Chờ “cú huých” từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng

“Trong 5 năm qua, TP.HCM có 18.000 người cần vay vốn từ nguồn hỗ trợ nhà ở xã hội để mua hoặc xây nhà, nhưng chỉ 310 người được vay, đạt khoảng 1,7% tổng số người có nhu cầu. Hơn 98% còn lại phải vay nguồn khác theo giá thương mại, lãi suất thả nổi”. Đây là thực trạng được ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM đưa ra tại một hội nghị về phát triển nhà ở mới đây.

Thống kê nêu trên đã phơi bày một thực tế là các gói hỗ trợ nhà ở xã hội vẫn quá ít và nếu có thì thủ tục vẫn quá ngặt nghèo. Theo lý giải của lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM, hầu hết người không vay được vốn nhà ở xã hội là do không đáp ứng đủ các điều kiện của gói vay.

Cụ thể, người lao động thường không đảm bảo nguồn vốn tự có, khoảng 30% đối với xây hoặc sửa nhà; lao động là người ngoại tỉnh không có hộ khẩu thường trú để vay vốn xây mới, sửa nhà để ở, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Bên cạnh đó, mức vay để xây mới, sửa nhà ở tối đa là 500 triệu đồng và phải thế chấp quyền sử dụng đất. Trong khi với điều kiện tương tự, vay tiêu dùng từ ngân hàng thương mại được hưởng mức cao hơn, đủ trả cho nhiều nhu cầu như vừa để ở, vừa cho thuê. Do đó, nhiều người chọn vay vốn từ ngân hàng thương mại, hơn là vay từ các gói hỗ trợ nhà ở xã hội.

Nhìn lại 10 năm trước, khi thị trường bất động sản “vỡ bong bóng”, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được tung ra kịp thời đã phần nào giải cơn khát nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Nhiều chủ đầu tư tiến hành cơ cấu lại sản phẩm, “chẻ nhỏ” căn hộ để bán, giúp thị trường dần “tan băng”.

Bối cảnh hiện tại cũng có nhiều điểm tương đồng và gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hướng vào nhà giá rẻ đã chính thức được Chính phủ thông qua tại Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nếu chỉ xét về những con số, một gói hỗ trợ tín dụng mới giá trị gấp 4 lần gói cũ chí ít cũng mang tới niềm hy vọng “nhân 4” cho người có nhu cầu mua nhà ở xã hội lúc này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu được triển khai nhanh chóng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có thể giúp giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện tại.

Ông Châu cho biết, trong những năm gần đây, nguồn cung nhà ở giá rẻ rất khan hiếm. Trong giai đoạn 2021-2022, phân khúc nhà chung cư mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 đã gần như biến mất khỏi thị trường. Đặc biệt, trong 12 tháng qua, tình trạng “thừa nhà giá cao, thiếu nhà giá thấp” đã lên đến đỉnh điểm, gây mất cân bằng và đe dọa sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường.

“Do đó, việc có riêng một gói tín dụng phát triển nhà ở xã hội sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp quan tâm hơn đến phân khúc này. Đồng thời, giúp khởi động lại cơ chế, tái cấu trúc lại nhóm sản phẩm nhà ở vừa túi tiền phù hợp với nhu cầu ở thực hơn, thay vì chỉ tập trung làm nhà ở cao cấp, hạng sang”, ông Châu nhìn nhận.

Ở góc nhìn khác, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành cho rằng, cần nhìn nhận thực tế, đây là gói tín dụng tự nguyện của các ngân hàng thương mại. Với mức lãi suất cho vay đối với bất động sản hiện lên đến 14%/năm, trong khi lãi suất huy động tiền gửi là 9%/năm, việc giảm lãi suất 1,5-2%/năm so với mặt bằng chung tại gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chỉ hỗ trợ phần nào người mua nhà, chứ thực sự vẫn cao.

“Để hỗ trợ người mua nhà ở xã hội, Chính phủ cần đề xuất Quốc hội ban hành nghị quyết để cấp bù lãi suất, cho cả người mua nhà ở xã hội lẫn doanh nghiệp phát triển phân khúc này được hưởng mức lãi suất ưu đãi, khoảng 5%/năm”, ông Nghĩa đề xuất.

