Đua mở rộng thị phần

Đầu tháng 2/2023, Central Pattana - một thành viên của Central Group (tập đoàn đa ngành đến từ Thái Lan) chính thức thành lập pháp nhân tại Việt Nam với tên gọi Công ty TNHH CPN Global, hoạt động chính trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ, vốn điều lệ 20 tỷ đồng và do Central Pattana nắm giữ 100% cổ phần.

Động thái này được xem là bước “khởi động” cho cuộc đua mở rộng thị phần bất động sản bán lẻ tại Việt Nam của “đại gia” bán lẻ đến từ “xứ chùa vàng”. Ngoài việc được biết đến như là nhà phát triển bất động sản bán lẻ lớn nhất Thái Lan, Central Pattana còn phát triển nhiều dự án văn phòng, khu dân cư, khách sạn...

Thực tế, việc Central Pattana gia nhập thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam đã được dự báo trước, khi tập đoàn mẹ Central Group đã phát triển hệ sinh thái diện rộng trong ngành bán lẻ thực phẩm dưới 3 hình thức gồm đại siêu thị, siêu thị trung tâm thành phố và siêu thị ngoại ô. Cụ thể, trong tổng số 82 cửa hàng tại Việt Nam, có 8 chi nhánh đại siêu thị GO!, 9 siêu thị Tops Market, 10 mini go! và 24 Lan Chi Mart. Bên cạnh đó, tập đoàn này còn đang vận hành 39 trung tâm thương mại GO! Mall và hơn 200 cửa hàng thuộc danh mục phi thực phẩm.

Tại Việt Nam, trung tâm thương mại đang là phân khúc được cả doanh nghiệp trong nước lẫn các nhà bán lẻ nước ngoài nhắm đến. Chẳng hạn, với AEON, ngoài các trung tâm thương mại lớn, “ông lớn” bán lẻ đến từ Nhật Bản này còn đa dạng hóa các mô hình bán lẻ để tăng độ phủ. AEON vừa khai trương siêu thị AEON Bình Dương New City quy mô 5.000 m2 tại trung tâm mua sắm SORA Gardens SC ở Thành phố mới Bình Dương, tiếp nối mô hình siêu thị tinh gọn lần đầu tiên ra mắt tại Hà Nội với tên gọi AEON The Nine vào năm 2023.

Đến nay, AEON đã có 6 siêu thị quy mô lớn, cùng hàng loạt chuỗi siêu thị quy mô nhỏ, trung tâm bách hóa tổng hợp, siêu thị tinh gọn và cửa hàng chuyên doanh trên toàn quốc. Tính riêng 6 đại siêu thị AEON Mall, tổng diện tích sàn đã lên đến 406.000 m2. Năm 2024, AEON Mall Huế dự kiến được đưa vào hoạt động với gần 138.000 m2 diện tích sàn, cũng là trung tâm thương mại đầu tiên tại miền Trung.

Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước cũng quyết liệt không kém. Chẳng hạn, Vincom Retail có kế hoạch khai trương thêm 6 trung tâm thương mại với tổng diện tích mặt sàn bán lẻ khoảng 160.000 m2 trong năm nay, bên cạnh 83 trung tâm thương mại tọa lạc tại các vị trí trung tâm trên khắp 44 tỉnh, thành phố trên cả nước.

Tương tự, sau thành công của Emart Phan Văn Trị và Emart Sala, Thiso Retail tiếp tục khai trương siêu thị Emart Phan Huy Ích vào cuối năm 2023 tại tầng 1, Trung tâm thương mại Thiso Mall Trường Chinh (quận Gò Vấp). Với diện tích hơn 10.500 m2, Emart Phan Huy Ích là một trong những siêu thị lớn nhất tại TP.HCM, cũng là siêu thị Emart thứ 3 tại đây, đánh dấu bước phát triển của Emart sau sự kiện hợp tác giữa Thiso Retail (thuộc Tập đoàn Thiso - một thành viên của THACO) và Emart Hàn Quốc vào năm 2021.

