Nhận định được ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest đưa ra tại Hội nghị góp ý sửa đổi 3 luật gồm Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản sáng 28/3.
Ông thống kê, hiện có khoảng 12 luật tác động vào lĩnh vực bất động sản, nếu xét luật có liên quan, con số ghi nhận là 60. Nếu xét thủ tục hành chính với một dự án, theo tính toán của ông, cần tới 36 con dấu mới hoàn thành. "Thậm chí, theo ý kiến của một luật sư, có tới 120 con dấu nếu tính cả những quy định không chính thức", ông Hiệp nói và cho biết các thủ tục pháp lý càng phức tạp được gọi chung là ma trận.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest. Ảnh: VNREA
Để tháo gỡ nặng thủ tục cho doanh nghiệp, Chủ tịch GP Invest cho rằng cần lấy Luật Đất đai, Luật đầu tư làm 2 luật nền để từ đó các luật chuyên ngành có cơ sở sửa đổi. Bởi khi các Luật khó có thể đồng nhất, cần có một luật nền để giải quyết được những tranh cãi.
Trong Luật Đất đai, ông Hiệp cho biết, sự ra đời của Nghị định 30 không cho phép chuyển đổi đất khác sang đất ở đang khiến một lượng lớn dự án doanh nghiệp bị ách tắc. Theo đó, đang có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, TP HCM gặp vướng, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Do đó, việc đầu tiên phải sửa đổi nghị định này. Bên cạnh đó, một điểm vướng mắc khác được ông chỉ ra là trách nhiệm giải phóng mặt bằng, đất đai là của Nhà nước thay vì doanh nghiệp. Ông đề xuất cần giải quyết rõ về trách nhiệm này. Câu chuyện về kế hoạch sử dụng đất, việc phê duyệt dự án, định giá đất cũng cần được cơ quan chức năng xem xét lại tổng thể.
Ông Lê Tuấn Hải, lãnh đạo Công ty cổ phần Tập đoàn Telin đồng tình với việc cần lấy Luật Đất đai làm gốc để sửa các bộ luật liên quan. Ông cũng lưu ý cần coi bất động sản là sản phẩm hàng hoá, mua đi bán lại trong xã hội nên phải giảm càng nhiều thủ tục hành chính càng tốt để việc giao dịch diễn ra thuận lợi. Các thủ tục hành chính cần uỷ quyền cho các đơn vị chức năng, việc phân cấp phân quyền càng cụ thể càng tốt nhằm giúp cho quy trình được diễn ra nhanh hơn.
Với việc định giá đất, ông chia sẻ, hiện diễn ra theo cảm tính dẫn đến giá định ra thấp sẽ khiến thiệt hại cho nhà nước, giá cao thì doanh nghiệp không làm được. Do vậy, rất ít doanh nghiệp dám định giá.
Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh thì cho rằng tới đây cần sửa đồng bộ, đầy đủ nhiều luật liên quan đến bất động sản chứ không chỉ dừng lại ở 3 luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản.
"Chúng ta không chỉ cần sửa Luật Đất đai mà còn phải sửa cả luật về quản lý giá, định giá. Vấn đề đấu thầu dự án sử dụng đất không nằm trong Luật Đất đai nên Luật Đấu thầu cũng cần phải sửa. Vì vậy, cần phải xâu chuỗi tất cả vấn đề, các Luật liên quan đều phải sửa đổi", ông nói.
Bên cạnh đó, ông cũng đề cập đến việc cần tìm cách giảm thiểu rủi ro trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp bởi đây là một kênh huy động vốn quan trọng. Các doanh nghiệp bất động sản luôn luôn cần vốn, nên cần phát triển hơn nữa những kênh huy động vốn mà vẫn đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư, không nên thu hẹp.
Do vậy, ông cho rằng cần sửa cả Luật Các tổ chức tín dụng, quy định về tài sản thế chấp bởi hiện nay 70% tài sản đảm bảo trong ngân hàng là bất động sản. "Làm sao để các ngân hàng họ không phải nghe thấy doanh nghiệp bất động sản là họ sợ", ông nói.
Đại diện cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, quan điểm của Bộ là cần trình lên Quốc hội song song với luật Đất đai. Điều này nhằm giải quyết được các mâu thuẫn, chồng chéo cùng một lúc, đồng bộ. Ông thừa nhận, nếu luật không được cập nhật kịp thời, chính xác, sẽ tạo khó khăn cho sự phát triển thị trường.
Đơn cử vấn đề nghĩa vụ tài chính về đất đai. Theo ông, đây là vấn đề rất lớn vì liên quan đến giá nhà, giá đất. Câu hỏi đặt ra là cơ cấu giá đất trong 1 m2 sẽ chiếm bao nhiêu phần trăm nghĩa vụ tài chính, nếu các doanh nghiệp có hàng nghìn m2 đất sẽ nộp tiền nghĩa vụ như thế nào. Hay với thủ tục hành chính đất đai, cần làm rõ giữa các tổ chức kinh doanh đất đai và các tổ chức kinh doanh khác có giống nhau không để tránh thủ tục chồng chéo, vướng mắc.
Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án cũng là vấn đề gây nhiều tranh cãi và cần được thống nhất tới đây. Ví dụ, cụm từ "đất ở" và "đất khác" cần được cụ thể hóa, đồng bộ... để không làm khó cho doanh nghiệp.
Với Luật nhà ở, ông Khởi cho biết, tới đây Bộ sẽ đặt lại tên nhà ở xã hội gồm nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở đô thị, công nhân tại các khu công nghiệp và một đối tượng riêng là lực lượng vũ trang nhân dân.
Với Luật Kinh doanh bất động sản, ông Khởi cho biết, đang có 4 vấn đề bất cập gồm: điều kiện kinh doanh, phân loại dự án, quyền kinh doanh dự án với quyền của người sử dụng đất và quản lý kinh doanh dịch vụ, kinh doanh bất động sản.
Để điều tiết thị trường, đại diện Bộ Xây dựng lưu ý, sẽ có nhiều giải pháp để giúp tránh tình trạng lúc nóng, lúc lạnh.
Đức Minh