UBND TP.HCM vừa có văn bản khẩn kiến nghị Chính phủ việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên địa bàn TP.

Nếu kiến nghị này được chấp thuận thì sẽ giải quyết được ách tắc cho hàng trăm dự án tại TP.HCM đang vướng tiền sử dụng đất.

Hàng loạt vướng mắc khi xác định giá đất cụ thể

Theo UBND TP, hiện nay việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất để thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, TP đã chỉ đạo các sở ngành thực hiện đúng luật Đất đai 2013, Nghị định số 44/2014 và các hướng dẫn của Bộ TN&MT.

Theo UBND TP, việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn. Ảnh: VH

Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá theo quy định hiện hành UBND TP nhận thấy là phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên khi áp dụng trong thực tiễn tại Việt Nam thì có một số bất cập.

Đặc biệt là việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, do việc giao dịch bất động sản chưa minh bạch như các nước phát triển.

Theo báo cáo của UBND TP, khi xác định, thẩm định và quyết định giá đất cụ thể, TP gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Hiện nay, Thông tư 36/2014 của Bộ TN&MT quy định phải lập kế hoạch định giá đất cụ thể để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt, trên cơ sở đó tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu.

"Trong thực tiễn, việc lập kế hoạch không thể thực vì việc xây dựng kế hoạch mang tính dự báo vừa khoa học vừa bám sát thực tiễn vô cùng nan giải", TP nêu.

Đồng thời, việc tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu gặp nhiều khó khăn, bất cập, chồng chéo của pháp luật dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện. Trong khi việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể còn nhiều vướng mắc và hạn chế.

Bên cạnh đó, TP cũng cho rằng, việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể cũng còn nhiều khó khăn, vướng mắc do quá nhiều hạn chế khi thông tin thị trường chưa minh bạch. Thông tin giá cả trong các hợp đồng giao dịch cũng chưa phản ánh đúng giá trên thị trường...

Ngoài ra, những vướng mắc trong công tác xác định, thẩm định và quyết định giá đất cụ thể cũng ảnh hưởng đến các cá nhân, tổ chức sử dụng đất. Thời gian giải quyết hồ sơ cũng thường bị kéo dài (thậm chí kéo dài đến một vài năm) cũng do nằm ở khâu này.

Theo UBND TP, việc áp dụng hệ số K trong xác định giá đất làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất có nhiều ưu điểm nổi bật. Cụ thể là cải cách thủ tục hành chính trong xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai, minh bạch trong tổ chức thực hiện. Đảm bảo việc xác định giá đất cụ thể được công bằng giữa các chủ đầu tư trong sử dụng đất.

Áp dụng hệ số K cũng khuyến khích các đơn vị phát huy hiệu quả trong sử dụng đất với các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được phê duyệt. Tạo sự chủ động cho các nhà đầu tư trong việc xây dựng kế hoạch kinh doanh đầu tư, khuyến khích các nhà đầu tư trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo quyền chủ động cho các doanh nghiệp nhưng đồng thời có cơ chế điều tiết nguồn lực đất đai trên cơ sở điều kiện sinh lợi từ sử dụng đất.

Kiến nghị hệ số K không phân biệt dự án trên hay dưới 30 tỉ đồng

Theo UBND TP, kết quả thẩm định giá đất cụ thể thời gian vừa qua cho thấy, căn cứ các phương pháp xác định giá đất theo hướng dẫn của Nghị định 44, Thông tư 36, giá đất cụ thể của các dự án phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố của công trình trên đất như: mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tỷ lệ giữa diện tích sàn sử dụng/sàn xây dựng, mục đích sử dụng đất… Vì vậy, khi các yếu tố này thay đổi thì mức giá đất cụ thể khác nhau.

TP.HCM có nhiều dự án đang khó triển khai vì vướng tiền sử dụng đất. Ảnh minh họa: VH

Nếu hệ số K được xây dựng trên cơ sở tổng hợp tác động của các yếu tố quy hoạch xây dựng ảnh hưởng đến giá đất cụ thể, làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất của các trường hợp sẽ đồng thời phát huy các ưu điểm của phương pháp hệ số K.

"Qua đó, vừa đảm bảo phương pháp định giá khoa học và phản ánh giá trị quyền sử dụng đất đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cụ thể của dự án. Đồng thời thống nhất phương pháp xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp có giá trị thửa đất dưới 30 tỉ đồng và trên 30 tỉ đồng”, UBND TP phân tích

Từ những khó khăn, vướng mắc và nhận định trên, UBND TP kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho TP xây dựng và ban hành hệ số K tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, không phân biệt trên hay dưới 30 tỉ đồng thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định hiện nay.