Ngày 10-3, Học viện Cán bộ TP.HCM tổ chức hội thảo khoa học góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với sự tham gia của đông đảo các đại biểu là các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai.

“Tái định cư phải đi trước”: Hay nhưng khó

Phát biểu tại hội thảo, ông Trần Văn Bảy, Phó Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM, cho biết Điều 4 dự thảo về việc áp dụng pháp luật được thiết kế rất hay. Tuy nhiên, ông đề nghị bổ sung thêm một nguyên tắc trong áp dụng pháp luật đó là nguyên tắc chịu trách nhiệm từng khâu trong giải quyết hồ sơ. Theo ông, hiện nay đội ngũ cán bộ, công chức thấy lo lắng khi giải quyết hồ sơ. Bởi khâu họ làm có thể đúng nhưng khâu trước không biết đúng hay sai. Dẫn tới nếu kết quả sai thì có thể phải chịu rủi ro pháp lý.

Ông Trần Văn Bảy, Phó Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM, phát biểu tại hội thảo. Ảnh: QL

Về thu hồi đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đứng dưới góc độ là cơ quan quản lý đất đai, ông Bảy cho biết đây là vấn đề người dân rất quan tâm. Ông đánh giá dự thảo Luật Đất đai lần này đã “rất cố gắng” trong việc thu hẹp các trường hợp thu hồi đất.

Tuy nhiên theo ông, dự thảo vẫn chưa “chặt chẽ”. Quay lại hiến pháp, hiến pháp quy định rõ trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì Nhà nước mới thu hồi đất và bồi thường thỏa đáng theo quy định pháp luật. Do đó, Luật Đất đai phải cụ thể hóa quy định của hiến pháp. Ông Bảy đặt câu hỏi: “Thế nào là thật cần thiết?”, “mức độ nào là vì lợi ích quốc gia, công cộng?”. Theo ông, không thể cái gì cũng nhân danh vì mục đích quốc phòng, an ninh hay phát triển kinh tế - xã hội (nội hàm quá rộng - PV) để thu hồi đất.

Về chính sách tái định cư, ông Bảy cho rằng dự thảo luật đã có quy định rất nhân văn và có lẽ ai cũng mong muốn đó là “tái định cư phải đi trước”. Lý tưởng là vậy nhưng liệu thực tế có thể làm được hay không? Nhìn vào thực tế, ông cho rằng nếu không quy định kỹ, chi tiết chính sách này thì tất cả dự án đầu tư công liên quan đến việc thu hồi đất không khéo sẽ bị ngưng trệ. Bởi những dự án lớn phải có khu tái định cư, chính sách là tái định cư thì phải đi trước nhưng muốn có khu tái định cư thì phải thu hồi đất của dân, đây là một vòng luẩn quẩn.

“Tưởng chừng quy định tốt đẹp nhưng lại trói buộc sự phát triển” - ông Bảy nói và đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc quy định này.

Về giá đất bồi thường, ông Bảy đề xuất giá bồi thường phải bằng hoặc cao hơn giá thị trường. Ông cho rằng nó vừa có lợi cho dân, vừa phù hợp với chủ trương chính sách nêu tại dự thảo là “việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, bảo đảm thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Khi đó, người dân có thể tự quyết định cuộc sống của mình dưới sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua hoạt động đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp…

Phải cụ thể tiêu chí ‘bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”

Bà Phạm Phương Thảo, nguyên Chủ tịch HĐND TP.HCM, cho rằng nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất có tiêu chí “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” là rất hay nhưng thực hiện khó vì quá chung chung. Theo bà Thảo, cùng với nguyên tắc này thì nên có thêm một điều để quy định chi tiết hơn khi thực hiện. “Chỗ ở tốt là như thế nào? - Bởi có thể chỗ ở tốt hơn nhưng thu nhập lại thấp hơn” - bà Thảo nói.

Cùng quan điểm, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM Ung Thị Xuân Hương cho rằng dự thảo luật cần cụ thể hóa tiêu chí “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” để có thể thực hiện đúng trên thực tiễn.

Ngoài ra, về vấn đề tái định cư cho người dân, theo bà Hương: Dự thảo đã có quy định các khu tái định cư phải bảo đảm các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, điện chiếu sáng…), hạ tầng xã hội (trường học, y tế…). Tuy nhiên, để bảo đảm tính công khai, minh bạch, bà đề nghị phải có quy định về mức sống tối thiểu ở nơi tái định cư. Ví dụ, diện tích nhà ở tối thiểu/người, mức thu nhập bao nhiêu… Đồng thời, cần thực hiện có hiệu quả việc đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất, ổn định đời sống lâu dài cho người có đất bị thu hồi.

