Ngày 12/3, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đây tiếp tục là tin vui đối với thị trường bất động sản, sau Nghị định số 08/2023/NĐ-CP tháo gỡ khó khăn cho trái phiếu doanh nghiệp vừa ban hành cách đây một tuần.

Hướng nguồn tiền đến nhu cầu thực để kích thích thanh khoản và nâng cao chất lượng

an sinh xã hội

Nghị quyết 33 nêu rõ triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng, cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn đồng Việt Nam bình quân của các ngân hàng thương mại Nhà nước (bao gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) trên thị trường trong từng thời kỳ và các ngân hàng thương mại ngoài Nhà nước có đủ điều kiện với từng gói tín dụng cụ thể. Yêu cầu Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng và các bộ, ngành, cơ quan có liên quan xác định danh mục dự án, đối tượng, điều kiện, tiêu chí được thụ hưởng chương trình.

Trao đổi với Reatimes, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, chủ trương đưa gói 120.000 tỷ đồng mà 4 ngân hàng thương mại Nhà nước cam kết vào Nghị quyết là rất tốt. Gói hỗ trợ này là giải pháp ngắn hạn mà Chính phủ và các ngân hàng có thể thực hiện ngay để giúp đỡ thị trường.

“Gói này sẽ hấp thụ nhanh vì quy mô nhỏ, lại tung ra trong thời điểm thị trường bất động sản đang rất khát vốn. Thủ tục cho vay bất động sản sẽ làm nhanh trong hai tuần nếu đáp ứng được các điều kiện cho vay, và có thể giải ngân sau 1 tháng. Ít nhất trong 3 tháng đầu, 10% số vốn của gói được giải ngân và trong năm 2023, nếu làm thật nhanh có thể giải ngân được 50%, để hoàn thiện 100% chúng ta cần khoảng 12 tháng”, ông Hiếu nói.

Tuy nhiên, khả năng hấp thụ của thị trường còn phụ thuộc vào những điều kiện áp dụng của gói chính sách và hiệu quả của quá trình thực thi. Đồng thời, một trong những trở ngại của các gói tín dụng ưu đãi, đó là nhiều người dân có nhu cầu nhưng không chứng minh được thu nhập để đủ điều kiện vay nếu không có giao dịch qua tài khoản ngân hàng, mặc dù họ là những người có thu nhập và khả năng trả nợ.

“Chính sách, điều kiện tiếp cận chính sách cần đúng quy định nhưng cũng phải được đơn giản hóa hết sức có thể. Hãy cho phép các địa phương giúp người dân chứng minh thu nhập. Cũng lưu ý có cơ chế giám sát để dòng vốn chảy vào đúng chỗ, đúng dự án khả thi, đúng doanh nghiệp có năng lực trả nợ, tránh xảy ra tình trạng người đã có nhà, hay không phải đối tượng có thu nhập thấp nhưng vẫn được hưởng hỗ trợ, làm xói mòn lòng tin của người dân vào chính sách tốt đẹp của Chính phủ.

Theo tôi, ngoài gói 120.000 tỷ đồng cần tính một chương trình cho vay đặc biệt để hỗ trợ nhà ở xã hội tương tự như gói 30.000 tỷ đồng cách đây 10 năm, nhưng quy mô có thể lên đến 200.000 tỷ đồng thì mới phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân ở thời điểm hiện tại”, TS. Hiếu đề xuất.

Nghị quyết 33 cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tập trung vốn cho các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn; ưu tiên các dự án bất động sản nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực của người dân, có hiệu quả, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp, du lịch…

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, việc hướng nguồn vốn đến phân khúc, dự án khả thi, đáp ứng nhu cầu sử dụng thực của người dân là hoàn toàn hợp lý. Thị trường bất động sản thời gian qua tăng nóng làm giá nhà đất tăng quá cao. GDP bình quân của Việt Nam mới đạt hơn 4.000 USD/người vào năm 2022, nhưng giá bất động sản có những chỗ cao hơn những nước phát triển; giá chung cư cao gấp nhiều lần khả năng tài chính của một gia đình.

“Trong bối cảnh như vậy mà các doanh nghiệp vẫn làm nhiều dự án cao cấp, bây giờ có dự án chiết khấu đến 40% vẫn rất ít người mua. Nhiều biệt thự bỏ hoang rất lãng phí, trong khi không có dự án nhà ở giá thấp dù người dân rất cần. Vì vậy việc ưu tiên vốn cho nhà ở bình dân là rất hợp lý để tạo ra nguồn lực phát triển phân khúc này và nâng cao chất lượng an sinh xã hội, nhưng cũng cần đảm bảo những chuẩn mực về tín dụng cho vay bất động sản. Đồng thời, doanh nghiệp phải tính toán, đảm bảo về dòng tiền, chỉ số lợi nhuận, chỉ số đòn bẩy tài chính", ông Hiếu lưu ý.

