"Nhốt" nợ xấu bất động sản

Thời gian qua, thị trường vẫn liên tục cập nhật các vấn đề liên quan đến việc giải cứu thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vấn đề này dẫn đến những luồng dư luận khác nhau. Trong Talkshow Chuyển động kinh tế do Sài Gòn Đầu tư tài chính tổ chức ngày 10/3, TS. Lê Đạt Chí, Khoa Tài chính, Trường Đại học Kinh tế TP. HCM khẳng định, không thể để cho các doanh nghiệp vận hành tự sinh tự diệt theo đúng quy luật của kinh tế thị trường.

Thực tế, dù vấn đề pháp lý của các dự án chưa được hoàn thiện, nhưng các doanh nghiệp vẫn tiếp tục giải ngân vốn để đầu tư và kêu gọi vốn từ các nhà đầu tư. Doanh nghiệp đã sử dụng các công cụ tài trợ, đặc biệt là nợ cho chính hoạt động tăng trưởng của mình từ việc vay vốn của ngân hàng, đồng thời huy động tiền từ người mua bởi các hợp đồng tương lai. Ngoài ra, việc huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp cũng khiến sự gia tăng rất nhanh chóng dư nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản.

TS. Lê Đạt Chí thông tin, hệ thống ngân hàng thương mại ngoài cung cấp các khoản tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản, còn đang nắm giữ khoảng 71% số lượng trái phiếu do các công ty bất động sản phát hành. Các công ty bất động sản gặp khó khăn không chỉ ảnh hưởng đến dư nợ các khoản vay từ hệ thống ngân hàng thương mại, mà còn ảnh hưởng đến chất lượng các khoản đầu tư trái phiếu được nắm giữ bởi các ngân hàng thương mại của doanh nghiệp bất động sản.

Do đó, ông Chí cho rằng, cần có một giải pháp để tránh lặp lại “cục máu đông” như thời điểm năm 2011 - 2013, đó là sự ra đời của công ty mua bán nợ, hay là mô hình VAMC. Các tổ chức này sẽ thực hiện việc bóc tách nợ xấu liên quan đến các dự án bất động sản ra khỏi bảng cân đối kế toán của ngân hàng, giúp các ngân hàng có được vốn và tiếp tục khơi thông dòng vốn vào nền kinh tế.

Khi các ngân hàng thương mại có khoản cho vay trở thành nợ xấu sẽ được phát hành ra một lượng trái phiếu tương ứng và đổi lại do VAMC nắm giữ, qua đó, ngân hàng thương mại có thể chiết khấu từ trái phiếu đó với Ngân hàng Nhà nước.

Với việc chiết khấu trái phiếu bất động sản được ngân hàng nắm giữ, ông Chí cho rằng, các ngân hàng thương mại phải có trách nhiệm, kế hoạch mua lại trái phiếu khi hoạt động kinh doanh bình thường trở lại. Cũng như mô hình VAMC, mỗi năm các ngân hàng phải tự trích lập dự phòng 20% giá trị lô trái phiếu đó. Qua đó, ngân hàng thương mại sẽ có vốn, giảm lãi suất huy động và lãi suất cho vay; đồng thời có vốn thực hiện các kế hoạch kinh doanh của mình, cũng như kế hoạch tăng trưởng tín dụng.

“Nhờ vậy, vốn được lưu thông trong nền kinh tế một cách dễ dàng hơn đưa cả nền kinh tế của chúng ta khởi sắc thì bất động sản sẽ được giải cứu”, TS. Lê Đạt Chí khẳng định.

TS. Lê Đạt Chí, Khoa Tài chính, Trường Đại học Kinh tế TP. HCM.

2 năm thị trường bất động sản sẽ phục hồi?

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08, trong đó các doanh nghiệp phát hành trái phiếu được giảm thời gian thanh toán nếu thỏa thuận được với trái chủ.

TS. Lê Đạt Chí phân tích, Nghị định 08 đề cập đến sự đồng thuận của các trái chủ phải đạt trên 65% các trái chủ đồng ý. Nếu các trái chủ không đồng ý sẽ có một nhà đầu tư mới thực hiện việc mua lại trái phiếu chiết khấu của các nhà đầu tư trước. Nghị định 08 tạm thời không yêu cầu nhà đầu tư mua lại trái phiếu phải là một nhà đầu tư chuyên nghiệp, tránh tình trạng khó nhận chuyển nhượng trái phiếu từ các nhà đầu tư nhỏ.

Tuy nhiên, trong trường hợp các trái chủ không thống nhất vấn đề xử lý tài sản và định giá tài sản để thực hiện nhiệm trả nợ, thì sẽ có dịch vụ mua lại trái phiếu này.

Về mặt nguyên tắc, nếu ngân hàng là chủ nợ nắm giữ trái phiếu của doanh nghiệp phát hành sẽ được bổ sung thêm tài sản đảm bảo để giữ nguyên giá trị các khoản nợ. Ngoài ra, nếu như đã phân phối trái phiếu trước đây cho các nhà đầu tư khác, ngân hàng sẽ thực hiện dịch vụ thu mua, đầu tư từ chiết khấu lại trái phiếu từ các chủ nợ nhỏ.

Tuy nhiên, TS. Đạt Chí đặt ra câu hỏi sau áp dụng Nghị định 08. Sau 2 năm, doanh nghiệp phát hành có thể thực hiện được nghĩa vụ trả nợ? Nếu doanh nghiệp phát hành có khả năng trả nợ, tức doanh nghiệp bán được dự án, nhu cầu thị trường bất động sản sẽ ấm trở lại.

“Phải chăng chúng ta đang truyền đạt một thông điệp từ Nghị định này, 2 năm sau là khoảng thời gian tối đa thị trường bất động sản này sẽ phục hồi? Ngân hàng Nhà nước có phải bơm thêm tiền hay không, đôi khi sẽ được thị trường diễn giải sai nội dung này”, TS. Lê Đạt Chí lo ngại.