Vướng pháp lý, loạt dự án “bất động”

Cách đây gần một năm, Sở Xây dựng TP.HCM tổ chức lễ khởi công dự án nhà ở xã hội phường Long Trường (TP. Thủ Đức) với quy mô gần 600 căn nhà ở xã hội, tổng diện tích sàn xây dựng gần 35.000 m2 do Công ty Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư, thế nhưng từ đó đến nay vẫn chưa thể triển khai tiếp và công trường cứ thế hoang phế dần.

Bên ngoài, một hàng rào tôn cao quá đầu người được dựng lên quây kín dự án, chỉ có duy nhất một lối vào. Bên trong chỉ là khu đất trống, cỏ mọc um tùm, không có dấu hiệu gì để nhận diện đây dự án đang được xây dựng.

Tương tự, dự án chung cư nhà ở xã hội thuộc Khu dân cư Tân Thuận Tây tại phường Tân Thuận Tây và phường Bình Thuận, quận 7 (quỹ đất ở 20%) do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Xuân Mai Sài Gòn làm chủ đầu tư cũng được động thổ vào tháng 9 năm ngoái, nhưng đến nay vẫn “án binh bất động”.

Nếu dự án hoàn thiện sẽ cung cấp 1.300 căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, Khu dân cư Tân Thuận Tây (quận 7) chưa nộp lại hồ sơ để thẩm định thiết kế cơ sở tại Bộ Xây dựng. UBND TP.HCM đã giao Sở Xây dựng Thành phố hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo, sau khi có kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của cơ quan chuyên môn thuộc Bộ Xây dựng.

Cùng cảnh ngộ, dự án nhà ở xã hội thuộc khu nhà ở tại phường Phú Hữu, TP. Thủ Đức (thuộc quỹ đất 20%) do Công ty cổ phần Bất động sản Dragon Village làm chủ đầu tư cũng được khởi công vào dịp lễ Quốc khánh năm ngoái với quy mô 764 căn nhà ở xã hội, nhưng đến nay cũng chưa thi công.

TP.HCM hiện có gần 100 dự án nhà ở xã hội. Trong năm 2022, có 10 dự án được khởi công, nhưng chỉ duy nhất 1 dự án được hoàn thành.

Những trường hợp nêu trên chỉ là số ít trong hàng trăm dự án nhà ở xã hội đang bị “treo” trên cả nước do gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt là pháp lý. Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trên địa bàn Thành phố hiện có gần 100 dự án nhà ở xã hội. Trong năm 2022, có 10 dự án khởi công, nhưng chỉ duy nhất 1 dự án quy mô 260 căn ở quận Thủ Đức được hoàn thành, 9 dự án còn lại với quy mô gần 11.500 căn (trong đó có 1.400 căn cho công nhân thuê) vẫn trong tình trạng dở dang. Cơ quan này cũng cho biết, qua rà soát, năm 2022, có 18 dự án đang được giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng.

Ông Mai Thanh Tùng, Phó trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng TP.HCM cho hay, thời gian qua, Thành phố đã nỗ lực để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của các dự án đầu tư trên địa bàn, thúc đẩy nhanh các thủ tục đầu tư, xây dựng… để doanh nghiệp sớm triển khai dự án. Tuy nhiên, dù là cơ quan cầm trịch trong chương trình phát triển nhà ở, nhưng Sở Xây dựng chỉ tham gia một phần trong quá trình đầu tư xây dựng gồm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt đầu tư xây dựng, nghiệm thu công trình, cấp giấy chứng nhận…

Hiện tại, UBND Thành phố đã ban hành một trình tự thủ tục đầu tư, xây dựng, cải tạo đối với chung cư hư hỏng nặng và nhà ở xã hội. Cụ thể, đối với doanh nghiệp có quyền sử dụng đất theo đúng quy định, tổng thời gian thực hiện các thủ tục là 153 ngày, giảm 213 ngày so với trước đây.

“Đây là một quy trình lý tưởng, giúp giảm thiểu thời gian thực hiện thủ tục hành chính, nhanh chóng đáp ứng đủ các điều kiện về quy hoạch, đất đai…, nhưng với điều kiện các doanh nghiệp đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu theo quy định pháp luật hiện hành, nếu thiếu đi yếu tố nào, ví dụ như quy hoạch, thì ngay từ bước đầu tiên đã gặp vấn đề”, ông Tùng nói.