Yêu cầu tạo điều kiện để doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư tiếp cận tín dụng

Nghị quyết 33 cũng nêu rõ, về nguồn vốn tín dụng, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, đáp ứng nhu cầu dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Chính phủ yêu cầu tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; có biện pháp xử lý phù hợp cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ. Đồng thời, có biện pháp phù hợp, hiệu quả giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.

Đồng tình với yêu cầu giãn, hoãn nợ cho doanh nghiệp, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết: “Tôi đã nhiều lần đề xuất, Chính phủ cần có chương trình hoãn, giãn nợ quốc gia cho tất cả doanh nghiệp sắp đến hạn, nhưng chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính”.

Đối với vấn đề cơ cấu lại tránh nhảy nhóm nợ, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, sẽ không thể giải quyết được tận gốc vấn đề khi doanh nghiệp vẫn phải thanh toán nợ trong tương lai, tình trạng nợ xấu kéo dài sẽ gây thiệt hại cho cả doanh nghiệp và ngân hàng.

“Chúng ta phải thấy rằng phần lớn doanh nghiệp được cơ cấu nợ thì sau 3 - 5 năm vẫn không cải thiện được bao nhiêu. Nếu cơ cấu nợ mà doanh nghiệp vẫn không thể phục hồi thì nên xử lý theo quy trình tái cơ cấu, để doanh nghiệp lẫn ngân hàng chủ động biện pháp xử lý, trích lập dự phòng rủi ro ngay từ đầu. Nếu không thì cả doanh nghiệp lẫn ngân hàng đều mất cảnh giác trong khi bản chất các khoản nợ xấu vẫn còn đó”, ông Hiếu nói.

Đánh giá việc yêu cầu giảm lãi suất là vấn đề nhạy cảm, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, NHNN sẽ đối diện với áp lực trong bối cảnh khả năng lạm phát có thể tăng tại Việt Nam và thế giới. Ngay cả ở Mỹ, tháng 1/2023, trừ thực phẩm và năng lượng, CPI lõi tăng 0.4% so với tháng trước và 5.6% so với cùng kỳ, cao hơn dự báo tăng 0.3% và 5.5%. Năm ngoái, lạm phát tại Mỹ có lúc lên đến 9%, có lúc giảm xuống 7% nhưng vẫn rất xa so với lạm phát mục tiêu 2%, khiến FED phải 9 lần tăng lãi suất nhằm kéo lạm phát về mức 2%. Tháng 5 tới, FED sẽ tiếp tục tăng lãi suất, dự đoán lên 0,5%. Trước tình hình đó, NHNN có thể buộc phải tăng lãi suất vì hai lý do:

Thứ nhất, tăng lãi suất làm quân bình thị trường ngoại hối, vì giá trị của đồng USD sẽ tăng khi lãi suất tăng, nên các nhà đầu tư đổ tiền vào một tài sản được định nghĩa bằng đồng USD, còn giá trị tiền đồng sẽ giảm xuống, nghĩa là tỷ giá bị đẩy lên. Nếu tỷ giá lên cao sẽ làm xáo trộn nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt trên thị trường chứng khoán, nếu giá trị tiền đồng xuống thấp, nhà đầu tư sẽ rút vốn và đổ vào những thị trường truyền thống khác của thế giới. Vì thế, NHNN sẽ đẩy lãi suất để duy trì giá trị của tiền đồng.

Thứ hai, tăng lãi suất để kiểm soát lạm phát. Khi tăng lãi suất, lượng tiền đổ vào lưu thông sẽ ít đi vì người dân ít vay. Hiện lạm phát trong nước vẫn tương đối, cộng với lạm phát nhập khẩu hàng hóa nước ngoài nên NHNN hoặc sẽ để lãi suất điều chỉnh tăng lên, hoặc điều chỉnh lãi suất trực tiếp, là lãi suất điều hành và cả lãi suất trên thị trường vốn.

“NHNN có thể kiềm chế lạm phát, chẳng hạn như cung tiền qua thị trường mở để ổn định lãi suất. Tuy công cụ đang giới hạn khiến chính sách tiền tệ tiếp tục khó khăn, nhưng nếu các giải pháp Chính phủ đã nêu ra được triển khai quyết liệt, tạo được niềm tin nhà đầu tư, thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi. Về lâu dài, chúng ta cần có thêm các giải pháp để đảm bảo duy trì được thị trường vốn ổn định, bền vững”, TS. Hiếu phân tích.