Một chung cư ở TP.HCM có ban quản trị năm 2022 sau 5 năm bỏ trống vì chưa đủ điều kiện - Ảnh: T.T.D.
Ban quản trị chung cư hoạt động theo quy định nào và làm sao để bảo đảm việc quản trị đời sống, ứng xử của cư dân chung cư vừa đúng luật vừa hài lòng lẫn nhau?
1.001 kiểu mâu thuẫn ở chung cư
Theo thống kê, Hà Nội và TP.HCM có khoảng 1.000 nhà chung cư và số nhà chung cư xảy ra tranh chấp chiếm tỉ lệ 10%. Đó là các tranh chấp mà cơ quan chức năng ghi nhận được thông qua các kênh chính thức chứ chưa kể các mâu thuẫn, khúc mắc hằng ngày.
Điển hình như tại chung cư cao cấp L. (đường Mai Chí Thọ, TP Thủ Đức, TP.HCM), mặc dù chung cư không cho phép việc nuôi chó mèo nhưng có một hộ bất chấp nội quy để nuôi chó. Các căn hộ lân cận đã phản ảnh lên ban quản lý chung cư và ban quản lý nhắc nhở, nhưng sự việc vẫn chưa chấm dứt.
"Chúng tôi đã nhiều lần nhắc nhở, thậm chí xử lý theo quy định nhà chung cư, nhưng chủ hộ vẫn lén nuôi chó. Chủ hộ nói bản thân là người độc thân, có tuổi, nuôi một con chó để có bầu bạn nên mong được thông cảm khiến chúng tôi cũng khó xử", thành viên ban quản lý chung cư nói.
Còn tại chung cư A. (khu đô thị An Phú - An Khánh, TP Thủ Đức) có một hộ dân sử dụng ô tô nhưng không chịu đóng phí để xe kéo dài hơn một năm. Sau nhiều lần yêu cầu, nhắc nhở nhưng hộ dân này vẫn không chịu đóng tiền. Ban quản lý đã khóa bánh xe để buộc hộ dân này đóng tiền.
Từ đó, hộ dân này "tố" lên chính quyền địa phương việc ban quản lý tự ý khóa bánh xe.
Hay tại chung cư M. (quận Bình Thạnh) có một hộ dân thường xuyên gửi đơn khiếu nại những điều "trái tai, gai mắt" của ban quản trị chung cư ra chính quyền địa phương như "ban quản trị tự quyết màu sơn chung cư, tự quyết xây thêm gờ giảm tốc trong lối đi nội bộ chung cư, chi tiền mua vật tư sửa chữa một số hạng mục của chung cư cao hơn giá thị trường...".
"Chung cư cao cấp cho đến chung cư trung bình đều có mâu thuẫn nội bộ với cư dân. Chung cư tập trung người đến từ nhiều vùng miền với nhiều phong tục, tập quán, văn hóa, trình độ khác nhau thì rất khó để cư dân vừa lòng hết với nhau được" - ông T., trưởng ban quản lý chung cư A., nói.
Cư dân bầu ban quản trị tại một chung cư ở TP.HCM - Ảnh: T.T.D.
Tranh chấp gay gắt
Tại nhiều chung cư, mâu thuẫn giữa cư dân với ban quản trị đã ở mức không thể đối thoại nữa mà đã phải nhờ chính quyền can thiệp.
Điển hình như mới đây cư dân chung cư T.S.A (đường Mai Chí Thọ, Thủ Đức) nhờ đại diện chính quyền địa phương đứng ra tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu lại, bổ sung ban quản trị vì cho rằng ban quản trị trong nhiều việc chưa làm đúng trách nhiệm, đúng quy định.
Ban quản trị cũng không tái ký hợp đồng với đơn vị quản lý chung cư gây khó khăn cho công tác vận hành, bảo đảm an toàn, sinh hoạt tại chung cư.
Còn chung cư N.L (phường Tân Quý, quận Tân Phú) cư dân cũng "tố" ban quản trị có các khuất tất trong việc sử dụng quỹ bảo trì cũng như các khoản thu khác của chung cư và yêu cầu địa phương xem xét lại kết quả bầu ban quản trị.
