Người dân muốn mua nhà giá vừa túi tiền đón nhận tin mừng khi Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 33/2023, trong đó giao Ngân hàng Nhà nước (NHNN) triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng cho phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ.
Đánh thức nhà vừa túi tiền nhưng vẫn khó
Trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân, nhất là NƠXH, nhà ở cho công nhân thì mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33 với nhiều giải pháp phát triển phân khúc này để đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.
 |
Gói tín dụng 120.000 tỉ đồng dành để kích thích phát triển phân khúc nhà ở xã hội, |
Cụ thể, theo Nghị quyết 33, Chính phủ giao NHNN chủ trì triển khai chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỉ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay. Đặc biệt, gói tín dụng này có lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5%-2% so với lãi suất bình quân trung, dài hạn của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường. Chủ lực cho chương trình này sẽ là bốn ngân hàng Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank.
Cần tháo gỡ những vướng mắc về thủ tục hành chính, gói tín dụng này phải có lãi suất ưu đãi hơn nữa thì mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH cho người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp từ nay đến năm 2030 mới có thể khả thi.
ÔngLÊ HỮU NGHĨA, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành
Trong thời gian chờ Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ sẽ xây dựng, đề nghị Quốc hội xem xét, ban hành nghị quyết thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển NƠXH.
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, đánh giá gói 120.000 tỉ đồng trước hết mang lại thông tin tích cực, tác động về mặt tinh thần cho người mua nhà ở phân khúc giá rẻ. Ngoài ra, mức lãi suất thấp hơn thị trường cũng sẽ trực tiếp kéo mặt bằng lãi vay bất động sản xuống thấp hơn.
Tuy nhiên, đó là về lý thuyết, còn thực tế để gói tín dụng này phát huy hiệu quả cần chờ các cơ quan quản lý nhà nước triển khai. Thứ nhất, về phía chủ đầu tư khó tiếp cận gói tín dụng này để phát triển dự án. Bởi lý do gói tín dụng này sẽ dành cho đối tượng vay có rủi ro thấp, dự án nhu cầu nhà ở thực. Trong khi nhiều doanh nghiệp có bất động sản thương mại tồn kho lớn cũng đang áp lực với những khoản vay hiện tại, chưa kể nhảy nhóm nợ. Bên cạnh đó, lợi nhuận từ dự án NƠXH chỉ 10%, thủ tục pháp lý còn nhiều vướng mắc nên các doanh nghiệp vẫn chưa mặn mà dù được bơm vốn.
“Mức lãi suất chỉ thấp hơn 1,5%-2% lãi suất bình quân theo tôi vẫn là cao. Vì thế, cơ quan quản lý cần nghiên cứu lại vấn đề này để tạo được động lực mạnh hơn cho phát triển NƠXH” - ông Nghĩa phân tích.
Lãi suất chỉ nên ở mức 5%-6%
Là một trong những doanh nghiệp phát triển các dự án NƠXH, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành, cho biết hiện đang phải vay vốn đầu tư NƠXH với lãi suất 14%/năm. Nếu gói 120.000 tỉ đồng triển khai thì có thể tạm tính mức lãi suất ưu đãi là khoảng 12%/năm.
“Lãi suất như vậy là bình thường, không thể coi là ưu đãi. NHNN quy định hệ số rủi ro với khoản vay NƠXH chỉ 50% trong khi hệ số này áp dụng với dự án nhà ở thương mại lên tới 250%. Với chênh lệch lớn như vậy vì sao ngân hàng thương mại không giảm thêm lãi suất cho vay NƠXH?” - ông Nghĩa đặt vấn đề.
Để gói tín dụng 120.000 tỉ đồng có tính khả thi cao, ông Nghĩa đề xuất mức lãi suất cho gói này khoảng 5%-6%/năm, giống như gói 30.000 tỉ đồng trước đây.
Dù Chính phủ khuyến khích nhưng thủ tục hành chính cho phân khúc này còn rất khó khăn. Dự án NƠXH mất ít nhất năm năm để hoàn thiện. Lợi nhuận định mức của dự án NƠXH tối đa 10% giá trị đầu tư xây dựng, tức lợi nhuận mỗi năm chỉ 2%, thấp hơn gửi tiền vào ngân hàng. Với mức lợi nhuận này thì sẽ không có doanh nghiệp nào muốn làm.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), cho rằng mức lãi suất mua NƠXH thấp hơn 1,5%-2% so với mặt bằng lãi suất hiện nay là quá ít. Một điều kiện quan trọng khác đối với người vay mua NƠXH là thời gian áp dụng mức lãi suất ưu đãi phải kéo dài, ổn định để giảm áp lực tài chính cho họ.
Ông Thành dẫn chứng như gói 30.000 tỉ đồng trước đây, lãi suất chỉ 5%/năm, áp dụng trong năm năm. Thời gian đó đủ cho người mua nhà cân đối thu nhập với các khoản nợ gốc và lãi vay.
Do đó, ông Thành kiến nghị gói 120.000 tỉ đồng cũng nên quy định kéo dài thời gian áp dụng mức lãi suất ưu đãi và xem xét mức lãi suất ưu đãi thấp hơn nữa.
Ngân hàng cần xem xét điều kiện vay nợ, trả nợ
phù hợp cho người mua nhà
Theo PGS-TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia tài chính, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng này dành 50% cho các chủ đầu tư vay xây dựng NƠXH, còn lại là dành cho người mua NƠXH. Vì vậy, khi vay vốn khách hàng phải tuân thủ theo quy định của các ngân hàng thương mại. Ngân hàng phải xem xét điều kiện vay nợ, trả nợ. Nếu khách hàng không có khả năng trả nợ thì tính thực tiễn của khoản vay không có.
Vì thế, ngân hàng phải xem xét đưa ra các điều kiện vay nợ, trả nợ phù hợp, đảm bảo thu hồi nợ cho ngân hàng và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội hiện nay để có thời gian vay dài ra hoặc khoản vay lớn hơn để từ đó đáp ứng nhu cầu mua nhà của người dân.