Để tạo lập được một dự án bất động sản cần có hai thứ thiết yếu là tiền và đất đai. Hiện nay, vốn tín dụng từ các ngân hàng ít, lãi suất lại cao, trái phiếu bất động sản bị đóng băng bởi các doanh nghiệp rơi vào vòng lao lý.

Song song đó, thủ tục về đất đai cho các dự án cũng không "chạy" được do người có thẩm quyền có tâm lý "gác bút cho lành". Hai nguồn "năng lượng" thiết yếu cho bất động sản cùng lúc bị hụt.

Lúc này có hai luồng ý kiến chính được nêu ra. Thứ nhất, thị trường thì lúc thuận lợi có lãi, lúc khó khăn bị lỗ là chuyện hằng ngày, sao lại đặt vấn đề giải cứu ở đây; thứ hai, thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lao động, đến hoạt động của nhiều ngành kinh tế khác nên phải giải cứu.

Hai lý do giải cứu hay không giải cứu nêu trên cũng chưa nói được cho cạn vấn đề cần bàn. Thị trường bất động sản cũng như mọi loại thị trường hàng hóa khác, có tính độc lập ở mức nhất định.

Khi đó, kinh tế vĩ mô bị "chao đảo", có thể quá mức mà gây ra khủng hoảng tài chính, thậm chí khủng hoảng kinh tế.

Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển đã có thấy "không đùa" được với vốn tín dụng để phát triển bất động sản: Nhật Bản với khủng hoảng ngân hàng vào thập niên 1970, Thái Lan với khủng hoảng kinh tế Đông Nam Á vào 1997, và Mỹ với khủng hoảng tài chính toàn thế giới vào 2008.

Nói như vậy để thấy khi các doanh nghiệp bất động sản nợ tín dụng mà có thể dẫn đến khủng hoảng ở một mức độ đáng quan tâm thì phải có giải pháp ngăn chặn, đừng để khủng hoảng trong khu vực doanh nghiệp bất động sản chuyển thành khủng hoảng trong khu vực ngân hàng.

Gần đây, nhiều ý kiến nói rất mạnh là các ngân hàng phải mở thêm "room tín dụng" để cho vay mạnh hơn đối với khu vực bất động sản. Sự thực, các ngân hàng thương mại luôn sống bằng nghề vay người gửi tiền để cho vay người cần tiền. "Room tín dụng" mở càng rộng càng tốt cho kinh doanh của các ngân hàng, chỉ có điều không được mở đến mức mất thanh khoản.

Nói thực hơn là đừng để rơi vào tình trạng cho vay đến mức không có tiền để trả lãi (có thể cả vốn) cho người gửi tiền. Nói như vậy, hô hào mở rộng "room tín dụng" hóa ra chuyển rủi ro từ các doanh nghiệp bất động sản sang các ngân hàng?

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã lập Tổ công tác về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tổ này đã làm việc cật lực, nắm vững nhiều thông tin và cũng có nhiều đề xuất. Thủ tướng kết luận rất rõ ràng "Không ai giải cứu ai, bất động sản S phải giải quyết khó khăn do chính mình gây ra".

Kết luận hoàn toàn đúng và thực, vì thị trường tín dụng vẫn được kiểm soát tốt, chưa có biểu hiện rơi vào rối loạn.

Thị trường bất động sản nước ta có nhiều nhược điểm, từ đó làm cho thị trường thiếu bền vững, thiếu ổn định và thiếu hiệu quả. Các nhược điểm cụ thể bao gồm:

Các nhà đầu tư dự án bất động sản nay đã chuyên nghiệp hơn trước nhưng vẫn chưa thể vươn lên để trở thành các chủ đầu tư mạnh. Về mặt tài chính, vốn vay để phát triển dự án là chính, vốn chủ sở hữu ít hơn vốn vay nên hình thức bán bất động sản hình thành trong tương lai là giải pháp vốn chủ yếu.

Việc sử dụng các công nghệ mới để tạo giá trị gia tăng không đáng kể, "công nghệ xanh" và "công nghệ thông minh" mới chỉ nói đến trên giấy, chưa áp dụng được bao nhiêu.