Hay cư dân chung cư M.R (đường Âu Cơ, quận Tân Phú) đã nhờ đơn vị kiểm toán vào cuộc để làm rõ các khuất tất của ban quản lý trong việc sử dụng quỹ bảo trì cũng như các khoản thu khác của chung cư và kết quả kiểm toán phản ánh đến cơ quan chức năng.
Mới đây, từ tố giác của cư dân chung cư Miếu Nổi (quận Bình Thạnh), công an đã vào cuộc và khởi tố, bắt tạm giam trưởng, phó ban quản trị và một cá nhân thuộc công ty cung cấp thang máy để điều tra hành vi tham ô.
Trưởng và phó ban quản trị đã có hành vi bắt tay, nâng khống giá thang máy lắp cho chung cư để chiếm đoạt tiền của cư dân chung cư.
Trước đó, năm 2022 Công an TP.HCM cũng xử lý hình sự trưởng ban quản trị và một thành viên bản quản trị chung cư Thịnh Vượng (TP Thủ Đức) về hành vi tham ô tài sản. Hai cá nhân này đã lấy tiền quỹ bảo trì của chung cư để sử dụng cho mục đích cá nhân.
Đồ họa: TUẤN ANH
Làm sao cho đúng luật lẫn vừa lòng?
"Ở các chung cư hiện nay, ban quản trị cũng chỉ là các cư dân của chung cư được bầu vào ban quản trị để chịu trách nhiệm đại diện cho tất cả cư dân quyết định các vấn đề thu chi, bảo đảm quyền lợi cho cư dân liên quan đến quản lý, hoạt động của chung cư.
Dù số tiền chi bồi dưỡng cho ban quản trị là không đáng kể nhưng trách nhiệm của họ lại lớn, nhất là liên quan đến vấn đề thu chi tiền bạc rất nhạy cảm, các tranh chấp hầu hết phát sinh từ đây" - luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn luật sư TP.HCM, nói.
Ông Nông cũng là người từng có nhiều năm được tín nhiệm giữ chức trưởng ban quản trị tại một chung cư.
Theo ông Nông, quan trọng nhất là chung cư đó phải có quy chế rõ ràng, các vấn đề chung cư của cư dân được ban quản trị đại diện quyết (nhất là tiền quỹ bảo trì) trên cơ sở đồng thuận, minh bạch và có căn cứ.
Việc quản lý, vận hành, hoạt động của chung cư đã được quy định tại Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn. Trong đó có quỹ bảo trì của chung cư là một khoản tiền lớn của cư dân chung cư.
Theo trình tự, tại hội nghị nhà chung cư, sau khi cư dân tín nhiệm bầu ra ban quản trị và được cơ quan có thẩm quyền công nhận thì ban quản trị có đủ tư cách để hoạt động. Ban có thể bị toàn thể cư dân thay đổi, bổ sung thông qua hội nghị nhà chung cư.
Đồng thời hội nghị nhà chung cư cũng sẽ quyết nghị ban hành quy chế nhà chung cư.
"Quy chế nhà chung cư giống như hương ước của làng xã ngày xưa. Quy chế này được áp dụng thống nhất cho mọi hoạt động của chung cư. Quy chế nếu được xây dựng chặt chẽ, chi tiết, bao quát được hết các hoạt động của chung cư thì rất tốt, cứ căn cứ vào đó mà thực hiện.
Đối với việc chi tiền từ quỹ bảo trì hay các khoản thu khác của chung cư đều phải căn cứ các quy định pháp luật, quy chế nhà chung cư, không thể làm khác".
Đồng tình, luật sư Bùi Quốc Tuấn (Đoàn luật sư TP.HCM) cho hay quỹ bảo trì chỉ được sử dụng vào các hạng mục được quy định rõ trong Luật Nhà ở và thông tư 02 như bảo trì diện tích sử dụng chung, bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật, thiết bị thuộc sở hữu chung... của nhà chung cư.
"Đối với các khoản chi không thuộc các hạng mục được sử dụng quỹ bảo trì thì ban quản trị dứt khoát không được chi. Với các khoản chi phát sinh hằng năm cần được dự trù và để hội nghị nhà chung cư thường niên quyết nghị, căn cứ vào đó để chi. Còn các khoản chi phát sinh, cần thiết thì cũng phải được sự đồng thuận của cư dân.
Cứ giữ vững nguyên tắc như vậy thì sẽ không xảy ra các tranh chấp đáng tiếc giữa cư dân với ban quản trị", luật sư Tuấn nói.
