho giai đoạn 2020-2021. Lấy lý do bị ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, chủ đầu tư hạ mức cam kết xuống còn 3% một năm nhưng ngay cả phương án này cũng bế tắc ở vòng đàm phán vì nhiều người phản đối.

"Tôi mua căn hộ condotel hơn 2 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng 1 tỷ. Mấy năm qua nguồn thu từ khai thác cho thuê bằng 0, nhà bán chẳng ai mua, sổ hồng chưa có nhưng nợ ngân hàng vẫn phải trả đều, càng kéo dài khác nào chết mòn trên khối tài sản này", bà Nguyên trần tình.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á nhìn nhận, 2 năm Covid vừa qua đẩy nhiều nhà đầu tư condotel vào thế chân tường. Trong đó, nhà đầu tư condotel vay ngân hàng dùng tiền khai thác cho thuê để trả lãi và nợ gốc đặc biệt khó khăn suốt 12 tháng qua do đại dịch bùng phát. Một thực tế các nhà đầu tư này phải chấp nhận là khi giá thuê condotel giảm, công suất khai thác kém, việc chào bán loại tài sản này gần như bế tắc.

Thế khó của nhà đầu tư condotel lâu nay chưa tháo gỡ được là rất nhiều dự án vướng pháp lý liên quan đến quá trình đầu tư xây dựng dự án. Trên thực tế, condotel - căn hộ khách sạn hay căn hộ biển - đến nay là loại hình bất động sản chưa ra được sổ hồng vì còn chờ hướng dẫn. Bên cạnh đó, nhiều sản phẩm condotel nằm trong nhóm tài sản nghỉ dưỡng bị giới hạn thời gian sở hữu 50 năm.

Chưa kể, dịch bệnh làm ngành nghỉ dưỡng mất khách quốc tế năm 2020, sau đó tê liệt toàn bộ năm 2021 khi mất luôn khách nội địa, khai thác kém khiến giá thuê giảm mạnh, làm giá trị tài sản khó tăng như kỳ vọng, thanh khoản kém (bán không ai mua) trong khi nợ vay ngày càng chồng chất. Trong bối cảnh lạm phát năm 2022 có xu hướng tăng, bẫy lãi suất thả nổi có thể "dìm" chết nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhưng không có nguồn thu xử lý khoản vay.

Diễn biến thực tế cho thấy làm du lịch nghỉ dưỡng không đơn giản vì ngành dịch vụ này phụ thuộc rất lớn vào thị hiếu người tiêu dùng, thương hiệu chủ đầu tư và đơn vị quản lý. Ngay cả trước khi đại dịch bùng phát, chỉ một số dự án của chủ đầu tư xây dựng bài bản, có đơn vị quản lý quốc tế vận hành tốt mới hút khách. Phần còn lại của thị trường kinh doanh khá bấp bênh.

Đó là chưa kể đến trung bình cứ 5 năm các loại bất động sản nghỉ dưỡng phải làm mới sản phẩm một lần để duy trì sức hấp dẫn với du khách. Nhiều nhà đầu tư condotel thậm chí còn chưa tính đến việc khai thác 5 năm phải làm lại nội thất, một khoản chi phí khá tốn kém, có thể lên đến hàng trăm triệu đồng.

Ông Hạnh khuyến nghị các nhà đầu tư cá nhân nên cân nhắc kỹ lưỡng khả năng tài chính trước khi bỏ tiền vào bất động sản nghỉ dưỡng chỉ bán hàng bằng cam kết lợi nhuận. Nếu bất động sản du lịch nghỉ dưỡng khai thác không hiệu quả khó có thể gia tăng giá trị tài sản theo thời gian và khó bán thu hồi vốn, dẫn đến sa lầy trên khối tài sản.

Cách phòng vệ rủi ro là tổng giá trị đầu tư phải tỷ lệ phù hợp với giá trị khai thác, không nên dùng đòn bẩy tài chính để tránh kịch bản lún sâu nợ nần.

"Nhà đầu tư condotel nên thận trọng với các cam kết lợi nhuận cao vì sự hồi phục của thị trường nghỉ dưỡng giai đoạn bình thường mới cần có lộ trình, không thể diễn ra ngay lập tức", ông Hạnh khuyến cáo.

Vũ Lê