Trông giỏ bỏ thóc

“Đầu tư vào căn hộ hay nhà phố cho thuê chưa bao giờ lỗi thời, nhất là trong giai đoạn thị trường đang trong giai đoạn cực kỳ khó khăn như hiện nay” - anh Đông, một nhà đầu tư chuyên đầu tư vào phân khúc nhà cho thuê tại TP.HCM bắt đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, khi nói đến cơ hội đầu tư giữa lúc thị trường nhiều biến động.

Dù hiện tại, biên lợi nhuận từ việc cho thuê nhà không còn như thời kỳ đỉnh cao cách đây 5 năm do giá vốn đầu tư quá cao, nhưng với anh Đông, đó vẫn là một nguồn thu nhập ổn định và còn nhiều tiềm năng sinh lời trong tương lai khi thị trường lấy lại sức bật, bởi thuê nhà ở vẫn luôn là nhu cầu không thể thiếu tại các đô thị lớn như TP.HCM.

“Với nhà cho thuê, bất cứ nằm ở khu vực nào, mặt tiền đường hay trong hẻm đều có thể khai thác cho thuê, miễn đáp ứng được những nhu cầu cơ bản như nấu ăn, ngủ nghỉ, WC, mát mẻ, đảm bảo an ninh…”, anh Đông nói và cho rằng, nếu muốn cho thuê được giá hơn, vị trí là yếu tố quyết định, bởi đa số người có thu nhập tốt thường lựa chọn thuê căn hộ thuận tiện di chuyển đến công ty hay các địa điểm vui chơi, giải trí, giáo dục, y tế.

Năm ngoái, dù thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, nhưng nhà đầu tư này vẫn chốt một căn hộ chung cư đã hoàn thiện, vị trí giáp tỉnh Bình Dương với giá 2,5 tỷ đồng và đã cho thuê ngay vào đầu năm nay với giá thuê 8 triệu đồng/tháng.

“Nghe ở tỉnh Bình Dương thì có vẻ xa xôi, nhưng từ dự án di chuyển ra đại lộ Phạm Văn Đồng chỉ mất 5 phút. Từ con đường này, có thể di chuyển đến trung tâm TP. Thủ Đức, quận Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận khoảng 15 phút, thậm chí là các quận trung tâm của Thành phố từ 30-45 phút với trường hợp di chuyển vào giờ cao điểm”, anh Đông nói và nhấn mạnh, phân khúc căn hộ cho thuê vẫn là một kênh đầu tư khá bền vững. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần “trông giỏ bỏ thóc”, phải biết chọn vị trí tốt, mua được căn hộ giá tốt và nắm bắt tâm lý khách thuê thì mới có thể yên tâm bỏ tiền vào mảng thị trường hẹp này.

Có thể thấy, trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động, bất động sản cho thuê, đặc biệt là căn hộ, nhà phố, mặt bằng kinh doanh và nhà xưởng đã trở thành kênh đầu tư ưu tiên của nhiều nhà đầu tư. Đây cũng là phân khúc ghi nhận sự phục hồi tốt sau quãng thời gian dài “ngủ đông” vì dịch bệnh trước khi kém hấp dẫn hơn cùng xu hướng thị trường nói chung.

Báo cáo của chuyên trang Batdongsan cho thấy, thị trường bất động sản cho thuê tại TP.HCM vẫn khá sôi động. So sánh giữa quý IV/2022 với quý I/2023, mức giá thuê căn hộ tại quận 3, quận 7, TP. Thủ Đức lần lượt tăng 15-18%, trong khi giá thuê căn hộ tại Bình Thạnh và quận 4 tăng 23-31% so với đầu năm ngoái.

Ở nhóm tài sản cho thuê là nhà phố, giá thuê cũng đang có xu hướng đi lên. Giá thuê nhà phố tại quận 3, quận Phú Nhuận tăng 5-10%, còn giá thuê nhà phố tại các quận 1, 7 và 10 tăng 13-18%.

Sinh lời chậm, nhưng chắc chắn

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chuyên trang Batdongsan khu vực miền Nam, dòng tiền đầu tư đang hướng về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê. Với căn hộ sơ cấp, mức giá dưới 50 triệu đồng/m2, phục vụ nhu cầu ở thật vẫn là nhóm được quan tâm bên cạnh nhóm hạng sang và siêu sang luôn có nguồn cung đều đặn đưa ra thị trường.

