Đây là nội dung quan trọng giúp các doanh nghiệp có nghĩa vụ trái phiếu đối với trái chủ trong bối cảnh tình hình khó khăn như hiện nay. Nghị định 08/2023 có 3 nội dung căn bản: Cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu có quyền đàm phán với trái chủ để trả bằng tài sản khác; Doanh nghiệp phát hành có thể đàm phán để hoãn thanh toán trái phiếu, thời gian không vượt quá 2 năm; Tạm ngưng hiệu lực thi hành một số điểm, khoản, điều tại Nghị định số 65/2022/NĐ-CP (chào bán, giao dịch trái phiếu) đến hết năm 2023.

Hiệu lực Nghị định 08/2023 có giá trị thi hành ngay sau khi ban hành cho thấy tính cấp thiết của nó, khi cơ quan quản lý nhà nước đang nỗ lực hết sức để gỡ khó đối với vấn đề “trái phiếu” doanh nghiệp đang nóng như hiện nay. Trong số các doanh nghiệp có nghĩa vụ với trái chủ hiện doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ lệ lớn, gần như mang tính đại diện cho vấn đề trái phiếu. Nghị định mang hy vọng gỡ “nút thắt”, “trao cờ” về phía doanh nghiệp và trái chủ để thực hiện quyền dân sự, tự bàn bạc, tự thỏa thuận giải quyết.

Trong số đó có quy định, doanh nghiệp phát hành được quyền thỏa thuận hoán đổi bằng tài sản tương ứng (Điều 1, Nghị định 08/2023). Câu hỏi đặt ra trường hợp doanh nghiệp phát hành là doanh nghiệp bất động sản thì nếu họ chỉ có bất động sản dở dang (hình thành trong tương lai, chưa thành hình hài, chưa làm thủ tục giấy tờ pháp lý) để hoán đổi cho trái chủ thì sẽ ra sao?

Bất động sản dở dang là danh mục sẽ phổ biến nằm trong số được hoán đổi trái phiếu (ảnh: minh họa)

Theo luật gia Phan Viết Long (Liên đoàn Luật sư Việt Nam), đây là vấn đề sẽ có rất nhiều điều phải bàn. Bởi, đối với doanh nghiệp mất khả năng thực hiện nghĩa vụ trái phiếu, tình hình tài chính của họ thật sự xấu, tài sản doanh nghiệp để đảm bảo phát hành, hoặc tài sản dự án (đất nền, nhà, căn hộ…) phần lớn đang hình thành trong tương lai. Vậy trái chủ quan tâm nhất là họ có được hoán đổi trái phiếu bằng tài sản bất động sản theo đúng giá trị đã bỏ ra hay không?

Trong trường hợp này, theo ông Long, phải có cơ chế định giá tài sản đó theo Luật giá, các Nghị định về Luật giá về thẩm định giá. Điều này phải làm thật minh bạch để tránh chủ đầu tư bắt tay với đơn vị thẩm định, định giá khống, đẩy giá cao tài sản để hoán đổi, lúc này phần thiệt thuộc về trái chủ.

Khi mua trái phiếu, lại “được” bất động sản rồi, vấn đề tiếp theo là trách nhiệm của doanh nghiệp ra sao đối với tài sản đã hoán đổi. Theo ông Long, lúc này nghĩa vụ của doanh nghiệp trở thành chủ đầu tư bán bất động sản hình thành trong tương lai, khi đó các bên áp dụng Luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở và các pháp luật khác liên quan để điều chỉnh mối quan hệ. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp không còn vốn, phải trả bằng tài sản dang dở, bản chất đã nhận hết tiền, nhưng nghĩa vụ chưa hoàn thành. Tâm lý ỷ lại, bỏ lơ là điều khó tránh khỏi, lúc này người được hoán đổi không biết khi nào mới nhận được bất động sản hoàn thiện.

Ngoài ra, một thực tế trái chủ là tổ chức tài chính (ngân hàng), họ là nhà đầu tư chiếm tỷ trọng khá lớn thì câu chuyện giải quyết có 2 vấn đề. Theo ông Long, trường hợp ngân hàng có sở hữu công ty bất động sản thì họ sẽ hoán đổi, lấy bất động sản về để tiếp tục phát triển. Tuy nhiên, phần lớn ngân hàng là phần còn lại (không có đơn vị phát triển bất động sản), lúc này họ sẽ lựa chọn thỏa thuận với đơn vị phát hành, cho họ dãn nghĩa vụ thanh toán trong vòng 2 năm so với kỳ hạn tại phương án phát hành trái phiếu đã công bố cho nhà đầu tư theo Điều 2, Nghị định 08/2023. Doanh nghiệp phát hành có thời gian 2 năm (hết 2025) để cơ cấu lại nợ, thúc đẩy kinh doanh tạo lợi nhuận. Nếu hết thời gian dãn nghĩa vụ (hết 2025) thì doanh nghiệp mới phải thực hiện lại nghĩa vụ trái phiếu, đây cũng là hướng tốt cho doanh nghiệp phát hành và cả ngân hàng.