Khi dòng tiền suy yếu…

Trong báo cáo xu hướng mua bán và sáp nhập (M&A) toàn cầu 2023 của PwC, đơn vị này cho biết, năm 2021 ghi nhận số giao dịch ở mức cao kỷ lục (65.000 giao dịch) thì trong nửa đầu năm 2022, thị trường M&A toàn cầu đối mặt nhiều thách thức khiến khối lượng giao dịch giảm 17% và giá trị thương vụ giảm 37%, nhưng vẫn cao hơn năm 2020 và mức trước đại dịch. Trong nửa cuối năm 2022, đà suy giảm tiếp tục được duy trì với mức giảm về 25% khối lượng và 51% giá trị.

Tại châu Á - Thái Bình Dương (APAC), khối lượng và giá trị giao dịch M&A giảm lần lượt 23% và 33% trong giai đoạn 2021-2022. Trong đó, Trung Quốc ghi nhận sự sụt giảm lớn nhất, với khối lượng và giá trị giao dịch lần lượt giảm 46% và 35% do ảnh hưởng bởi chính sách phong tỏa chống Covid-19 và nhu cầu xuất nhập khẩu suy giảm. Do đó, các công ty muốn tiếp cận thị trường châu Á đang tìm kiếm cơ hội đầu tư ngoài Trung Quốc như Ấn Độ, Nhật Bản hay các nước trong khu vực Đông Nam Á.

Ông Ong Tiong Hooi, Lãnh đạo Dịch vụ tư vấn giao dịch, PwC Việt Nam nhận định, thị trường M&A toàn cầu đang đối mặt với nhiều áp lực như lạm phát và suy thoái kinh tế và thị trường M&A Việt Nam cũng không là ngoại lệ. Báo cáo của PwC cho biết, hoạt động M&A toàn cầu có khả năng tăng trưởng vào nửa sau năm 2023, khi các nhà đầu tư, doanh nghiệp tìm cách cân bằng rủi ro ngắn hạn với các chiến lược chuyển đổi kinh doanh dài hạn.

Thực tế này đã phần nào phản ánh vào diễn biến trên thị trường M&A những tháng đầu năm 2023, khi theo các chuyên gia, các “thợ săn” đang trong tâm thế “rình rập” con mồi hơn là sốt sắng xuống tiền cho các thương vụ.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVietnam cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, mảng M&A dự án nói riêng đang đối mặt với tình trạng dòng tiền suy giảm do doanh nghiệp gặp khó trong huy động vốn và đặc biệt là thiếu “hàng” đủ pháp lý.

“Trước đây, lãi suất huy động ở mức 5-6%/năm thì các ngân hàng có thể cho vay trong khoảng 8,5-9%/năm. Đó cũng là giai đoạn ‘tiền rẻ’ và thị trường M&A diễn biến sôi động, các nhà đầu tư có thể mua bán, gối đầu. Tuy nhiên, thực tại đã thay đổi cả trên bình diện toàn cầu, chứ không riêng ở Việt Nam. Bước vào giai đoạn ‘tiền đắt’, thị trường chứng kiến sự suy giảm mạnh cả về giá trị lẫn số lượng thương vụ. Nếu như năm 2021, tổng giá trị mua bán, sáp nhập toàn cầu khoảng 5.000 tỷ USD, thì sang năm 2022 chỉ còn khoảng 3.500 tỷ USD. Ở Việt Nam, sự sụt giảm cũng diễn ra khi chi phí vốn trở nên quá cao”, ông Cần nói, đồng thời cho hay, giai đoạn hiện tại, trở lực chính đối với hoạt động M&A dự án tại Việt Nam đến từ việc thiếu dự án đủ pháp lý để có thể giao dịch ngay, cộng với bối cảnh khó khăn chung khiến thị trường M&A trở nên ảm đạm.

Đặc điểm nổi bật của các nhà đầu tư nước ngoài là “mạnh gạo, bạo tiền”.

… là lúc khối ngoại “săn mồi”

Từ góc nhìn của đơn vị chuyên tư vấn đầu tư và M&A, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC cho biết, việc tiếp cận nguồn vốn phục vụ hoạt động M&A dự án ngày càng khó khăn hơn. Dẫu vậy, điểm tích cực là đang có nhiều quỹ và nhà đầu tư nước ngoài quan tâm, tìm kiếm các sản phẩm phù hợp tại Việt Nam.

“Việc phát triển các sản phẩm biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng theo mô hình condotel là một kênh tiếp cận nguồn vốn tiềm năng, nhưng quá trình này cần được hoạch định kỹ lưỡng để đem lại giá trị cho cả chủ đầu tư, chủ sở hữu và khách lưu trú. Các chủ đầu tư nên chú trọng đến chất lượng dự án, thay vì đơn thuần tập trung vào quy mô, điều này sẽ giúp dự án có thể gia tăng giá trị theo thời gian”, ông Mauro Gasparotti nói và cho biết thêm, trong năm nay, nhu cầu chuyển nhượng tài sản có xu hướng tăng, nhưng mức giá người bán kỳ vọng chưa phản ánh được các yếu tố gây biến động thị trường cũng như các rủi ro của ngành trong tương lai.

Trong một sự kiện xúc tiến đầu tư được tổ chức tại Đài Loan (Trung Quốc) do Savills tổ chức mới đây, nhiều nhà đầu tư bày tỏ sự quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam. Theo Savills, thế mạnh của các nhà đầu tư Đài Loan là nguồn lực tài chính dồi dào, giàu kinh nghiệm kinh doanh và phát triển sản phẩm, nguồn khách hàng có sẵn và chi phí tài chính cạnh tranh, nên khi bước vào thị trường Việt Nam sẽ mang lại sự kết hợp tốt giữa các doanh nghiệp trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài trong bối cảnh hiện nay.

Ghi nhận của Savills cho thấy, các nhà đầu tư thuộc nhóm ngành sản xuất, công nghiệp và quỹ đầu tư gia đình là những đơn vị thể hiện sự quan tâm rõ rệt nhất đến thị trường Việt Nam, đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp và thương mại. Theo Savills, Đài Loan đã đóng góp 215 triệu USD vốn FDI đăng ký mới vào ngành sản xuất tại Việt Nam trong năm 2022, cho thấy nhu cầu về các sản phẩm bất động sản công nghiệp của nhà đầu tư từ nền kinh tế này vào Việt Nam luôn ở mức cao.

“Các nhà đầu tư đặt các câu hỏi xoay quanh các vấn đề về pháp lý, thuế và cách thức, quy trình đầu tư, cấu trúc và các loại hình đầu tư vào Việt Nam, các phân khúc bất động sản phù hợp…”, chuyên gia Savills thông tin thêm.

Thực tế, pháp lý đang là vấn đề được khối ngoại đặc biệt quan tâm khi muốn tham gia vào “sân chơi” địa ốc tại Việt Nam. Ông Phan Xuân Cần cho biết, các nhà đầu tư ngoại đang rất ngóng đợi thông tin liên quan đến việc hoàn thiện hành lang pháp lý lĩnh vực bất động sản từ trong nước và nếu tiến trình này được đẩy nhanh sẽ góp phần quan trọng thúc đẩy thị trường M&A sôi động trở lại.

Cũng theo ông Cần, trước đây, khối nội thường chiếm ưu thế trong các thương vụ M&A dự án nhờ am hiểu thị trường, thông lệ địa phương, ra quyết định và xuống tiền nhanh, thì hiện tại, khi nhiều nhà đầu tư trong nước đang gặp khó trong huy động vốn, các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều hơn cơ hội xúc tiến và chốt deal do “mạnh gạo, bạo tiền”.

“Thời điểm thị trường sốt nóng, nhà đầu tư nước ngoài hầu như không mua được dự án dù có nguồn tiền rẻ và có thể trả giá cao, còn nhà đầu tư trong nước thu xếp được tiền nhanh và linh hoạt hơn trong thanh toán nên mua nhanh, mua sớm hơn. Tuy nhiên, khối ngoại hiện đang tìm dự án đủ pháp lý để mua, nhiều nhà đầu tư có nguồn lực dồi dào và huy động được vốn với lãi suất thấp từ nước sở tại nên nắm nhiều lợi thế trong việc xúc tiến các thương vụ. Hơn nữa, nhà đầu tư nước nước ngoài thường hướng đến tầm nhìn dài hạn từ 10-20 năm, nên đây được xem là giai đoạn ‘vàng’ để nhóm này tích lũy quỹ đất”, ông Cần nhấn mạnh.