Ông Tuấn cho rằng, năm nay vẫn tiếp tục là một năm mà doanh nghiệp đối mặt với thách thức, còn người mua thì thận trọng và “tính toán” hơn khi quyết định xuống tiền. Do đó, với người mua bất động sản, nhất là với nhóm căn hộ sẽ không chỉ tập trung vào yếu tố giá và chiết khấu, mà xem xét nhiều hơn yếu tố khai thác thương mại của tài sản. Cụ thể ở đây chính là tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư cho thuê tính trên mức chi phí bỏ ra để mua nhà.

“2023 là năm khó khăn, đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại kiếm lời sẽ không còn nằm trong danh mục ưu tiên. Thay vào đó, sản phẩm có giá trị khai thác thương mại dài hạn, đạt tỷ suất lợi nhuận từ 4,9-5% trở lên sẽ được ưu tiên. Bất động sản càng mang lại lợi nhuận thương mại cao sẽ quyết định tỷ lệ hấp thụ của sản phẩm đó”, ông Tuấn phân tích.

Với loại hình căn hộ, theo ông Tuấn, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM hiện nay khoảng 4,1%, tính theo mức giá bán trung bình gần 65 triệu đồng/m2 hiện nay thì lợi nhuận đầu tư là chưa hấp dẫn.

Tuy nhiên, theo dự báo của đơn vị nghiên cứu thị trường, trong năm 2023, giá chào thuê chung cư TP.HCM có thể tăng từ 4-6%, tỷ suất lợi nhuận cho thuê cũng vì thế tăng lên. Có thể khoảng quý IV/2023, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư TP.HCM sẽ trở lại mức từ 4,7-4,9% như thời điểm trước dịch. Nhờ vậy, nhu cầu đầu tư với phân khúc này cũng sẽ tăng trở lại, kéo thanh khoản thoát khỏi tình trạng ảm đạm.

“Nguồn cung dự án mới vẫn còn hạn chế. Hơn nữa, phải nhìn nhận thực tế rằng, giá nhà ở tại Việt Nam đang rất cao, vượt quá khả năng mua của nhiều gia đình trẻ, vô hình trung nhóm đối tượng này lại trở thành khách hàng tiềm năng của phân khúc nhà ở cho thuê. Đây là cơ hội của các nhà đầu tư hiện nay, những người muốn có được một nguồn thu nhập ổn định, an toàn, dù không quá cao và thực tế cũng đã cho thấy nhiều nhà đầu tư đang tập trung tìm kiếm cơ hội đầu tư ở phân khúc này”, ông Tuấn nói thêm.

Còn theo kinh nghiệm của anh Đông, với những dự án mà chủ đầu tư đang áp dụng các chương trình chiết khấu lớn, thậm chí giảm đến 30-40% sẽ là cơ hội cho những người có “tiền tươi thóc thật”, bởi vẫn còn dư địa tăng giá tốt trong tương lai, nhưng với điều kiện đó phải là các bất động sản có giá trị sử dụng, có khả năng kinh doanh, cho thuê mang lại dòng tiền.

Chính vì vậy, khi đầu tư bất động sản ở thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư cần tính toán đến yếu tố giá trị sử dụng trên đất của bất động sản đó. Trong trường hợp xấu nhất, thị trường đóng băng trong 2-3 năm tới, dự án chậm giao dịch thì bất động sản của họ vẫn có giá trị kinh doanh, mang lại dòng tiền.

Trái lại, nhà đầu tư cần tránh việc lướt sóng hay mua những bất động sản ở khu vực hẻo lánh, chưa có khả năng thương mại. Khi thị trường gặp khó, đây là phân khúc đầu tiên chịu tác động nặng nề, đóng băng thanh khoản, trở thành mảnh đất bỏ hoang. Đồng thời, cần hạ tỷ lệ vay ngân hàng về mức an toàn để trong trường hợp không thoát được hàng, họ vẫn có thể cân đối dòng tiền để có khả năng trả nợ.