Nhiều nơi giá giảm từ 10-30%

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, tại những “điểm nóng” đất nền vùng ven TP.HCM như Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ, Nhà Bè…, giá đất trong mấy tháng qua đã giảm khoảng 10-30% so với đầu năm 2022. Đây cũng là các khu vực chịu tác động rõ nét nhất của các thông tin quy hoạch hạ tầng thời gian qua. Khi các yếu tố quy hoạch chưa hiện rõ, đồng nghĩa với các hoạt động đầu tư mua bán tại đây có phần chậm nhịp.

Tại huyện Cần Giờ, những lô đất thổ cư nhỏ trên đường Giồng Ao hồi tháng 1/2023 được rao giá 34 triệu đồng/m2, nay giảm về mức 30 triệu đồng/m2, tức giảm gần 12% so với đầu năm nay và giảm hơn 30% so với cùng kỳ năm trước. Tương tự, giá đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản mặt biển thị trấn Cần Thạnh cũng giảm khoảng 20% với các lô diện tích lớn từ 2.000-3.000 m2. Tìm hiểu được biết, dù chưa đến mức phải cắt lỗ, nhưng hầu hết lô đất được rao bán ở khu vực này hiện đều giảm giá từ 10-30% so với trước đó.

Tại huyện Bình Chánh, giá bán đất nền trên thị trường thứ cấp giảm khá mạnh từ 15-25% tùy khu vực và sản phẩm. Một số lô đất nông nghiệp diện tích lớn từ 5.000-10.000 m2 ghi nhận giá giảm từ 10-30% do chủ sở hữu bị áp lực tài chính, buộc thoát bán ra để thu hồi vốn. Các nền đất dự án tại Tân Túc, Tân Kiên, Bình Hưng…, giá cũng giảm trung bình khoảng 10% so với cuối năm ngoái. Tuy nhiên, mức giá giảm này là giá thương lượng, chứ chưa phải giá giao dịch. Thực tế, chủ sở hữu chưa chịu bán lỗ, nhiều mảnh đất rao bán nhưng chưa có người mua nên được giữ lại, chờ thị trường hồi phục.

Không chỉ TP.HCM, thị trường đất nền ở một số địa phương lân cận cũng trong tình cảnh “muốn bán thì phải down giá mạnh”. “Nếu như cuối năm ngoái thị trường đất vườn, đất rẫy ở Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn còn lác đác vài giao dịch, thì từ đầu năm 2023 tới nay đã dừng hẳn, biển quảng cáo rao bán đất xuất hiện khắp nơi mà người mua vẫn rất ít”, anh Lạc - nhân viên môi giới một sàn giao dịch tại TP. Thủ Đức, TP.HCM cho biết, đồng thời chia sẻ thêm, phần lớn trường hợp “mắc cạn” trên đất nông nghiệp là giới đầu cơ với mục đích gom đất phân lô, “lướt sóng” kiếm lời ngắn hạn. Trong đó, không ít trường hợp đi vay ngân hàng để mua, nhưng sau khi chính quyền địa phương siết chặt hoạt động phân lô, tách thửa đất và ngân hàng hạn chế cho vay đầu tư bất động sản nên buộc phải “chạy loạn”.

“Chỉ đất dự án có pháp lý tương đối hoàn thiện là còn có khách hỏi thăm”, môi giới này cho hay.

Theo DKRA Group, nhìn chung, trong 2 tháng đầu năm 2023, mặt bằng giá đất nền trên thị trường thứ cấp đã giảm từ 10-23% so với cuối năm trước, tương đương mức giảm từ 100-690 triệu đồng/nền, cá biệt có những nền đất giảm tới cả tỷ đồng, tập trung chủ yếu ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018-2022 của các chủ đầu tư.

Báo cáo của DKRA Group cũng cho biết, trong 2 tháng qua, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới tại TP.HCM và vùng phụ cận đều giảm mạnh, lần lượt là 92% và 98% so với cùng kỳ năm trước. Sức cầu thị trường suy yếu nên giao dịch cũng rất hạn chế khi chỉ ghi nhận 16 nền đất giao dịch thành công, tiếp đà giảm thanh khoản kéo dài từ giữa năm 2022 đến nay và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Cơ hội xuống tiền?

Thị trường thứ cấp sẽ xuất hiện ngày càng nhiều trường hợp cần rao bán, sang nhượng tài sản và đa số người bán lúc này đều giảm giá.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, thực tế cho thấy, phân khúc nào được hưởng lợi nhiều nhất khi thị trường thuận lợi thì sẽ là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất khi thị trường kém tích cực. Do đó, việc thị trường đất nền vốn nóng sốt nhiều năm qua đến nay nguội lạnh cũng là dễ hiểu.

Dù vậy, ông Tuấn cho rằng, đất nền vẫn là kênh trú ẩn an toàn nếu đầy đủ pháp lý và có chiến lược đầu tư phù hợp. Hiện tại, có nhiều dấu hiệu cho thấy dòng tiền đang hướng về những dự án phục vụ nhu cầu ở thực, trong đó có đất nền riêng lẻ tại TP.HCM và có lợi thế về hạ tầng kết nối.

Trên thực tế, đà giảm giá mạnh của thị trường đất nền thường chỉ diễn ra ở những khu vực xa trung tâm, hạ tầng kết nối chưa đồng bộ, còn những khu vực đã hình thành khu dân cư, hạ tầng kết nối hoàn chỉnh vẫn ghi nhận sự quan tâm lớn từ thị trường, nhất là những khu vực có khả năng khai thác thương mại tốt.

Nhà đầu tư Nguyễn Anh Quân, chuyên về bất động sản cho thuê ở TP.HCM chia sẻ, từ cuối năm 2022 đến nay, anh liên tục tìm kiếm những lô đất nền thổ cư ở các quận vùng ven Thành phố và những địa phương có nhiều khu công nghiệp như Long An, Bình Dương, Đồng Nai… để xây nhà trọ hoặc nhà xưởng cho thuê.

Theo nhà đầu tư này, làn sóng xả hàng, giảm giá trong năm 2022 chỉ mới ở thời kỳ đầu, năm 2023 dự kiến khó khăn tài chính có thể trở nên nặng nề hơn, nên những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính mất khả năng thanh toán sẽ phải bán giảm giá bất động sản để thu hồi vốn, tái cơ cấu danh mục đầu tư. Như vậy, với những người có sẵn tiền mặt trong tay, đây là thời cơ tốt để săn tìm những lô đất có vị trí đẹp với mức giá phù hợp.

Anh Quân cũng cho biết, sau nhiều tháng săn tìm, vào cuối năm 2022, anh mua được một lô đất ở khu vực Vĩnh Tân, gần Khu công nghiệp VSIP 2 với giá hơn 5 tỷ đồng, giảm hơn 30% so với hồi đầu năm 2022. Với diện tích gần 1.000 m2, anh quyết định chi thêm gần 1 tỷ đồng để xây dựng nhà trọ cho công nhân thuê.

Nhà đầu tư này tính toán, chỉ cần cho thuê trọn gói mỗi phòng khoảng 2 triệu đồng/tháng, mỗi tháng cũng thu về 120 triệu đồng, như vậy chỉ sau 4 năm sẽ thu hồi được vốn. Dù biên lợi nhuận từ việc cho thuê không quá cao so với gửi tiết kiệm ngân hàng, nhưng điều quan trọng hơn là giá trị lô đất và nguồn thu bền vững từ việc cho thuê, bất chấp biến động của nền kinh tế.

“Nếu đem số tiền này đi mua bất động sản ở khu vực xa hơn như Bình Phước, Đắk Lắk, Bảo Lộc… thì mua xong cũng không mấy khi đến nhìn mảnh đất, chứ đừng nói đến khả năng khai thác thương mại, cho nên tôi luôn đặt yếu tố bền vững lên hàng đầu trong quá trình đầu tư”, anh Quân nói.

Còn ông Tuấn cho hay, làn sóng giảm giá đất nền có thể diễn ra mạnh hơn trong những tháng tới. Thị trường được dự đoán sẽ cần ít nhất vài quý để tái cơ cấu và phục hồi. Thị trường thứ cấp sẽ xuất hiện ngày càng nhiều trường hợp cần rao bán, sang nhượng tài sản và đa số người bán lúc này đều giảm giá.

“Nếu có nguồn tài chính vững vàng, nhà đầu tư nên nắm giữ bất động sản lúc này sẽ có lợi trong dài hạn khi vừa có thể tích lũy tài sản, vừa có thể khai thác thương mại, mang lại nguồn thu ổn định. Tuy nhiên, tiêu chí đầu tư an toàn và có giá trị khai thác thương mại nên được đưa lên trước tiên, thay vì đề cao lợi nhuận ngắn hạn. Vì thế, tốt nhất là nhà đầu tư nên chọn các bất động sản vừa có thể khai thác dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê, vừa có tiềm năng tăng giá trong tương lai”, ông Tuấn phân tích.