Vụ án "tranh chấp hợp đồng thuê nhà, đòi lại tài sản, bồi thường thiệt hại về tài sản và tranh chấp về hợp đồng hợp tác" giữa UBND tỉnh Lâm Đồng và bị đơn là Công ty CP đào tạo - nghiên cứu và ứng dụng công nghệ thông tin Cadasa (Công ty Cadasa) được TAND Cấp cao tại TP HCM xử phúc thẩm, ngày 28/3.
Theo hồ sơ vụ án, năm 2005, Công ty Cadasa trúng thầu thuê 13 biệt thự và 2 lô đất (số 17, 19) thuộc sở hữu nhà nước, trên đường Trần Hưng Đạo, phường 10, TP Đà Lạt với thời hạn 50 năm. Sau đó, Cadasa và Sở Tài chính tỉnh Lâm Đồng ký hợp đồng giá thuê hơn 2,7 tỷ đồng/năm (không bao gồm tiền thuê đất 50 năm) cho chu kỳ 5 năm.
Tháng 11/2010, Cadasa và Sở Tài chính ký lại hợp đồng chu kỳ thuê 5 năm thứ hai, với giá hơn 2,8 tỷđồng/năm.
UBND tỉnh Lâm Đồng cho rằng, từ tháng 11/2015, Cadasa vi phạm nghĩa vụ khi chưa thanh toán tiền thuê chu kỳ hai của 13 biệt thự. Doanh nghiệp này còn cho một số cá nhân, tổ chức thuê lại để kinh doanh khi chưa được sự đồng ý của bên cho thuê.
Do đó, năm 2017, UBND tỉnh Lâm Đồng khởi kiện, yêu cầu tòa hủy hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước; buộc Cadasa và những người liên quan trả lại toàn bộ các biệt thự đã thuê; thanh toán tiền thuê nhà và quyền sử dụng đất còn nợ để nộp ngân sách.
Khuôn viên khu biệt thự cổ Cadasa. Ảnh: Cadasa
Đại diện Công ty Cadasa - ông Nguyễn Thế Hùng, không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn. Theo ông Hùng, sau khi tiếp nhận các biệt thự, công ty đã đầu tư hơn 200 tỷ vào việc trùng tu, thiết kế quy hoạch tổng thể và đến năm 2009 mới đưa vào hoạt động kinh doanh.
Ông Hùng thừa nhận có việc chậm nghĩa vụ nộp tiền theo hợp đồng, song đều được UBND tỉnh và Sở Tài chính đồng ý gia hạn. Đồng thời việc chậm thanh toán là do UBND tỉnh không bàn giao đúng hạn và giảm trừ tiền đối với biệt thự số 15; không giảm trừ tiền thuê lô đất 17, 19 đã được thu hồi từ năm 2012. Trong khi công ty đã trả đủ tiền thuê chu kỳ 5 năm đầu tiên đối với toàn bộ 13 biệt thự và 2 lô đất 17, 19. UBND tỉnh đã thu hồi hai lô đất nói trên để bán đấu giá cho cá nhân khác, làm cho dự án tổng thể liên quan đến 13 biệt thự và hai lô đất của công ty bị phá sản.
Phía bị đơn cũng cho rằng, năm 2016, Sở Tài chính Lâm Đồng đã đơn phương ra thông báo chấm dứt hợp đồng thuê biệt thự. UBND tỉnh sau đó ra quyết định thu hồi toàn bộ dự án trong khi thời hạn thuê là 50 năm. Quá trình thực hiện hợp đồng, phía Sở Tài chính cũng có lỗi, vì vậy, nếu hủy hợp đồng thuê thì UBND tỉnh phải bồi thường cho Cadasa 1.000 tỷ đồng.
