Hơn 5.200 tỷ đồng là giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong tháng 2 vừa qua, tức là số tiền đơn vị phát hành phải trả cả gốc và lãi. Tháng 3 tới đây, con số này là gần 18.000 tỷ đồng. Ở các tháng tiếp sau, số tiền gốc và lãi các doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải trả cho nhà đầu tư có thể lên tới cả trăm nghìn tỷ đồng.

Đáng nói, trong số tiền phát hành trái phiếu doanh nghiệp này, lượng phát hành riêng lẻ chiếm đại đa số. Gần 50% là được phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản.

Tuần trước, Thủ tướng Chính phủ đã chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Bộ Tài chính cũng đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định 65 với nhiều sửa đổi để hỗ trợ doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

Còn về phần mình, các doanh nghiệp phát hành đang tự cứu mình bằng cách chủ động đàm phán với người mua trái phiếu doanh nghiệp.

Hơn 5.200 tỷ đồng là giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong tháng 2 vừa qua. (Ảnh minh họa - Ảnh: PLO)

Với khoản lãi và nợ gốc lên tới trên 1.000 tỷ đồng của 2 lô trái phiếu, một tập đoàn bất động sản đã được chủ nợ nước ngoài đồng ý đổi lấy một phần vốn góp cổ phần tại 2 công ty thành viên.

Theo các chuyên gia, khi hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp thành cổ phần, các chủ nợ sẽ chọn doanh nghiệp chưa niêm yết có dòng tiền tốt. Còn nếu là doanh nghiệp niêm yết thì cổ phiếu cần minh bạch, ít có tính đầu cơ.

"Giai đoạn 2020 - 2022, có những cổ phiếu tăng 5 - 7 lần sau đó lại lao dốc, hoàn toàn có dấu hiệu thao túng, làm giá, thậm chí là của lãnh đạo doanh nghiệp. Nó có thể ảnh hưởng đến giá trị khi nhà đầu tư nhận thay cho trái phiếu", ông Trần Đức Anh, Giám đốc Vĩ mô và Chiến lược thị trường, Công ty Chứng khoán KB Việt Nam, cho biết.

Còn đối với việc hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp thành tài sản thế chấp khác như nhà đất hay dự án, nhiều khuyến nghị cũng đã được đưa ra.

"Trong quá trình thương lượng, chủ đầu tư nên có những chính sách về khuyến mãi, về chiết khấu và các ưu đãi khác cho trái chủ, vì đây chính là những người chủ của của dự án cùng với chủ đầu tư. Các chủ đầu tư đều đang thực hiện khuyến mãi và chiết khấu sâu cho người mua bất động sản mới, nên yêu cầu của trái chủ là hợp lý, hợp tình", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, đánh giá.

Khó đồng thuận khi đàm phán hoán đổi

Các doanh nghiệp bất động sản đang phải bán giảm giá, cắt lỗ, chiết khấu sâu cho người mua không có lý gì lại không chiết khấu cho các nhà đầu tư khi thực hiện hoán đổi trái phiếu thành nhà đất hay dự án.

Tuy nhiên có những đơn vị đang tìm cách tăng giá bán cao lên trước khi đàm phán với nhà đầu tư. Đáng nói, ngay từ các hợp đồng hoán đổi đã có những sự nhập nhèm.

Nhà đầu tư đã bỏ hơn 4 tỷ đồng để tham gia hợp đồng hợp tác đầu tư mua dự án bất động sản, với lợi nhuận cam kết từ 8% đến hơn 9%. Hiện doanh nghiệp cũng xin giãn, hoãn cả gốc và lãi, còn hoán đổi thành đất với giá khác xa thực tế.

"Họ nói giá đát giờ rất cao, tăng gấp đôi giá hiện tại trong hợp đồng, theo mức này thì khoảng 300 triệu đồng/m2 và phải nộp trước 50% tiền mặt thì mới được nhận hợp đồng mua bán, nhưng nếu chúng tôi lại đưa thêm 50% tiền mặt vào thì không biết có được nhận không hay 50% tiền mặt đấy lại mất, không cánh mà bay", nhà đầu tư cho biết.

Nếu nhà đầu tư nộp thêm 50% tiền để mua với giá đất cao gấp đôi thì tức là số tiền nộp thêm đó mua được đất với giá như trước khi đàm phán. Như vậy, khoản nợ gốc và lãi 4 tỷ đồng của nhà đầu tư bỏ ra mua trái phiếu gần mất trắng. Các chuyên gia cho rằng, điều này không hợp lý.

