Rủi ro tranh chấp nhờ người đứng tên hộ

Theo số liệu từ Hiệp hội Doanh nhân Việt Nam ở nước ngoài, hiện có khoảng 5,5 triệu người Việt Nam ở nước ngoài và hơn 1 triệu người là thế hệ F2, F3 mang quốc tịch nước ngoài có bố, mẹ hoặc ông, bà là người Việt Nam. Trong đó, có khoảng 600.000-700.000 người là doanh nhân, trí thức có trình độ cao (chiếm 10-12% cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài) và nhiều người muốn trở về quê hương để đầu tư, kinh doanh hay sinh sống, nên nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam là rất lớn.

Tuy nhiên, những hạn chế về quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở của người nước ngoài đang là rào cản. Có không ít trường hợp gửi tiền về nhờ bạn bè, người thân mua nhà và đứng tên thay. Điều đó dễ dẫn đến rủi ro tranh chấp sau này.

Đơn cử như câu chuyện của ông Nguyễn Văn Sinh (sinh năm 1968, Việt kiều Thụy Điển), năm 2012, trong một lần về Việt Nam du lịch, ông có trao đổi với người bạn thân là ông Lý Huy Chung (sinh năm 1978, sống tại Bình Dương) ý định kinh doanh tại quê hương.

Ít khi về Việt Nam, lại chưa có điều kiện tìm hiểu quy định pháp luật Việt Nam về vấn đề nhà ở nên ông Sinh đã đề nghị ông Chung tìm hiểu và đứng tên mua giúp một căn nhà tại Bình Dương, để khi về Việt Nam có nơi sinh sống và làm việc. Ông Chung liền đồng ý đề nghị này của ông Sinh.

Năm 2014, ông Chung thông báo với ông Sinh (lúc này đang ở nước ngoài) đang thương thảo và sẽ đứng tên mua giúp một căn nhà (bao gồm cả quyền sử dụng đất ở) ở một khu dân cư tọa lạc tại Thành phố Mới, tỉnh Bình Dương, giá trị khoảng 1 tỷ đồng. Ông Sinh đã đồng ý với phương án này.

Tháng 8/2016, ông Sinh về Việt Nam và vào làm tại Công ty cổ phần Dịch vụ MTD (do ông Chung làm Chủ tịch Hội đồng quản trị). Lúc này, ông Sinh được dẫn về căn nhà trên. Tại đây, ông Sinh đã đưa cho ông Chung số tiền 45.000 USD là tiền để mua căn nhà và quyền sử dụng đất. Ngược lại, ông Chung đã trao lại cho ông Sinh một giấy xác nhận có chữ ký của mình với nội dung nêu rõ: Ông Chung chỉ là người đứng tên nhà giúp ông Sinh.

Sau một thời gian làm việc, giữa ông Sinh và ông Chung xảy ra mâu thuẫn. Đến tháng 1/2017, ông Chung đơn phương không cho ông Sinh vào làm việc tại Công ty MTD, đồng thời yêu cầu ông Sinh phải trả lại căn nhà và quyền sử dụng đất trước đó.

Ông Sinh không đồng ý nên tranh chấp xảy ra. Do ông Chung vẫn là người đứng tên trên hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư nên đã thông báo đến các cơ quan, đơn vị cung cấp điện, nước để cắt điện, nước đối với căn nhà ông Sinh đang ở. Điều này khiến ông Sinh gặp khó khăn trong sinh hoạt, phải ra khách sạn để ở.

Sau đó, ông Sinh khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết một số nội dung như: Công nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản trên cho mình; buộc ông Chung phải chấm dứt mọi hành vi xâm phạm và cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu tài sản của mình, phải giao lại hợp đồng mua nhà đã ký kết với chủ đầu tư và các giấy tờ khác có liên quan đến tài sản trên cho mình.

Sau 2 phiên sơ thẩm và phúc thẩm, Hội đồng xét xử Tòa án nhân dân Cấp cao tại TP.HCM cho rằng, có căn cứ xác định căn nhà trên do ông Nguyễn Văn Sinh bỏ tiền ra mua, nhờ ông Lý Huy Chung đứng tên hộ trên hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, ông Sinh là người nước ngoài, hiện không sinh sống tại Việt Nam nên cần giao nhà đất cho ông Chung quản lý, sử dụng; buộc ông Chung trả lại giá trị quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho ông Sinh.

Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán, ông Sinh có nghĩa vụ dọn hết đồ đạc cá nhân ra khỏi căn nhà. Ông Chung có quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật.

Khách hàng đi xem nhà tại dự án Aquacity Đồng Nai. Ảnh: Lê Toàn

Gỡ vướng để hút vốn ngoại

Là người nước ngoài sinh sống nhiều năm tại Việt Nam, ông Kenneth M. Atkinson, Chủ tịch Grant Thornton Việt Nam (có tên tiếng Việt trên căn cước công dân là Phạm Kiên Sơn) cho biết, hiện có khoảng 100.000 người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam, nếu tính cả những người có visa tạm thời 3 tháng thì con số này tăng gấp 3 lần.

“Việt Nam được bầu chọn là quốc gia đáng sống thứ 7 trên thế giới dành cho người nước ngoài năm 2022. So với Hồng Kông (Trung Quốc), Đài Loan (Trung Quốc) hay Trung Quốc Đại lục, giá nhà tại Việt Nam cạnh tranh hơn, nhưng người nước ngoài vẫn khó tiếp cận. Hiện sổ đỏ cho người nước ngoài hầu như không có và pháp luật quy định không quá 30% căn hộ trong một dự án được phép bán cho người nước ngoài”, ông Kenneth M. Atkinson thông tin.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán xung quanh vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng Nam, giảng viên Khoa Luật, Trường đại học Kinh tế TP.HCM cho hay, hiện nay, quy định pháp luật có những giới hạn nhất định đối với quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài.

Cụ thể, theo Điều 161 - Luật Nhà ở năm 2014, việc giới hạn quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam được quy định theo 4 vấn đề chính, bao gồm: Quyền chủ sở hữu đối với nhà ở, số lượng nhà ở, cách thức tạo lập và tiếp nhận quyền sở hữu nhà và thời gian sở hữu nhà ở.

Về điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài phải đáp ứng điều kiện về hình thức sở hữu, cụ thể là thời hạn sở hữu nhà ở tối đa là 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận theo Điểm c, Khoản 2, Điều 161 - Luật Nhà ở năm 2014.

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 cũng có những quy định về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong đó, người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

“Như vậy, tính đến hiện tại, pháp luật hiện hành, cụ thể là Luật Đất đai năm 2013 vẫn chưa cho phép người nước ngoài đứng tên quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Còn theo Điều 159 - Luật Nhà ở cho phép cá nhân người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở với điều kiện phải đáp ứng các quy định về nhập cảnh vào Việt Nam hoặc đáp ứng các quy định về giấy phép đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam”, ông Nam nói và cho biết thêm, để tạo thêm động lực thu hút vốn đầu tư nước ngoài và mở rộng quan hệ với các nước trên khía cạnh sở hữu tư nhân, có thể xem xét mở rộng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam trong thời gian tới.