Mua nhà ở đâu?

Trong năm 2022, TP.HCM chỉ có duy nhất 1 dự án nhà ở xã hội quy mô 260 căn hộ được hoàn thành và đưa vào sử dụng, còn 9 dự án khác quy mô khoảng 6.500 căn hộ vẫn dang dở.

Theo các chuyên gia, việc Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội là một nỗ lực rất lớn. Nếu gói tín dụng nhanh chóng triển khai, điều kiện vay thông thoáng và hỗ trợ đúng đối tượng thì sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản, giảm bớt áp lực nguồn vốn cho doanh nghiệp khi tham gia xây dựng các dự án thuộc phân khúc này.

Tuy nhiên, có một thực tế là dù vay được tiền, nhưng mua nhà ở đâu khi hiện nay nguồn cung nhà ở xã hội vô cùng khan hiếm. Theo thống kê, trong năm 2022, TP.HCM chỉ có duy nhất 1 dự án nhà ở xã hội quy mô 260 căn hộ được hoàn thành và đưa vào sử dụng, còn 9 dự án khác quy mô khoảng 6.500 căn hộ vẫn dang dở.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, tại TP.HCM, có nhiều dự án nhà ở xã hội được khởi công rầm rộ từ những năm trước, nhưng đến nay vẫn là bãi đất trống do vướng pháp lý. Chẳng hạn, dự án nhà ở xã hội ở Khu dân cư Nguyên Sơn (huyện Bình Chánh), đến giữa tháng 3/2023, tức gần nửa năm sau lễ động thổ, chưa được triển khai tiếp. Công trình nằm trên khu đất rộng gần 3.700 m2 với quy mô 242 căn theo chính sách thuê, mua.

Phía chủ đầu tư cam kết dự án sẽ được triển khai đúng tiến độ, đảm bảo đáp ứng yêu cầu của người thu nhập thấp. Tuy nhiên, hiện tại, trên công trường chỉ có vài cọc bê tông được ép xuống đất, một nửa diện tích bị cỏ bao phủ. Khu đất dự án chỉ có một nhà tạm bằng tôn được dựng lên để chứa một vài thiết bị, máy móc...

Cách đó không xa, dự án nhà ở xã hội MR1 thuộc Khu dân cư Tân Thuận Tây (quận 7) cũng trong tình trạng tương tự. Tháng 9 năm ngoái, dự án nằm trên khu đất rộng 7.000 m2 này được Sở Xây dựng Thành phố phối hợp cùng Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Xuân Mai Sài Gòn làm lễ động thổ, dự kiến cung cấp 710 căn hộ cho 1.400 người. Tuy nhiên, đến nay, khu đất đang được dùng làm… bãi giữ xe.

Ông Lê Hữu Nghĩa cho biết, có một nghịch lý đang diễn ra là người dân có vay được tiền cũng không biết mua nhà ở xã hội ở đâu do nguồn cung quá khan hiếm, còn doanh nghiệp muốn làm cũng không được vì vướng thủ tục.

Ông Huỳnh Thanh Khiết cũng cho hay, số lượng hồ sơ, thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội theo quy định hiện hành còn nhiều hơn nhà ở thương mại, dẫn đến kéo dài thời gian triển khai và chưa thu hút nhiều chủ đầu tư tham gia. Theo ông Khiết, thủ tục triển khai dự án nhà ở xã hội còn tồn tại nhiều bất cập, chẳng hạn dự án nhà ở xã hội tuy được miễn tiền sử dụng đất, nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất theo quy định, sau đó mới làm thủ tục xin miễn.

“Thông thường, thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại đã kéo dài 2-3 năm, nhưng với nhà ở xã hội còn lâu hơn khi phải đáp ứng thêm nhiều yêu cầu khác khiến doanh nghiệp không mặn mà tham gia”, ông Khiết nói.

Theo các chuyên gia, nhà ở xã hội cần có một bộ thủ tục pháp lý riêng, đơn giản và nhanh chóng so với hiện tại. Có như vậy, những chính sách và gói hỗ trợ mới cho nhà ở xã hội mới có thể đem lại hiệu quả thực sự, góp phần vào sự phát triển chung của toàn ngành bất động sảnn