Cư dân họp với ban quản trị một chung cư tại quận 4 (TP.HCM) để phản ảnh về những vấn nạn của AirBnb tại nơi mình ở - Ảnh: T.T.D.
Ồn ào nhiều nhất liên quan chủ đầu tư
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, một số nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu nại trong nhà chung cư những năm gần đây liên quan chủ đầu tư là nhiều nhất. Điển hình như:
- Chủ đầu tư chậm hoặc không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu hoặc tổ chức không thành công nhưng không có văn bản đề nghị UBND phường tổ chức.
- Chủ đầu tư xây dựng trái phép; tự ý thay đổi công năng, mục đích sử dụng, lấn chiếm, sử dụng các phần thuộc sở hữu chung ở chung cư; vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy.
- Chủ đầu tư không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị; chậm làm thủ tục cấp giấy hồng.
- Chủ đầu tư và ban quản trị không thống nhất được các phần diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng.
- Chủ đầu tư và ban quản trị chưa quyết toán số liệu gốc và lãi kinh phí bảo trì. Tranh chấp về việc đóng góp, sử dụng kinh phí bảo trì của nhà chung cư (thường là cho phần diện tích chủ đầu tư giữ lại)...
- Tranh chấp xảy ra khi chung cư bị xiết nợ do chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng.
- Tranh chấp khi quỹ bảo trì tòa nhà bị chủ đầu tư hoặc ban quản trị chiếm dụng, trục lợi.
- Tranh chấp liên quan đến dịch vụ quản lý vận hành về phí, chất lượng dịch vụ, thu chi.
- Tranh chấp về việc chậm giao căn hộ và sổ hồng.
Minh bạch tiền quỹ bảo trì
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Trần Anh Tuấn, trưởng ban quản trị chung cư Eco Lake View (phường Đại Kim, Hoàng Mai, Hà Nội), cho biết những mâu thuẫn, hiểu lầm giữa ban quản trị và cư dân trong quá trình vận hành tòa nhà là điều không thể tránh khỏi. Trong đó, mâu thuẫn nhiều nhất là liên quan việc sử dụng quỹ bảo trì.
Việc ban quản trị phải sử dụng, quản lý số tiền 2% quỹ bảo trì như thế nào cho hiệu quả, minh bạch thì trước mắt phải tiếp nhận được khoản tiền trên từ chủ đầu tư.
Sau tiếp nhận, ông Tuấn cho biết các quy định của pháp luật về quỹ bảo trì đã rõ ràng, các hạng mục cần phải sử dụng tiền từ quỹ bảo trì cũng đã có kế hoạch ngay từ đầu nên sẽ làm theo quy định.
Ngoài ra, việc duyệt chi tiền phải có sự đồng ý của chủ đầu tư và ban quản trị nên mỗi ban quản trị sẽ không thể tự quyết.
"Các công việc từ khi ban quản trị thành lập đến nay, chúng tôi đều công khai, minh bạch để cư dân biết, từ việc đơn thư gửi cho ai, ở đâu, như nào đều được chúng tôi thông tin rất rõ ràng. Việc này theo tôi cũng hạn chế việc mâu thuẫn, không hiểu nhau giữa cư dân và ban quản trị", ông Tuấn nói thêm.
Chung cư Mường Thanh (quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng) - nơi có khoảng 800 hộ dân sinh sống nhưng chưa thể thành lập ban quản trị - Ảnh: TRƯỜNG TRUNG
Thiếu ban quản trị, cư dân bơ vơ
Tại Đà Nẵng, hầu hết các chung cư thương mại chỉ mới được hình thành hơn 10 năm gần đây và phát sinh vô số mâu thuẫn giữa cư dân và các chủ đầu tư vì thiếu ban quản trị nhà chung cư.
Tại chung cư Mường Thanh (quận Sơn Trà), dù những hộ dân đầu tiên đã vào ở được gần 10 năm nhưng đến nay vẫn chưa thể thành lập ban quản trị khiến gần 800 hộ dân không được hưởng những quyền lợi như các công dân khác.
Nguyên nhân do đây là tòa chung cư mà trước đó chính quyền phát hiện có sai phạm về xây dựng, hiện nay vẫn đang trong quá trình xử lý chờ nghiệm thu nên chưa đủ điều kiện thành lập ban quản trị.