Phải xử lý nghiêm dự án “treo”

Theo tôi, đã là quy hoạch thì phải “treo”, bởi nó là định hướng để phân bổ, khoanh vùng đất đai. Còn vấn đề khiến người dân bức xúc không phải quy hoạch “treo” mà là dự án “treo”. Cái chúng ta cần xử lý là dự án “treo”. Định kỳ cần rà soát, trong đó có trách nhiệm của Sở TN&MT, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Xây dựng và chính quyền địa phương. Cần xử lý nghiêm, công bố công khai cho người dân biết, bảo đảm các quyền và lợi ích cho người sử dụng đất. Khi đó mới giải quyết được bức xúc cho người dân.

Ông TRẦN VĂN BẢY, Phó Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM

Đề xuất cho khởi kiện để có đất thực hiện dự án

Cũng tại hội thảo, TS Võ Phan Lê Nguyễn, Phó Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè, TP.HCM, nêu nhiều góp ý trong vấn đề triển khai các dự án thương mại theo cơ chế thỏa thuận.

Theo ông Nguyễn, cơ chế thỏa thuận bộc lộ nhiều điểm hạn chế khi Nhà nước hoàn toàn không can thiệp gì vào quá trình thỏa thuận. Thực tế xuất hiện tình trạng chủ đầu tư dự án đã thỏa thuận được 90% diện tích đất của dự án nhưng phần còn lại không thể thỏa thuận do người có đất đưa ra các đòi hỏi vô lý hoặc cố tình không chuyển dịch đất. Ví dụ, dự án khu dân cư Bắc Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM chủ đầu tư đã thỏa thuận được 93,2% nhưng phần còn lại không thể thỏa thuận khiến dự án không thể triển khai, khiến không chỉ gây lãng phí xã hội, làm nản lòng nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến tốc độ, chất lượng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Ông Nguyễn cho biết dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trước đây có đề cập đến cơ chế Nhà nước sẽ thu hồi đất đối với “các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý”. Tuy nhiên, tại dự thảo mới nhất đang được lấy ý kiến thì không còn quy định trên nữa.

Tuy nhiên, với những bất cập đã nêu, phó chủ tịch UBND huyện Nhà Bè vẫn đề xuất dự thảo luật cần điều chỉnh theo hướng: Đối với dự án đã có sự đồng thuận đạt 80% thì 20% còn lại cho phép thu hồi đất. Bởi bản chất khiếu nại, khiếu kiện hiện nay không phải là thu hồi đất mà là giá bồi thường chưa tương thích, thỏa đáng khi thu hồi đất; người bị thu hồi đất không đủ khả năng để mua lại nhà và đất tương tự khi nhận tiền bồi thường.

Đáng chú ý, ông Nguyễn đề xuất pháp luật cho phép sử dụng cơ chế tòa án để giải quyết đối với những phần diện tích mà không thể thỏa thuận, nhằm giải phóng mặt bằng, sớm thực hiện dự án.

Theo đó, UBND các cấp lập hồ sơ để trình tòa án xem xét, quyết định thu hồi đất và quyết định giá bồi thường trên cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp giữa ba bên là Nhà nước - nhà đầu tư - người sử dụng đất.

Đề xuất có hai bảng giá đất

TS Phan Hải Hồ.

Bảng giá đất không nên ban hành hằng năm như quy định tại dự thảo mà đề nghị ban hành bảng giá đất năm năm một lần và quy định thêm việc điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên.

Ngoài ra, bảng giá đất tại dự thảo mới chỉ là căn cứ để tính tiền thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm, tính thuế và tính tiền tăng thêm đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng…

Do đó, nên xây dựng và bổ sung thêm một bảng giá đất áp dụng khi Nhà nước thu hồi đất.

Bởi bảng giá đất quy định tại dự thảo hiện nay là áp dụng cho việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất (không mang tính chất bồi thường ngang giá, người sử dụng đất vẫn còn nguyên quyền); trong khi đó bảng giá đất mới mà ông đề nghị nghiên cứu bổ sung thì áp dụng cho việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của Nhà nước hoặc các chủ thể khác (có bản chất bồi thường tương xứng khi người sử dụng đất bị tước đoạt quyền sử dụng đất).

TS PHAN HẢI HỒ, Trưởng khoa Nhà nước

và pháp luật Học viện Cán bộ TP.HCM