Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã xây dựng nhiều quy định về đất khu công nghiệp với mục đích đảm bảo cho việc khai thác, sử dụng hiệu quả loại đất này.

Tuy nhiên, theo ý kiến một số chuyên gia, cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy định này theo hướng bổ sung quy định xác định quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp được nhà nước cho thuê đất; ban hành các quy định pháp luật xác định rõ quan hệ thuê đất và thuê lại đất trong khu công nghiệp, phân định rõ bất động sản (BĐS) khu công nghiệp với hoạt động kinh doanh BĐS,… để bộ Luật được mang tính cụ thể, rõ ràng và tách bạch từng hoạt động hơn.

Tách bạch BĐS khu công nghiệp với kinh doanh BĐS

Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Đào Xuân Cường - Trưởng Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bắc Giang cho biết, do có tầm quan trọng rất lớn trong phát triển kinh tế - xã hội nên các khu công nghiệp (KCN), cụm công nghiệp (CCN), khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao được quan tâm phát triển cả về số lượng và chất lượng ngay từ thời kỳ đầu của quá trình đổi mới ở nước ta và luôn luôn gắn liền với vấn đề đất đai nói chung.

Cho đến nay, có thể thấy, việc quản lý và sử dụng đất trong KCN, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao là vấn đề được Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định tương đối đầy đủ và chi tiết nếu nhìn trên phương diện tổng thể.

Khung khổ pháp lý khá hoàn chỉnh là một trong những nguyên nhân cơ bản tạo điều kiện cho các KCN, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao phát triển và đóng góp có hiệu quả cho nền kinh tế đất nước, tạo công ăn việc làm cho hàng triệu người lao động, góp phần không nhỏ vào công cuộc xóa đói giảm nghèo, nâng cao thu nhập và mức sống của nhân dân.

Tuy nhiên, từ việc vận dụng thực tế ở Bắc Giang - một trung tâm công nghiệp của cả nước, ông Đào Xuân Cường cho rằng nếu nhìn trên phương diện chi tiết, cụ thể và có xem xét tới các quy định có liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất trong KCN, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao ở những lĩnh vực pháp luật khác thì các quy định trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành còn có rất nhiều nội dung cần được phân tích, nghiên cứu, đánh giá mức độ phù hợp với quá trình phát triển cũng như hiệu quả hoạt động của các đơn vị kinh tế đặc biệt này. 

Đây là công việc thường xuyên, liên tục nhằm xây dựng và ban hành các quy định về quản lý và sử dụng đất trong KCN, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao ngày một hoàn thiện hơn.

Bàn về chế độ sử dụng đất trong các KCN tại Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), Luật sư Phạm Hồng Điệp - Đoàn Luật sư Hải Phòng cho rằng, hiện các dự án hạ tầng khu công nghiệp đòi hỏi huy động nguồn vốn đầu tư ban đầu rất lớn để tạm ứng giải phóng mặt bằng, để đầu tư hạ tầng, san nền, làm đường giao thông và rất nhiều việc khác, bên cạnh đó diện tích đất khu công nghiệp lại phải bố trí để thực hiện bố trí cho các dự án, mục đích khác quy định.

Do đó, nếu không có chính sách ưu đãi về miễn tiền thuê đất thì sẽ không thu hút được các nhà đầu tư vào khu công nghiệp.

Theo đó, Luật sư Phạm Hồng Điệp đề nghị xem xét bổ sung phần chính sách ưu đãi đối với nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp và quy định cách khấu trừ vào tiền thuê đất tại khoản 8 Điều 194 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Bên cạnh đó, ông Điệp cũng cho biết dù tính chất của việc đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp và kinh doanh bất động sản về cơ bản là khác nhau, tuy nhiên, hiện nay vẫn đang được để chung với kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, việc đầu tư bất động sản Khu công nghiệp là đầu tư hạ tầng sử dụng chung (san lấp, đường đi lại, đường điện, đường cấp nước, internet, xử lý nước thải….) có tính chất tổng thể không tách riêng rẽ và thời gian kéo dài suốt đời dự án (50 năm) chủ đầu tư Khu công nghiệp không thể chuyển nhượng phần đầu tư hạ tầng cho bất cứ cá nhân/ pháp nhân khác.

Do vậy, cơ quan soạn thảo cần quy định “Ngành đầu tư hạ tầng khu công nghiệp” riêng rẽ, không để chung với Kinh doanh bất động sản.

Cho tổ chức nước ngoài tham gia phát triển hạ tầng

Liên quan đến vấn đề giá đất, Luật sư Phạm Hồng Điệp cho rằng, trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo chứng nhận đầu tư lần đầu tại khu công nghiệp cũng còn nhiều bất cập.

“Hiện nay một số dự án KCN thực hiện theo tiến độ đầu tư của dự án và việc triển khai thực hiện thu hồi đất, giao đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Do vậy phần diện tích đất được giao, thuê theo từng giai đoạn, kế hoạch sử dụng đất từng năm.

Tuy nhiên khi thực hiện xin miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất lại thực hiện theo giấy chứng nhận đầu tư lần đầu. Do vậy, cần xem xét điều chỉnh văn bản quy định để đảm bảo việc miễn giảm đối với dự án theo tiến độ giai đoạn đầu tư và kế hoạch sử dụng đất hàng năm”, Luật sư Phạm Hồng Điệp nêu ý kiến.

Bổ sung thêm, TS. Trần Quang Huy - Khoa pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội nêu quan điểm nên để các doanh nghiệp nước ngoài tham gia vào quá trình phát triển hạ tầng của các KCN, CCN.

Bởi trên thực tế, đối với các KCN, CCN, khu chế xuất, khu công nghệ cao các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất tại các khu vực kinh tế đặc biệt này đều chỉ trong tư cách nhà đầu tư sản xuất kinh doanh tại Khu công nghiệp, mà không phải là nhà đầu tư hạ tầng phát triển khu công nghiệp.

Trong khi đó, các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vốn dĩ có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển hạ tầng khu công nghiệp, có năng lực về vốn, có công nghệ tốt và khả năng điều hành quản trị doanh nghiệp phát triển hạ tầng.

Khi cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia đầu tư phát triển hạ tầng sẽ thuận lợi cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại kết cấu hạ tầng khu công nghiệp để phát triển sản xuất kinh doanh.

Do đó TS. Trần Quang Huy cho rằng cần cho phép các tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; dự án hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng.