Tái cấu trúc toàn diện, bán tài sản, cắt giảm nhân sự, gồng mình trả lãi..., các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) đã gặp rất nhiều khó khăn trong năm 2022. Năm 2023, dù Chính phủ đã triển khai một loạt giải pháp gỡ khó và hỗ trợ nhưng các DN vẫn hết sức dè dặt trong kế hoạch kinh doanh trình cổ đông trong kỳ đại hội cổ đông sắp tới.

Doanh thu, lợi nhuận đều giảm

Là một trong những DN BĐS lớn trên thị trường, Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh lỗ ròng quý IV/2022 tới 408 tỉ đồng khiến lợi nhuận ròng cả năm 2022 chỉ ghi nhận 149 tỉ đồng, giảm 87,1% so với cùng kỳ. DN chỉ hoàn thành 10,6% kế hoạch lợi nhuận của cả năm 2022.

Sự khó khăn của thị trường chung khiến 2 mảng kinh doanh cốt lõi của công ty là phát triển BĐS và dịch vụ BĐS đều ghi nhận mức giảm mạnh. Trong bối cảnh đó, Đất Xanh đã tiến hành những đợt cắt giảm nhân sự lớn với con số lên tới 3.191 người vào cuối năm 2022.

Dù chưa công bố kế hoạch kinh doanh năm 2023 nhưng trong báo cáo cập nhật về Tập đoàn Đất Xanh, Công ty Chứng khoán VNDirect tiết lộ trong năm nay, Đất Xanh dự định chỉ mở bán dự án DXH Parkview (tại TP Thuận An, tỉnh Bình Dương) do điều kiện thị trường không thuận lợi. Đây là dự án khu căn hộ chung cư cao cấp với diện tích 5,13 ha, quy mô 6.500 căn hộ với tổng mức đầu tư 21.728 tỉ đồng. Với việc chỉ có 1 dự án sẽ mở bán trong năm nay có thể khiến doanh số ký bán mới của Đất Xanh sẽ giảm 33,5% so với năm 2022.

Trong khi đó, Công ty CP Tập đoàn Hà Đô công bố kế hoạch kinh doanh trong năm nay với các chỉ tiêu doanh thu hợp nhất 3.040 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.053 tỉ đồng, giảm gần 24% so với kết quả thực hiện năm 2022. Hà Đô cho biết trong năm nay, công ty chỉ chú trọng phát triển các dự án BĐS và năng lượng trọng điểm… để tạo nguồn việc cho công ty và duy trì nguồn thu thay vì định hướng tăng trưởng như những năm trước.

Một DN BĐS lớn ở Bình Dương là Công ty CP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật Becamex (Becamex IJC) vừa công bố thông tin tài liệu đại hội đồng cổ đông thường niên 2023 dự kiến diễn ra vào tháng 4 tới. Trong tài liệu này, lãnh đạo Becamex IJC xác định năm 2023, BĐS - lĩnh vực đóng góp trên 50% tỉ trọng tổng doanh thu của DN - sẽ còn nhiều khó khăn. 

Việc thắt chặt nguồn vốn tín dụng, sự sụt giảm của thị trường chứng khoán sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền, tâm lý nhà đầu tư. Do đó, lãnh đạo công ty trình cổ đông định hướng hoạt động kinh doanh năm 2023 với mục tiêu tổng doanh thu hợp nhất 1.634 tỉ đồng, giảm 18% so với năm 2022 và lợi nhuận sau thuế hợp nhất 500 tỉ đồng, giảm 2%. Trong đó, giảm mạnh nhất là nguồn thu từ BĐS và khách sạn.

Cũng DN chuyên về BĐS, Công ty CP Đầu tư Licogi 14 đặt kế hoạch tổng doanh thu năm 2023 chỉ 195 tỉ đồng, lợi nhuận trước thuế 25 tỉ đồng, giảm 21% so với thực hiện trong năm 2022. Trong đó, doanh thu BĐS dự kiến chỉ 50 tỉ đồng, còn lại là doanh thu xây lắp và lĩnh vực khác.

Giải pháp khó có tác dụng ngay

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc phân tích Khối khách hàng cá nhân của Công ty Chứng Khoán Yuanta Việt Nam, cho rằng năm 2023, các DN BĐS đặt mục tiêu lợi nhuận giảm 20% đã được xem là lạc quan. Vì cơ bản hoạt động kinh doanh của DN ngành này phụ thuộc chính vào vấn đề thanh khoản của thị trường và dòng vốn tín dụng. Trong khi cả 2 vấn đề này cơ bản sẽ chưa được giải quyết ngay trong năm nay. Vì vậy, việc DN đặt kế hoạch đi lùi, thậm chí đặt kế hoạch lỗ không có gì khó hiểu. 

"Theo tôi, khi đặt mục tiêu giảm 20% lợi nhuận chỉ có những DN BĐS tốp đầu, hoạt động bán hàng ổn định, tài chính lành mạnh hoặc không ảnh hưởng quá nặng nề thiệt hại từ đòn bẩy tài chính (ví dụ Nam Long, Khang Điền) thì mới có khả năng đạt được. Còn lại, hầu hết công ty BĐS đều phải giảm quy mô hoạt động, chỉ dám đặt kế hoạch tăng trưởng âm, vì lãi vay đang ăn mòn vào tài sản DN" - chuyên gia này nhận xét.

Cũng theo ông Minh, với những khó khăn của DN và thị trường BĐS thời gian qua, điểm yếu của các DN gần như đã phơi bày, họ không còn cần phải bút toán hoặc làm cho đẹp báo cáo tài chính lên nữa. "Nút thắt lớn nhất của các DN BĐS hiện nay cũng là nút có thể tháo gỡ nhanh nhất cho cả thị trường BĐS, đó là nhanh chóng tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cho dự án, còn về vốn dù Chính phủ đang triển khai nhiều giải pháp để ổn định nhưng chưa thể có tác dụng sớm được. Ngay cả niềm tin nhà đầu tư cũng chưa thể một sớm một chiều lấy lại được" - ông Minh bày tỏ.

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Việt Nam (VNREC) kiêm Chủ tịch CLB BĐS TP HCM (HREC), cho rằng trong khó khăn sẽ thấy được sức chịu đựng của các DN BĐS ở mức nào. DN nào đã quá sức, buộc phải cắt bớt tài sản, giảm nhân sự, quy mô, thậm chí tạm đóng cửa. Tuy nhiên, khó khăn cũng là cơ hội cho những DN BĐS nhưng có thêm nhiều nguồn thu từ hoạt động khác liên quan như dịch vụ, phí các loại từ cư dân hoặc kinh doanh BĐS khác có thể triển khai bán đồng loạt. 

"Thị trường quá khó, các DN còn trụ được cũng cố gắng dùng mọi nguồn lực để nuôi nhân sự, duy trì hoạt động chứ ít ai nghĩ tới chuyện phát triển hay tăng trưởng cả. Tuy vậy, giai đoạn này là thời điểm thích hợp để DN đào tạo nhân sự chất lượng cao, tìm kiếm sự khác biệt và sáng tạo trong kinh doanh để tạo đột phá khi thị trường hồi phục" - ông Bảo nhìn nhận.