Chưa có ban quản trị, cư dân không thể quản lý chi tiêu số tiền quỹ bảo trì chung cư (2% số tiền mua căn hộ) mà chủ đầu tư đang nắm giữ. Vấn đề đáng lo nhất của 800 hộ dân ở đây vẫn là an ninh trật tự.
"Có tới 800 hộ, trong đó có nhiều người nước ngoài, đến thuê căn hộ theo ngày, theo tháng qua ứng dụng cho thuê nhà Airbnb rồi ở chung với cư dân, rất lộn xộn. Cư dân không biết, không thể kiểm tra nên lo nơm nớp. Nhất là khi vừa qua đã xảy ra một số vấn đề ma túy, giết người" - anh Khôi, cư dân ở đây, bức xúc.
Tại Hà Nội, anh Lê Mạnh Linh, cư dân một chung cư ở huyện Đông Anh, cho biết đã mua căn nhà được hơn hai năm, dọn về ở hơn một năm nhưng đến nay vẫn chưa thành lập được ban quản trị, điều này ảnh hưởng lớn tới hoạt động của tòa nhà.
"Ngoài ra, chủ đầu tư cần sớm lập ban quản trị để bàn giao quỹ bảo trì 2% cho cư dân để minh bạch hơn vấn đề tài chính", anh Linh nói.
Singapore quản lý chung cư ra sao?
Theo trang propertyguru.com.sg, tất cả chủ sở hữu căn hộ trong một chung cư ở Singapore nghiễm nhiên là thành viên của Hội đồng quản lý chung cư (MCST). MCST được thành lập dựa theo Đạo luật Bảo trì tòa nhà và quản lý strata (BMSMA) nhằm thực hiện hiệu quả việc quản lý các khu chung cư.
Theo quy định của Singapore, nhà phát triển dự án bất động sản sẽ phải mở một tài khoản ngân hàng dưới tên MCST và gửi vào đó toàn bộ số tiền đã thu cho quỹ bảo trì. MCST chịu trách nhiệm quản lý quỹ này và các khoản sẽ được kiểm toán hằng năm. MSCT cũng thống nhất mức thu quỹ bảo trì cũng như đặt ra các nội quy của tòa nhà.
MCST sẽ bầu ra ban quản trị tại cuộc họp thường niên, thường bao gồm chủ tịch, thư ký, thủ quỹ và các thành viên. Ban quản trị này sẽ được bàn giao quỹ bảo trì cùng với chìa khóa và các phương tiện ra vào cần thiết để thực hiện nhiệm vụ và trách nhiệm của mình, bao gồm cả an toàn phòng cháy chữa cháy.
MSCT cũng có thể quyết định thuê một đơn vị quản lý tòa nhà (MA). MA sẽ thực hiện nhiệm vụ "quản gia", chịu trách nhiệm xử lý các công việc thường nhật như hướng dẫn và trả lương cho nhân viên dọn dẹp vệ sinh, bảo vệ, thi hành các nội quy của tòa nhà, giải quyết thắc mắc của cư dân, đảm bảo kế toán và kiểm toán quỹ phù hợp.
MA thường được ký hợp đồng trong một năm và thanh toán theo quý từ nguồn quỹ bảo trì của tòa nhà. Trong trường hợp phát sinh bất đồng không thể tự giải quyết, tranh chấp sẽ được xử lý bởi Ủy ban giải quyết tranh chấp strata (STB) - một cơ quan trọng tài của Chính phủ Singapore, được thành lập dựa theo BMSMA.
Theo trang stratatb.gov.sg, các tranh chấp thường được đưa ra STB bao gồm: thấm dột nước giữa các tầng, tranh chấp chỗ đậu xe, yêu cầu hủy bỏ hoặc vô hiệu hóa một số nội quy, hay MCST yêu cầu được vào một căn hộ để thực hiện một công việc cụ thể nào đó.
Tranh chấp ở chung cư tăng, vì đâu?TTO - Chung cư gia tăng nhanh ở các đô thị kèm theo đó là không ít những kiểu tranh chấp. Những khoảng trống pháp lý trong việc quản lý nhà chung cư, văn hóa ứng xử của cư dân... là 'đầu dây mối nhợ'.