Có 4 yếu tố liên quan đến BĐS ảnh hưởng lên chất lượng tài sản ngân hàng.

Thứ nhất, chất lượng tín dụng cho chủ đầu tư BĐS suy yếu do tình trạng tắc thanh khoản và lợi nhuận lao dốc tại các doanh nghiệp này.

Thứ hai, các khoản cho vay mua nhà hết thời hạn ưu đãi, đến hạn trả nợ gốc và lãi trong năm 2023, trong bối cảnh thu nhập người dân suy giảm hậu COVID.

Thứ ba, nợ xấu chéo từ cục máu đông trái phiếu BĐS, dư nợ trái phiếu BĐS cuối năm 2022 khoảng 420.000 tỷ, trong đó ngân hàng nắm giữ 150.000 tỷ, nhà đầu tư nhỏ lẻ nắm giữ khoảng270.000 tỷ.

Thứ tư, khoảng 70% tài sản bảo đảm cho các khoản vay tại hệ thống ngân hàng hiện nay là bất động sản. Việc phát mãi tài sản đảm bảo, bán nợ theo cơ chế thị trường để xử lý nợ xấu gặp trở ngại đáng kể khi thị trường bất động sản gặp khó khăn.

Chuyên gia phân tích cũng cho rằng các ngân hàng có dư nợ tín dụng bất động sản cao (từ cho vay, trái phiếu) sẽ đối mặt áp lực trích lập dự phòng cao hơn những ngân hàng thuần bán lẻ.

Bên cạnh đó, Chứng khoán Mirae Asset cũng chỉ ra rằng khó khăn về tài chính của các chủ đầu tư BĐS có thể dẫn đến việc chấm dứt các chính sách ưu đãi lãi suất/cam kết lợi nhuận từ CĐT dành cho người mua nhà. Nhóm đầu cơ hoặc người mua với mục đích đầu tư có thể từ bỏ các cam kết tài chính của họ, nếu tính pháp lý của dự án không rõ ràng.

"Tình trạng ảm đạm của thị trường cũng là rủi ro dẫn đến gián đoạn dòng tiền các nhà đầu tư BĐS, dẫn đến nợ xấu. Việc chậm thanh toán gốc/lãi trái phiếu của một số chủ đầu tư do tình trạng thiếu thanh khoản trầm trọng của các chủ đầu tư BĐS, là một chỉ báo sớm cho nợ xấu có khả năng phát sinh trong thời gian tới", các chuyên gia nhận định.

Tính đến cuối năm 2022, tỷ lệ nợ xấu của tín dụng BĐS là 1,81%, tương đương 46.500 tỷ đồng, nhích hơn so với cuối năm 2021 là 1,67%. Mảng BĐS chiếm khoảng 21% dư nợ tín dụng toàn hệ thống, quy mô nợ xấu đến từ BĐS chiếm 18- 20% tổng nợ xấu.