Dự án 30,2ha phường Bình Khánh (TP Thủ Đức) do Công ty TNHH phát triển quốc tế Thế Kỷ 21 làm chủ đầu tư, sau này được Novaland mua lại với tên thương mại là The Water Bay. Dự án đang bị tạm ngưng xây dựng để thanh tra, kiểm tra. Theo Thanh tra Chính phủ, TP.HCM đã không thực hiện đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất không đúng thời điểm giao đất đối với dự án - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Kể từ trước năm 2018 (năm được phát hành trái phiếu doanh nghiệp), vốn cho thị trường bất động sản chỉ là vốn tín dụng và vốn bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Vốn tín dụng lại là tín dụng thương mại chứ không phải tín dụng đầu tư nên dòng vốn thì nhỏ mà lãi suất lại cao, vừa gây khó cho đầu tư vừa làm giá bất động sản tăng cao.

Thông thường, ta hay gặp phải các quy định pháp luật khá "mơ hồ" do nội dung cần đề cập thiếu thống nhất, thậm chí có khi bỏ luôn nội dung đó.

Trong tình trạng tổng thể đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản động chạm đến nhiều phạm vi quản lý nên khoảng trống cũng nhiều mà khoảng xung đột càng nhiều.

Chính vì vậy, khi các vụ án liên quan đến các dự án bất động sản bị phanh phui, nhiều người có thẩm quyền không dám mạnh dạn phê duyệt dự án làm cho thị trường bất động sản thiếu cung nên thiếu nguồn vốn từ bán nhà hình thành trong tương lai.

Việc khu vực bất động sản chưa có những sắc thuế hợp lý, tạo nên khoảng trống pháp luật rất lớn, không thể điều chỉnh được tình trạng đầu cơ, tích trữ tiền vào đất.

Dự án chung cư Cô Giang (phường Cô Giang, quận 1) đã được UBND TP.HCM trao quyết định chấp thuận đầu tư. Tập đoàn Novaland là nhà phát triển dự án với tên thương mại là Grand Manhattan. Dự án này gặp vướng liên quan đến nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Một tật cố hữu của thị trường bất động sản nhà ở của ta là phân khúc hạng sang có cung rất lớn (tới 80%) dành cho cầu đầu cơ, tích trữ của khoảng 20% dân số, còn phân khúc nhà giá phù hợp với thu nhập từ đồng lương chỉ chiếm 20% nguồn cung nhưng cho 80% dân số.

Khuyết tật này của thị trường bất động sản như cố hữu, tìm cách khắc phục mãi mà không qua khỏi. Nhà nước cũng đã hỗ trợ nhiều thứ để phát triển nhà ở giá phù hợp nhưng cứ vận hành một thời gian rồi giá lại lên cao.

Khu liên hợp thể dục thể thao và dân cư Tân Thắng (Celadon City, quận Tân Phú) hiện do Gamuda Land phát triển. Do những vấn đề liên quan đến chuyển nhượng dự án và nghĩa vụ đóng thuế, Thanh tra Chính phủ đã đề nghị UBND TP thu hồi số tiền 514 tỉ đồng với quan điểm cho rằng UBND TP đã khấu trừ khoản tiền này vào tiền sử dụng đất là không đúng quy định. Những vấn đề liên quan đến việc đóng thuế, tính thuế khiến dự án gặp vướng - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Điều này cho thấy áp tư duy bao cấp vào quản lý nhà ở xã hội trong cơ chế thị trường là bất cập. Ta cần xem xét lại để đổi mới chính sách nhà ở xã hội.

Từ những năm 2010, thị trường bất động sản nước ta từng rơi vào hoàn cảnh đóng băng như hiện nay. Rồi nghị quyết 02 của Chính phủ đã quyết định khôi phục thị trường bất động sản bằng cách khởi động các dự án nhà ở xã hội với gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỉ đồng và rà soát, giải quyết từng bước nợ xấu trong phân khúc nhà ở cao cấp.

