Ngày 14-3, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam có văn bản phản biện xã hội dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi Bộ Xây dựng, Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Ủy ban Pháp luật của Quốc hội.
Cân nhắc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư
Đáng chú ý, Ban Thường trực Uỷ ban Trung ương MTTQ Việt Nam đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cân nhắc, nghiên cứu kỹ một số vấn đề, trong đó có quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Ban Thường trực Uỷ ban Trung ương MTTQ Việt Nam đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát kỹ các quy định của dự thảo luật về các vấn đề liên quan đến bảo đảm quyền dân chủ của nhân dân trong xây dựng và thực hiện các chính sách phát triển nhà ở, về quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân, về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư…
Cùng với đó là các quy định liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của Nhân dân về nhà ở; đánh giá kỹ các tác động tích cực, tiêu cực của mỗi nội dung sửa đổi, bổ sung, nhất là các quy định liên quan tới các quyền sở hữu, quyền tài sản, quyền có chỗ ở đã được các văn kiện của Đảng và Hiến pháp năm 2013 ghi nhận.
Liên quan đến nội dung này, cơ quan chủ trì soạn thảo đưa ra hai phương án tại Điều 25 dự thảo luật. Theo đó, phương án 1 bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư; phương án 2 không quy định về sở hữu nhà chung cư.
Theo Ban Thường trực, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư và quy định về chấm dứt quyền sở hữu chung cư tại Điều 25 dự thảo luật cần được cân nhắc kỹ để bảo đảm phù hợp với Hiến pháp 2013 và thống nhất, đồng bộ với quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.
Ban Thường trực nhấn mạnh nhà ở chung cư là tài sản lớn, sở hữu lâu dài, gắn liền với đất mà người mua được sở hữu và quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước ghi nhận, bảo vệ, bảo đảm theo quy định của Hiến pháp 2013.
Văn bản dẫn Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”.
Khoản 2 Điều 14 Hiến pháp quy định: “Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”.
Điều 163 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản”. “Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường”.
Như vậy, khi cá nhân xác lập quyền sở hữu về nhà ở đối với một căn hộ chung cư cụ thể thì quyền sở hữu đó được bảo vệ, quyền lợi về chỗ ở và sở hữu đối với nhà ở của người mua được bảo hộ và chỉ bị giới hạn trong các trường hợp quy định tại Hiến pháp 2013.
Lo ngại ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Từ phân tích trên, cơ quan thường trực của Uỷ ban Trung ương MTTQ Việt Nam cho rằng việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nếu không xử lý tốt sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản về nhà chung cư của người dân, gây tâm lý bất an cho các chủ sở hữu nhà chung cư trong xã hội.
 |
Đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư còn ý kiến khác nhau. Ảnh: PLO |
Theo Ban Thường trực, dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân, lợi ích cộng đồng, nhưng lấy thời hạn của công trình xây dựng nhà ở cụ thể làm cơ sở để xác lập quyền và chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân như quy định của dự thảo luật trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này là chưa phù hợp.
Ban Thường trực đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo phải làm rõ khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết và nhà chung cư buộc phải tháo dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân thì quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo hộ và thông qua việc xác lập quyền sở hữu đối với phần diện tích tương tự tại nhà chung cư được xây dựng lại hoặc bằng phương thức khác do các bên thỏa thuận.
Cạnh đó, việc sử dụng một quyết định hành chính của UBND cấp tỉnh để “thông báo” việc phá dỡ nhà chung hết thời hạn sử dụng sẽ chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân cũng là vấn đề “không phù hợp”, “không tương xứng” với cơ chế xác lập quyền sở hữu, không gắn liền với trách nhiệm của nhà đầu tư, doanh nghiệp xây dựng công trình và trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ.
“Không thể lập luận bằng mệnh lệnh hành chính do UBND cấp tỉnh tuyên bố “giấy chứng nhận đã cấp cho các chủ sở hữu nhà chung cư không còn giá trị pháp lý” thì sẽ đạt mục đích “giảm bớt gánh nặng cho nhà nước trong thực hiện chủ trương cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay như tại tờ trình dự thảo Luật".
Theo Ban Thường trực, các hậu quả về kinh tế, xã hội của việc tuyên bố như vậy (nếu xảy ra) sẽ lớn hơn rất nhiều so với giả định về giảm “gánh nặng cho nhà nước trong thực hiện chủ trương cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư”.
Dự kiến ngày 17-3, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến bước đầu vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Dự luật sẽ được Quốc hội thảo luận, cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5-2023); cho ý kiến lần 2 và thông qua tại kỳ họp thứ 6 vào tháng 10 cùng năm.
