Mới đây, Chủ tịch UBND Tp.HCM Phan Văn Mãi vừa ký Văn bản khẩn số 477/UBND/ĐT ngày 17/2 gửi Thủ tướng Chính phủ, kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên địa bàn Tp.HCM.

Quy định hiện hành về hệ số K còn nhiều khó khăn, vướng mắc

Hiện nay, trong quá trình xác định, thẩm định, quyết định giá đất để thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, UBND Tp.HCM đã chỉ đạo các Sở ngành thực hiện đúng Luật Đất đai 2013, Nghị định số 44 và các hướng dẫn tại Thông tư số 36, Thông tư Liên tịch số 87 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Tuy nhiên, khi áp dụng trong tình hình thực tiễn thì có một số bất cập, đặc biệt là việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, do việc giao dịch bất động sản theo luật Thẩm định tại Tp.HCM chưa minh bạch.

UBND Tp.HCM chỉ ra một số khó khăn, vướng mắc như sau: 

Về tổ chức lựa chọn đơn vị tự vấn, theo quy định tại Điều 26, Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định phải lập kế hoạch định giá đất cụ thể để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt, trên cơ sở đó tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu.

Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc lập kế hoạch không thể thực hiện được vì việc xây dựng kế hoạch mang tính dự báo vừa khoa học vừa bám sát thực tiễn vô cùng khó khăn.

Đồng thời, việc tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu gặp nhiều khó khăn, bất cập, chồng chéo của pháp luật dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện.

Về việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể còn nhiều vướng mắc và hạn chế. Hiện nay, Chính phủ là cơ quan có thẩm quyền ban hành các phương pháp thẩm định giá.

Về việc luân chuyển hồ sơ và thời gian thực hiện xác định giá đất còn chậm, chưa kịp thời huy động nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, mất cơ hội đầu tư của nhà đầu tư, làm chậm sự phát triển kinh tế…

Về cá nhân, tổ chức, gặp một số khó khăn như chủ đầu tư bị động trong thực hiện dự án, thủ tục hành chính kéo dài…

Kiến nghị chấp thuận cho Tp.HCM ban hành hệ số K

Từ những khó khăn, vướng mắc nêu trên và trong thực tiễn thực hiện, UBND Tp.HCM nhận thấy việc áp dụng hệ số K làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất có nhiều ưu điểm nổi bật.

Đầu tiên là cải cách thủ tục hành chính trong xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai, minh bạch trong tổ chức thực hiện.

Đảm bảo việc xác định giá đất cụ thể được công bằng giữa các chủ đầu tư trong sử dụng đất. Khuyến khích các đơn vị phát huy hiệu quả trong sử dụng đất với các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

Tạo sự chủ động cho các nhà đầu tư trong việc xây dựng kế hoạch kinh doanh đầu tư, khuyến khích các nhà đầu tư trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo quyền chủ động cho các doanh nghiệp nhưng đồng thời có cơ chế điều tiết nguồn lực đất đai trên cơ sở điều kiện sinh lợi từ sử dụng đất.

Kết quả thẩm định giá đất cụ thể thời gian vừa qua cho thấy, căn cứ các phương pháp xác định giá đất theo hướng dẫn của Nghị định 44, Thông tư 36, giá đất cụ thể của các dự án phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố của công trình trên đất như: mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tỷ lệ giữa diện tích sàn sử dụng/sàn xây dựng, mục đích sử dụng đất… Vì vậy, khi các yếu tố này thay đổi thì mức giá đất cụ thể khác nhau.

"Do đó, nếu hệ số K được xây dựng trên cơ sở tổng hợp tác động của các yếu tố quy hoạch xây dựng ảnh hưởng đến giá đất cụ thể làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất của các trường hợp sẽ đồng thời phát huy các ưu điểm của phương pháp hệ số K vừa đảm bảo phương pháp định giá khoa học và phản ánh giá trị quyền sử dụng đất đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cụ thể của dự án. Đồng thời, thống nhất phương pháp xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp có giá trị thửa đất dưới 30 tỷ đồng và trên 30 tỷ đồng", Chủ tịch UBND Tp.HCM Phan Văn Mãi cho biết.

Từ những khó khăn, vướng mắc và nhận định trên, UBND Tp.HCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho Tp.HCM xây dựng và ban hành hệ số K tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, không phân biệt trên hay dưới 30 tỷ đồng thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định hiện nay.

Đây không phải là lần đầu tiên UBND Tp.HCM kiến nghị dùng hệ số K để tính tiền sử dụng đất cho hàng trăm dự án bất động sản đang bế tắc hiện nay.

Trước đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đã kiến nghị và UBND Tp.HCM đưa nội dung này vào dự thảo thay thế Nghị quyết số 54/QH14 của Quốc hội, về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển Tp.HCM.

Nguyễn Lành