Đến 2016, gói tín dụng ưu đãi kết thúc và các dự án nhà ở xã hội cũng "im hơi lặng tiếng" dần. Đối với phân khúc nhà ở cao cấp, nợ xấu cũng được giải quyết dần bằng cách đầu tư phát triển phân khúc bất động sản du lịch, nhưng đến 2018 phân khúc này cũng lâm vào vướng mắc pháp luật.

Rồi Covid ập đến, làm cho mọi vướng mắc bị xếp lại đến giờ.

Dự án TheWaterBay_Novaland - phường Bình Khánh (TP Thủ Đức) Ảnh: QUANG ĐỊNH

Hiện nay, thị trường bị đóng băng do Covid làm thu nhập người dân bị giảm, nhiều người lao vào kinh doanh bất động sản mà cung không có nên đầu tư vào tài chính bất động sản, khi có nhiều vi phạm pháp luật xuất hiện, bị xử lý nên không đầu tư nữa. Như thế, lý do của sự đóng băng thị trường ở hai thời kỳ là khác nhau.

Chính phủ đã có chủ trương tạo lập gói tín dụng ưu đãi 110 nghìn tỉ đồng để phát triển nhà ở xã hội (tương tự gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỉ đồng 10 năm trước).

Cũng từ góc nhìn đó, việc tái khởi động các dự án nhà ở xã hội sẽ làm tăng biểu hiện hoạt động của thị trường bất động sản, khôi phục niềm tin của dân. Nhưng 110 nghìn tỉ đồng cũng không phải là số tiền giải quyết được toàn bộ nhà ở xã hội. Vậy khi gói 110 nghìn tỉ đồng kết thúc, ta sẽ lo liệu tiếp nhà ở bình dân như thế nào?

Cuộc khủng hoảng bất động sản đang diễn ra cần phải trở thành một cơ hội để thanh lọc thị trường.

Khi các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu đồng loạt lên tiếng về một đề nghị được giải cứu, dường như chuỗi nhà thầu phụ đằng sau họ được lấy ra làm con tin. Sẽ là thảm họa nếu tất cả các dự án đều ngừng vì không có vốn, hầu hết các sản phẩm gần hoàn thiện không bán được ra thị trường.

Bao nhiêu công ăn việc làm cho các doanh nghiệp xây dựng, hoàn thiện, thiết kế thi công nội thất… đến cả các dịch vụ căn bản cho một khu cư dân đã và sẽ bị đóng băng, do các chính sách dẫn tới doanh nghiệp bất động sản khó vay tiền.

Dự án khu nhà ở Thiên Lý tại phường Phước Long B (TP Thủ Đức) Ảnh: QUANG ĐỊNH

Phía những ông lớn kinh doanh bất động sản, ước muốn của họ cũng rất lành mạnh: không cần giải cứu - chỉ cần ngân hàng cho vay. Trong khi trước đấy, việc huy động trái phiếu thiếu minh bạch là cách để họ có vốn, sau khi biết rõ ngân hàng sẽ chẳng thể cho vay với những tài sản có tính bảo đảm mong manh.

Những tài sản đấy lại càng mong manh hơn sau những chấn động kinh tế vĩ mô vừa qua - càng ít trái chủ dám mạo hiểm, thì họ lại quay ra đề nghị ngân hàng chấp nhận cho họ vay.

Cũng đã xuất hiện những lý lẽ về hệ lụy khó lường cho rất nhiều người nếu bất động sản đổ vỡ. Câu sáo ngữ phương Tây được viện ra trong trường hợp này là "too big too fail".

Còn Chính phủ - mà đại diện là Ngân hàng Nhà nước, có vẻ đang có quan điểm khác, gần với cách nghĩ của những chuyên gia kinh tế: hãy tự cứu mình vì những lỗi lầm, sai trái do mình gây ra trước khi nhờ ai đó ra tay.

Người đứng đầu Ngân hàng Nhà nước đã có một cuộc trao đổi thẳng thắn, điềm đạm và rất thiết thực với báo chí. Bà nêu những câu hỏi thật rõ ràng: Sao doanh nghiệp nào cũng kêu khó khăn, trong khi vẫn tiếp tục duy trì hàng chục dự án? Tức sao không thấy doanh nghiệp nào bán bớt dự án đi để có tiền trả nợ?

