Để quy định thế nào là người kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản mới ban hành, có hiệu lực từ 2025, Bộ Xây dựng khi xây dựng nghị định hướng dẫn đã đề xuất ba phương án để lấy ý kiến tìm ra phương án tối ưu.

Chỉ có thế thôi, không giải thích, không truyền thông vì sao lại như vậy, được gì - không được gì, ảnh hưởng ra sao..., khi bị dư luận phản ứng, bộ đã rút lại.

Quy định cụ thể người kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ chỉ là một trong rất nhiều vấn đề mới mà Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản mới ban hành, cùng có hiệu lực từ đầu năm 2025, cần được cụ thể hóa bằng các văn bản dưới luật để áp dụng trong thực tế.

Hai luật này có rất nhiều điểm mới, có thể thay đổi rất nhiều, từ suy nghĩ, đến thói quen lâu nay về quản lý đất đai, về hình thành dự án cũng như kinh doanh bất động sản.

Đây chính là mục tiêu mà các nhà làm luật muốn tạo ra hành lang pháp lý mới, thông thoáng, giữa quản lý đất đai với phát triển thị trường bất động sản, làm sao để sử dụng đất đai hiệu quả (không đầu cơ gom đất để hoang hóa, hạn chế các chủ dự án tay không bắt giặc, hài hòa quyền lợi của người bị thu hồi đất - người làm dự án - Nhà nước, làm sao có nhiều dự án nhà ở cho người thu nhập thấp...).

Vì thế sẽ có khá nhiều cái mới được ban hành. Điều quan trọng là phải chọn ra được phương án tối ưu, đúng, đủ tính thuyết phục, kể cả giải thích cho người dân rằng quy định đó sẽ phù hợp khi hàng loạt quy định khác được ban hành đồng bộ.

Sau đó là làm sao cho người dân, doanh nghiệp hiểu, nắm được mục tiêu, tinh thần của cái mới để sau này thực hiện pháp luật hiệu quả. Muốn vậy, không gì khác hơn, đó là công tác truyền thông pháp luật.

Truyền thông thế nào? Hiểu đơn giản là đưa ra các lý lẽ vì sao phải làm vậy, cân nhắc được - chưa được, hoặc được này - mất kia (cả từ ba phía: Nhà nước, doanh nghiệp - người dân), và quan trọng là khả năng tiếp nhận cái mới của người dân, doanh nghiệp...

Thậm chí, với những vấn đề khó, đụng đến số đông, còn phải giải thích, đưa ra các giải pháp, lộ trình thực hiện để thị trường, người dân không sốc.

Không truyền thông, kiệm lời giải thích, cứ "hiên ngang" đề xuất quy định hướng dẫn... người dân không nắm hết mục tiêu, ý nghĩa... khó tiếp thu, việc hướng dẫn thực thi luật sẽ khó, thậm chí không đạt được mục tiêu ban đầu của luật.

Có thể các đơn vị dự thảo văn bản hướng dẫn cho rằng mọi thứ liên quan đến đất đai, bất động sản đã được bàn kỹ ở Quốc hội, đã được nâng lên đặt xuống do vậy ai cũng nắm, hiểu, đã thông...

Chưa hẳn vậy, nhiều vấn đề quy định trong luật mới chỉ là chủ trương, là khung và từ chủ trương trong luật đến ban hành văn bản thực hiện vẫn cần nghệ thuật thực hiện.

Nghệ thuật đó là truyền thông, là các bước thực hiện phù hợp với thực tế, khả năng chấp nhận của xã hội.

Càng nhiều điểm mới lại càng phải giải thích để nhiều người "tâm phục khẩu phục". Đưa dự thảo ra lấy ý kiến cũng là một cách để đưa cái mới tiếp cận xã hội.

Nhưng đó mới chỉ là một nửa của câu chuyện, nửa còn lại là thông tin giải thích, đủ lý lẽ để thuyết phục, chỉ khi đó, các quy định của luật được cụ thể hóa bằng văn bản hướng dẫn mới đặt được bước chân đầu tiên vào cuộc sống. Ngược lại, rất dễ rơi vào cảnh như ba phương án đề xuất của Bộ Xây dựng.

Bộ Xây dựng bỏ đề xuất mỗi người chỉ được bán 3 - 5 căn nhà trong 1 năm

Lo ngại vi phạm quyền tự do kinh doanh, Bộ Xây dựng vừa bỏ đề xuất quy định mỗi người kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ chỉ được bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua từ 3 - 5 nhà ở hoặc 3 - 5 căn hộ chung cư trong 1 năm.