Nhà chung cư không thể tồn tại vĩnh viễn
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có khoảng 2.500 khối nhà chung cư (NCC) cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (hơn 3 triệu m2 sàn, với hơn 100.000 hộ dân sinh sống); tập trung chủ yếu tại: Hà Nội (1.579), TP.HCM (575), Hải Phòng (205), Quảng Ninh (60)… nhưng số lượng tái thiết được rất ít.
Theo các chuyên gia, chỉ cần nhìn vào số lượng NCC cũ và NCC thương mại trên cả nước đủ thấy đối tượng tác động của đề xuất chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi phá dỡ lớn ra sao. Nếu không suy xét thấu đáo, thông qua đề xuất này có thể khiến cả triệu người đứng trước nguy cơ mất quyền sở hữu tài sản tích góp cả đời. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng thừa nhận: NCC không thể tồn tại vĩnh viễn, thường có niên hạn trên dưới 100 năm tùy vào thiết kế, chất lượng xây dựng, bảo dưỡng… Do vậy, vấn đề tái thiết NCC là bài toán không dễ có lời giải.
Tái thiết bằng cách nào?
PGS-TS Doãn Hồng Nhung, làm việc tại Trường ĐH Luật (ĐH Quốc gia Hà Nội), cho rằng trường hợp NCC hư hỏng, phải cải tạo, cần xem xét nếu vẫn phù hợp quy hoạch thì chủ sở hữu được cải tạo xây dựng lại NCC mới theo quy định. Nhưng nếu khu đất không còn phù hợp quy hoạch nhà ở, thì các chủ sở hữu nhà ở phải bàn giao lại NCC cho cơ quan chức năng phá dỡ, xây dựng công trình theo đúng quy hoạch, được bố trí tái định cư. Trường hợp chủ sở hữu không bàn giao sẽ bị chủ tịch UBND cấp tỉnh ra quyết định cưỡng chế và bố trí tái định cư cho người dân theo quy định pháp luật.
Theo TS Nhung, dự thảo luật Nhà ở nên xem xét quy định chủ sở hữu căn hộ NCC bán lại phần đất xây dựng NCC khi phá dỡ để chủ đầu tư tái thiết, nhưng không hồi tố đối với các NCC đã xây dựng để tránh phức tạp.
GS-TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn Dân chủ - Pháp luật của Ủy ban T.Ư Mặt trận Tổ quốc VN, cho rằng với NCC cũ, Nhà nước cần có trách nhiệm tái thiết nhiều hơn so với người dân. Với NCC thương mại hư hỏng, phải phá đi, xây dựng lại, ngay từ bây giờ phải có chính sách đóng góp của chủ đầu tư và chủ sở hữu được quy định trong luật Kinh doanh bất động sản. Điều này hướng tới khi hết thời hạn sử dụng, NCC phải đập đi xây lại thì gánh nặng không đổ lên đầu chủ sở hữu NCC và Nhà nước. Nguồn tiền tái thiết chủ yếu từ quỹ xây dựng lại nhà khi hết thời hiệu sử dụng NCC, do người dân và chủ đầu tư đóng góp.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản VN, cho rằng rất khó để huy động chủ sở hữu tài sản NCC bỏ ra một khoản tiền đóng góp quỹ tái thiết sẵn, chờ khi phá dỡ để chi dùng.
"Mỗi NCC có thời hạn sử dụng trên dưới 100 năm, đó là cả một đời người nên việc đóng góp từ sớm khó khả thi. Chưa kể, biết đóng quỹ ở mức nào là phù hợp? Ai nắm quản lý quỹ này? Trường hợp chủ sở hữu khó khăn, chây ỳ thì xử lý ra sao? Rồi cũng cần tính đến các yếu tố về trượt giá đồng tiền, vật giá… Nhìn chung, quãng thời gian quá dài để đóng góp quỹ tái thiết NCC", ông Đính nói.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, dự thảo luật Nhà ở sửa đổi nên xem xét đưa vào quy định xử lý NCC khi bị phá dỡ theo hướng về quyền và nghĩa vụ: được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có NCC để đóng góp kinh phí xây dựng lại NCC mới. Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại NCC được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ sở hữu nhân với suất đầu tư tại thời điểm lập phương án bồi thường. Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại NCC thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án.