Giao dịch sụt giảm

Theo số liệu báo cáo thị trường bất động sản mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy, dòng sản phẩm biệt thự/nhà phố tại thành phố Hồ Chí Minh đang hoạt động yếu nhất kể từ năm 2019 đến nay với lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm liên tiếp.

Cụ thể, trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo năm, xuống 993 căn, thấp nhất trong 5 năm vừa qua và chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao.

Tương tự, lượng bán và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua, giảm xuống còn 29% và lượng bán chỉ đạt 286 căn, giảm 73% theo năm. Do nguồn cung giá cả phải chăng vẫn còn hạn chế, lượng căn giá cao tiếp tục chiếm lĩnh thị trường khi các căn giá trị trên 30 tỷ VNĐ chiếm 67% tổng lượng bán.

Trao đổi với Người Đưa Tin, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M (Savills) cho rằng, nguyên nhân khách quan đến từ việc quá trình huy động nguồn vốn bị ảnh hưởng bởi công cuộc thanh tra phát hành trái phiếu bất động sản.

Ngoài ra, ảnh hưởng của diễn biến kinh tế thế giới lên kinh tế trong nước gây nhiều khó khăn, khiến thu nhập và dòng tiền của doanh nghiệp và người dân bị tắc nghẽn.

Cũng theo bà Giang Huỳnh, một nguyên nhân khác cũng ảnh hưởng trực tiếp tới phân khúc bất động sản biệt thự, nhà phố chính là sự khan hiếm của quỹ đất tại khu vực nội thành của thành phố Hồ Chí Minh, việc này đã thúc đẩy giá nhà tăng cao, dẫn đến khả năng chi trả giảm.

Vì nguồn cung có giới hạn và chủ đầu tư dần hướng đến phân khúc nhà cao cấp, đối tượng người mua bị thu hẹp, làm tốc độ hấp thụ chậm đi đáng kể.

“Thực tế, mức hoạt động sụt giảm này phản ánh sự phát triển đúng chu kỳ của phân khúc nhà thấp tầng, dần dần sẽ ngày càng ít nguồn cung cho các sản phẩm này tại khu vực nội thành. Do tính khan hiếm, các sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và người mua giàu có. Quan trọng hơn, theo định hướng phát triển đô thị đến năm 2030, thành phố Hồ Chí Minh sẽ tập trung phát triển phân khúc nhà cao tầng để tối ưu quỹ đất cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở lớn tại thành phố”, bà Giang nhận xét.

Bộ phân Nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết trong năm 2024, nguồn cung mới dự kiến sẽ có 1.400 căn gia nhập thị trường, trong đó sản phẩm từ 20-30 tỷ đồng chiếm khoảng 65%. Tình hình hoạt động suy giảm và giá bán tiếp tục đắt đỏ tại thành phố Hồ Chí Minh là các thách thức lớn lên tốc độ hấp thụ.

Nguồn cung tập trung nhiều ở Đồng Nai, Bình Dương

Theo Savills Việt Nam, hiện nay nhu cầu của khách hàng có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận. Đơn cử, hiện tỉnh Bình Dương sẽ có hơn 3.400 căn mới, trong đó hơn 90% có giá dưới 10 tỷ đồng. Tỉnh Đồng Nai sẽ có 2.900 căn mới với 41% có giá 5-10 tỷ và 29% có giá 10-20 tỷ.

Ông Lê Đình Lăng, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Phát triển địa ốc Song Long nhận định: “Hiện nay các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương đang có lợi thế trong việc phát triển nhà ở thấp tầng bởi vì cơ sở hạ tầng đồng bộ, quỹ đất lớn và giá cả hợp lý nên nhiều nhà đầu tư sẽ lựa chọn các tỉnh trên làm điểm đến, trong đó phân khúc biệt thự nhà phố cũng sẽ được lưu tâm”.

Theo bà Giang Huỳnh, ở góc độ phát triển, trong bối cảnh thị trường khó khăn như giai đoạn vừa qua, các nhà đầu tư đã có tâm lý thận trọng hơn khi ra quyết định đầu tư.

Vì vậy, bà Giang khuyến nghị khi phát triển các dự án nhà liền thổ, đặc biệt là tại những khu đô thị vệ tinh, các chủ đầu tư dự án cần chú trọng hơn về vị trí phát triển ở những khu vực có nhu cầu ở thực cao, đầu tư vào chất lượng phát triển, quy hoạch bài bản, giá bán hợp lý, tiến độ xây dựng rõ ràng và pháp lý minh bạch.

“Nhằm đón đầu xu hướng dịch chuyển này, trong các năm vừa qua, các chủ đầu tư lớn đã thâu tóm quỹ đất tại các thị trường vùng ven này để triển khai các dự án quy mô lớn, giúp đồng bộ cơ sở hạ tầng, sản phẩm đa dạng hơn với nhiều diện tích khác nhau. Bên cạnh đó, giá bán tại các tỉnh lân cận đang cạnh tranh hơn so với thành phố Hồ Chí Minh, khi giá bán sơ cấp trung bình tại tỉnh Bình Dương và Đồng Nai lần lượt tương đương với 16% và 22% giá bán tại thành phố Hồ Chí Minh”, bà Giang Huỳnh thông tin.