"Hợp lý ở đây là cho chuyển đổi 100% giá trị của nhà đầu tư sang bất động sản. Thứ hai việc định giá phải hợp lý, mang tính thị trường, việc đưa mức giá lên trời, phi thị trường thì khó đạt được sự đồng thuận của các bên", ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó Tổng Giám đốc Công ty Chứng khoán Kiến Thiết, nhận định.

Chưa kể, theo các chuyên gia, nguyên tắc hợp đồng đầu tư là lời ăn, lỗ chịu không thể có cam két lợi nhuận 8 - 9% như trường hợp lai tạo này.

"Lai tạo giữa các hình thức dễ thu hút, dễ thuyết phục nhà đầu tư, dễ gây nhầm lẫn cho nhà đầu tư. Theo quy định pháp luật và Thông tư 200 của Bộ Tài chính, đây là hợp đồng vay vốn chứ không phải hợp tác đầu tư", Luật sư Trương Thanh Đức, Công ty Luật ANVI, cho biết.

Không đánh đồng khi giãn, hoãn nợ

Các chủ nợ lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản chính là các ngân hàng, bởi 2,58 triệu tỷ đồng là số dư tín dụng lĩnh vực bất động sản tính đến cuối năm 2022, tăng hơn 24% so với năm trước đó. Hàng loạt giải pháp về nguồn vốn, pháp lý đã được Chính phủ đưa ra trong dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các giải pháp mang tính hỗ trợ này cần có sự áp dụng chọn lọc, tránh đánh đồng tất cả.

Trực tiếp và ngay trước mắt là những giải pháp giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, nhưng cần phải có sự phân loại cụ thể, chứ không thể đánh đồng tất cả doanh nghiệp cũng như các khoản nợ.

"Có những điều kiện cụ thể để những doanh nghiệp qua chấm điểm đáp ứng được các yêu cầu thì mới cho phép gia hạn chứ không nên giãn, hoãn tràn lan, có câu chuyện trục lợi chính sách, lại tận dụng chuyển khoản nợ xấu cũng được gia hạn", ông Nguyễn Hưng, Tổng Giám đốc TPBank, nói.

Theo Hiệp hội Bất động sản, sự phân loại là cần thiết, với các dự án dự án thiết yếu, phát triển hệ thống hạ tầng, nhà ở công nhân, nhà ở xã hội đúng nhu cầu để ở thì hợp lý, còn các đối tượng khác thì không nên đánh đồng.

"Dự án chưa được phép cũng đã đưa ra thị trường chiếm dụng vốn của người dân…, thì tất cả các trường hợp đó chúng ta không xem xét. Rà soát ở đây là rà soát sự phù hợp của nó với sự phát triển kinh tế của các địa phương cũng như sự chấp hành, tuân thủ các quy hoạch, chủ trương, chính sách, các quy định khác của pháp luật", ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thông tin.

Ở chiều giải ngân thêm vốn cho bất động sản, hệ thống ngân hàng cũng có gói ưu đãi lãi suất từ 1,5 - 2%/năm với tổng giá trị gói là 120.000 tỷ đồng.

"Tổng lượng gói có thể lớn hơn hay nhỏ hơn tùy thuộc vào khả năng hấp thụ của thị trường, đáp ứng nhu cầu thiết thực hơn của người dân và xã hội, ví dụ phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở sinh viên, kể cả sửa chữa chung cư cũ cũng nằm trong tầm mục tiêu của chính sách này", ông Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, nhận định.

Các chính sách của Chính phủ đưa ra là để giúp đỡ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản, bởi lĩnh vực này liên quan đến nhiều ngành nghề khác nhau. Tuy nhiên như Thủ tướng Chính phủ đã từng nhấn mạnh "kinh doanh có lúc lãi, có lúc không, cái này bù trừ cái kia... chứ không phải đến lúc khó khăn cũng muốn có lãi". Do vậy, cơ chế đã có, nhưng đàm phán cần phải có thiện chí để hai bên cùng có lợi mới đạt hiệu quả cao; cần tuyệt đối nghiêm khắc với các hợp đồng lai tạo tránh trục lợi chính sách.

Quy định mới về tiền lãi danh nghĩa trái phiếu Chính phủ

VTV.vn - Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư 12 bổ sung quy định về tiền lãi danh nghĩa trái phiếu Chính phủ.

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!