Tại phiên sơ thẩm hồi tháng 2/2022 của TAND tỉnh Lâm Đồng, các bên giữ nguyên quan điểm. HĐXX đã chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, tuyên hủy hợp đồng thuê nhà giữa UBND và Cadasa; buộc Cadasa phải thanh toán cho Sở Tài chính Lâm Đồng gần 33 tỷ đồng tiền thuê nhà còn thiếu và tiền phạt vi phạm chậm thanh toán cho đến này xử sơ thẩm. Ngoài ra, phía bị đơn vẫn tiếp tục chịu tiền thuê nhà (13 biệt thự) cho đến khi UBND tỉnh Lâm Đồng nhận lại được 13 căn biệt thự.
Theo HĐXX, phía bị đơn đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà và nghĩa vụ quản lý tài sản thuê khi cho một số cá nhân, tổ chức thuê lại khi chưa có ý kiến của UBND tỉnh. Đối với yêu cầu phản tố của Công ty Cadasa yêu cầu UBND tỉnh bồi thường 1.000 tỷ đồng tòa không xem xét do phía bị đơn không đóng tạm ứng án phí theo yêu cầu.
Không đồng ý với phán quyết, ông Công ty Cadasa kháng cáo toàn bộ bản án.
Tại phiên phúc thẩm, ông Hùng và luật sư bảo vệ quyền lợi của Cadasa cho rằng, việc cấp sơ thẩm buộc doanh nghiệp phải trả tiền thuê biệt thự cho đến ngày xử sơ thẩm là vô lý. Bởi từ năm 2016, Sở Tài chính tỉnh Lâm Đồng đã đơn phương chấm dứt hợp đồng và đến năm 2017 UBND tỉnh đã thu hồi toàn bộ dự án.
Việc tòa sơ thẩm không thẩm định giá trị đầu tư của bị đơn vào 13 biệt thự (từ hoang phế đến khi vào khai thác) là không công bằng.
Do đó, phía bị đơn đề nghị HĐXX tuyên huỷ bản án sơ thẩm. Nếu HĐXX vẫn hủy hợp đồng thuê giữa các bên thì yêu cầu UBND tỉnh phải bồi thường thiệt hại vì đây là số tiền đầu tư của công ty vào dự án.
Sau khi nghị án, TAND Cấp cao tại TP HCM đã chấp nhận kháng cáo của Công ty Cadasa, tuyên huỷ bản án sơ thẩm của TAND tỉnh Lâm Đồng, giao hồ sơ cho cấp sơ thẩm xét xử lại. Theo HĐXX, hợp đồng thuê biệt thự và đất giữa các bên có thời hạn 50 năm. Sở Tài chính tỉnh Lâm Đồng cho rằng Cadasa vi phạm hợp đồng nên có thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng làm phát sinh tranh chấp. Do đó, khi giải quyết vụ án, tòa án cần phải căn cứ vào quy định Điều 427, 428 Bộ luật Dân sự 2015 để xem xét giải quyết hậu quả pháp lý của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Trong vụ án này, tòa phải trưng cầu giám định chất lượng thực tế công trình xây dựng do Cadasa đầu tư, sửa chữa tại thời điểm xét xử làm cơ sở giải quyết vụ án.
Tòa phúc thẩm cũng cho rằng, hồ sơ thể hiện Cadasa có những vi phạm trong việc thực hiện hợp đồng như chậm nộp tiền thuê nhà. Tuy nhiên, công ty có văn bản xin gia hạn thì nguyên đơn đồng ý, nên được xem là thỏa thuận lại của hợp đồng.
Theo thoả thuận, hai lô đất 17, 19 là một phần không thể tách rời của hợp đồng thuê đất, nhưng UBND tỉnh Lâm Đồng lại thu hồi trong khi hợp đồng vẫn đang có hiệu lực. Do đó, cần đánh giá việc thu hồi có đúng quy định theo Điều 38 Luật Đất đai năm 2003...
"TAND tỉnh Lâm Đồng chưa thu thập chứng cứ đầy đủ khi giải quyết vụ án. Những thiếu sót này cấp phúc thẩm không khắc phục được, do đó chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn", bản án nêu, đồng thời đánh giá cấp sơ thẩm còn có một số vi phạm tố tụng khác.
Hải Duyên