Doanh nghiệp cần nhiều động lực

Hiện tại, “nhà ở xã hội” đang là từ khóa “hot”, được các thành viên thị trường đề cập tới như là một “lối thoát” cho thanh khoản vốn tắc nghẽn hơn một năm qua. Tuy nhiên, những thông điệp tích cực về nhà ở xã hội như đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội hay Ngân hàng Nhà nước thống nhất dành 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội… rất khó đạt được mục tiêu nếu những vướng mắc về pháp lý, chính sách hay lợi ích đầu tư chưa được giải quyết thấu đáo.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân, doanh nghiệp đang triển khai xây dựng nhiều dự án nhà ở xã hội cho biết, bên cạnh chậm trễ phê duyệt thủ tục đầu tư, xây dựng, còn nhiều rào cản khác trong việc phát triển nhà ở xã hội, đó là cơ chế về vốn, quỹ đất và chính sách.

Về cơ chế vốn, Chính phủ đã không triển khai gói tín dụng nào tương tự như gói 30.000 tỷ đồng thực hiện trước đó. Với chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội, cơ quan chức năng đưa ra 2 chính sách hỗ trợ cho nhà ở xã hội, nhưng tới nay vẫn chưa dự án nào được vay vốn từ chương trình này.

Sắp tới, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại với lãi suất thấp hơn từ 1,5-2% so với thị trường do Ngân hàng Nhà nước đề xuất từ vốn của 4 ngân hàng thương mại (Vietcombank, VietinBank, BIDV và Agribank) sẽ được triển khai và phần nào giúp giải quyết khó khăn về vốn, nhưng theo ông Tuấn, một thách thức lớn hơn không chỉ Hoàng Quân, mà nhiều doanh nghiệp làm nhà ở xã hội khác đang phải đối mặt, đó là quỹ đất.

“Tại TP.HCM, quỹ đất công không còn nhiều nên gây ra khó khăn lớn cho các đơn vị muốn tham gia vào phân khúc này. Thời gian dài vừa qua, giá nhà đất tăng phi mã nên doanh nghiệp khó chuẩn bị được nguồn đất ‘rẻ’ phù hợp để làm nhà ở xã hội giá thấp. Do đó, quỹ đất làm nhà ở xã hội vẫn còn rất thiếu”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Một vấn đề khác cũng tạo ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp khi phát triển nhà ở xã hội là đối tượng khách hàng. Ông Tuấn cho biết, theo thống kê, có tới 80% người mua nhà ở xã hội bỏ đi sau 2 năm, chỉ 20% ở lại, tức là nhà ở xã hội đang giao cho không đúng đối tượng, điều này làm mất đi ý nghĩa vốn có của nó.

Là đơn vị nhiều năm gắn bó với phân khúc này, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành cũng nhiều lần đề cập tới những tồn đọng trong quá trình triển dự án nhà ở xã hội. Trong đó, ngoài thủ tục hành chính nhiêu khê, các cơ chế ưu đãi vẫn chưa tạo được “động lực” cho doanh nghiệp .

“Quy định hiện hành yêu cầu phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích để cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội. Chủ đầu tư chỉ được bán phần diện tích này sau 5 năm. Điều đó gây lãng phí lớn do nhu cầu sở hữu của người dân cao hơn nhiều so với nhu cầu thuê, từ đó dẫn tới tình trạng chủ đầu tư muốn bán mà không được, còn người đủ điều kiện muốn mua cũng chẳng xong”, ông Nghĩa nói.

Không những thế, các đơn vị xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình thấp còn tiết lộ, lợi nhuận từ một dự án nhà ở xã hội chỉ khoảng 10-15%, thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại, nhưng thời gian chuẩn bị cũng mất đến 4-5 năm và điều này càng khiến chi phí bị đội lên. Do đó, để các doanh nghiệp “mặn mà” hơn trong việc phát triển nhà ở xã hội, ông Nghĩa cho rằng, cần tăng tỷ suất lợi nhuận cho chủ đầu tư cao hơn mức hiện tại.

“Nhà nước đừng quá lo việc doanh nghiệp thực hiện nhà ở xã hội sẽ lời nhiều, bởi quy luật cạnh tranh sẽ bù trừ lại”, ông Nghĩa nhấn mạnh.