Tuy nhiên, những người trong ngành đều biết với tình trạng pháp lý như một trận đồ của các dự án dang dở này, việc đem đi bán rẻ để thu hồi tiền trả lãi cho trái chủ, hay ngân hàng, không dễ như bán một tài sản hữu hình khác.

Huống hồ, việc ai nổ phát pháo bán rẻ đầu tiên, không đồng nghĩa với hệ số tín nhiệm - cứ cho là có tồn tại một bộ tiêu chí đánh giá không chính thức như vậy đi - cho doanh nghiệp đấy sẽ giảm chứ không tăng. "Chắc hết cách xoay xở rồi mới đi bán rẻ"!

Mục đích của Chính phủ dường như đã rõ ràng - đây là cơ hội để thanh lọc giới kinh doanh bất động sản, để những doanh nghiệp có lịch sử làm ăn sạch sẽ, nghiêm chỉnh có cơ hội vươn lên, và nhờ đó thị trường có hy vọng quay về mặt bằng gần nhất với mức giá mà đa số người dân trong xã hội đang mong muốn.

Cộng với những chính sách liên quan về điều kiện kinh doanh, thuế bất động sản, trái phiếu, thị trường lúc đấy (hy vọng) sẽ thuộc về những người chuyên nghiệp, và có tiền thật sự.

Có thể nhìn vào những quyết tâm chính trị và kết quả hẩm hiu của các dự án nhà ở xã hội trong khoảng 15 năm trở lại đây để thấy ước mơ có nhà ở của những người có thu nhập thậm chí là trên mức trung bình, không thể trông cậy vào doanh nghiệp bất động sản, nhất là những công ty gần đây đang cầu cứu Chính phủ.

Có tồn tại những doanh nghiệp bất động sản làm ăn đàng hoàng và có chiến lược hướng đến thị trường nhà ở mà khách hàng là người cần chỗ ở không? Ắt là phải có.

Dù gì thì Việt Nam vẫn là quốc gia mới có mức thu nhập trung bình thấp, số người giàu vẫn còn ít, nên nếu làm nhiều nhà ở giá không đắt sẽ vẫn bán được, và vẫn có lời - lại mang đến lợi ích tổng thể cho xã hội nhiều hơn, Adam Smith và Jeremy Bentham, trong tình huống này, có lý hơn Bao Công.

Việc tái cấu trúc ngành bất động sản tất nhiên không hề đơn giản và nhiều khả năng sẽ không ít đau thương, nhưng đó cũng là cơ hội để sửa sai.

Trong những tranh luận về việc giải cứu bất động sản, không thể phủ nhận vai trò to lớn của ngành này trong nền kinh tế, nhưng cũng phải thấy đây là lĩnh vực chiếm nguồn lực rất lớn của xã hội.

Ở đó, công thức bốn bên: Nhà nước + Ngân hàng + Chủ đầu tư + Khách hàng có thể là chìa khóa để giải quyết tình trạng bế tắc hiện nay.

Thủ tướng Phạm Minh Chính nhận định việc tháo gỡ khó khăn phải tuân thủ quy luật thị trường, quy luật cung cầu và không ai giải cứu cho ai: "Cơ quan quản lý, doanh nghiệp, ngân hàng, khách hàng phải đoàn kết, cùng xử lý các vấn đề. Tinh thần ở đây là lợi ích hài hòa, chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp".

Nhà nước không thể làm thay các doanh nghiệp nhưng có trong tay các công cụ để chỉnh đốn thị trường. Nhà điều hành cần kiên quyết khoanh vùng các chủ đầu tư yếu kém, cô lập và tiến tới loại trừ để làm sạch thị trường.

Tất nhiên, thực trạng ảm đạm hiện nay không thể không nhắc đến công tác quy hoạch còn nhiều bất cập. Đặc biệt, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản quá phức tạp khi chịu sự điều tiết của chín luật và 20 thủ tục hành chính, dẫn tới tình trạng chồng chéo và không thống nhất trong các quy định (theo CBRE).

Tắc nguồn vốn, doanh nghiệp địa ốc còn có hy vọng xoay xở nhưng tắc pháp lý thì không thể. Theo ông Nguyễn Duy Hưng - chủ tịch chứng khoán SSI, giải cứu bất động sản hợp lý và hiệu quả nhất là Chính phủ hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thành thủ tục pháp lý nhanh gọn.

Đấy là việc nằm trong tay Chính phủ và không cần bất cứ nguồn lực tài chính nào.

Hãng xếp hạng tín dụng Moody’s mới đây đã hạ triển vọng với hệ thống ngân hàng Việt Nam từ "tích cực" xuống "ổn định" do nhận thấy rủi ro lớn hơn trong lĩnh vực bất động sản và khả năng sinh lời giảm.

Năm 2022 chứng kiến đa số ngân hàng ghi nhận kết quả tăng trưởng lợi nhuận vượt trội. Đây là điều khó lý giải trong bối cảnh hàng loạt ngành sản xuất và dịch vụ lao đao.

Do đó, việc ngân hàng điều tiết lại lợi nhuận và lãi vay, cùng chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp và người dân, đồng thời nuôi dưỡng cơ sở khách hàng tương lai của mình, là điều nên làm.

Để khơi thông nguồn vốn, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết hiện có bốn ngân hàng quốc doanh đã thống nhất một gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Lãi suất cho vay với người xây dựng và người mua nhà sẽ thấp hơn 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. Quy mô gói tín dụng ưu đãi này có thể mở rộng nếu có thêm ngân hàng khác tham gia.

Tương tự giai đoạn khủng hoảng 2008-2012, đây sẽ là giai đoạn thị trường bước vào "deleveraging" (giảm nợ) quyết liệt. Tất nhiên, sẽ không tránh khỏi những cú sốc đau đớn - một số chủ đầu tư sẽ phải bán mình, nhượng lại tài sản hay thậm chí rời cuộc chơi.

Thực tế nhiều doanh nghiệp thời gian qua đã lạm dụng đòn bẩy tài chính quá trớn. Tỉ lệ vay nợ trên tổng nguồn vốn tại một số doanh nghiệp lên tới 70%, huy động vốn từ khách hàng trước khi bàn giao nhà lên đến 95%. Một số chủ tịch, CEO còn tiếp tục vay vốn bằng cách thế chấp vốn cổ phần của bản thân. Tất cả khiến vòng xoáy xử lý nợ thêm áp lực.

"Nhóm khách hàng có sẵn tiền sẽ nhìn vào tiến độ xây dựng và tính pháp lý của dự án và đây là yếu tố quyết định để mua bất động sản. Đó là điều mà trong năm nay chủ đầu tư nên nhìn nhận và chú trọng", Hãng Savills nhận định.

Cùng làn sóng tái cấu trúc, hoạt động M&A trong ngành bất động sản được dự báo sẽ nóng lên. Việt Nam tiếp tục là thị trường được giới đầu tư quốc tế đánh giá cao nhờ khả năng thay thế một phần Trung Quốc trong chuỗi cung ứng toàn cầu và một tầng lớp trung lưu tăng trưởng nhanh.

Một nguồn vốn mới săn tìm các tài sản có vấn đề (distressed assets) nhiều khả năng sẽ tăng, nổi bật là các nhà đầu tư đến từ Thái Lan, Singapore, Hàn Quốc hay Nhật Bản.

Với người mua nhà, họ sẽ phải tự trang bị công cụ để bảo vệ mình trước rủi ro. Cũng giống các sản phẩm đầu tư khác, bất động sản không mặc nhiên 100% là an toàn.

Tuy nhiên, thời kỳ của những cơn sốt nóng và mức tăng giá hàng chục phần trăm mỗi năm khó lặp lại, ít ra là trong tương lai gần. Chính nhờ vậy, bất động sản hy vọng sẽ ổn định và bền vững hơn.

Quan trọng không kém, Nhà nước cần những chính sách rõ ràng để từ đợt điều chỉnh này, một lượng lớn nguồn lực xã hội sẽ được phân phối lại và chảy vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh thiết yếu.