Cả doanh nghiệp trong nước lẫn các nhà bán lẻ nước ngoài đều đang nhắm đến phân khúc trung tâm thương mại. Ảnh: Lê Toàn

Triển vọng dài hạn

Trong báo cáo mới đây, Savills đánh giá, trong giai đoạn 2024-2025, thị trường bán lẻ sẽ sôi động hơn khi các đơn vị trong ngành ngày càng mở rộng hoạt động tại Việt Nam - thị trường trọng điểm khu vực Đông Nam Á. Các khách thuê cả trong và ngoài nước có xu hướng lựa chọn trung tâm thương mại vốn được phát triển bài bản, linh hoạt, hơn là thuê nhà phố đơn lẻ.

Còn theo CBRE, thị trường bán lẻ Việt Nam năm qua đã chào đón nhiều dự án mở mới tại Hà Nội và TP.HCM. Nổi bật nhất là trung tâm thương mại Lotte Mall West Lake Hà Nội khai trương vào cuối tháng 9/2023. Với diện tích cho thuê lên đến 72.000 m2, đây là dự án trung tâm thương mại quy mô lớn nhất Việt Nam trong 4 năm qua. Mới đây, Khu phức hợp The Linc tại Khu đô thị Park City Hà Nội cũng chính thức đi vào hoạt động.

Không chỉ số lượng dự án, thị trường bất động sản bán lẻ còn chứng kiến mức tăng trưởng tốt về giá thuê. Năm 2023, giá thuê tại các vị trí đắc địa liên tục tăng nhờ sự gia nhập mới cũng như mở rộng quy mô của nhiều nhãn hàng cao cấp và hạng sang. Cụ thể, giá thuê tầng trệt khu vực trung tâm tại Hà Nội ở mức 162 USD/m2/tháng, tăng 13% so năm trước, tại TP.HCM là gần 240 USD/m2/tháng, tăng 6%. Đặc biệt, hầu như không còn diện tích bán lẻ trống tại khu vực trung tâm ở cả 2 thành phố.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết, các bài toán xây dựng danh mục khách thuê của trung tâm thương mại tốt hơn nhà phố. Dữ liệu của Savills cho thấy, công suất thuê cuối năm 2023 của trung tâm thương mại tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Loại hình này có diện tích cho thuê thêm lớn nhất, đồng thời chiếm tỷ trọng cao nhất. Về nguồn cung, từ năm 2019 đến nay, phân khúc trung tâm mua sắm giữ mức ổn định, tăng trưởng 2% theo năm. Trong quý IV/2023, tổng nguồn cung bán lẻ đạt 1,78 triệu m2, riêng phân khúc trung tâm mua sắm chiếm tỷ trọng 63%, tương đương 1,1 triệu m2.

Theo bà Minh, trung tâm thương mại đang là mặt bằng bán lẻ “được lòng” khách thuê, nhất là những mặt bằng chất lượng cao, đầy đủ pháp lý và đảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy. Điểm mấu chốt nằm ở việc trung tâm thương mại có thể phân khu khách thuê khoa học, tổ chức bài bản từ chiến lược quảng cáo đến quản lý vận hành. Bởi khách hàng đến trung tâm thương mại không chỉ để mua sắm, mà còn muốn trải nghiệm tổng hợp các hoạt động giải trí và ẩm thực.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam cũng cho hay, các trung tâm thương mại đang hoạt động tương đối hiệu quả với tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao. Năm 2023, đa số thương hiệu bán lẻ nước ngoài, nhất là các thương hiệu cao cấp và hạng sang, đều ghi nhận doanh thu tích cực tại thị trường châu Á-Thái Bình Dương so với các thị trường khác, từ đó dẫn đến việc có nhu cầu mở rộng quy mô.

Tuy nhiên, mặt bằng bán lẻ cho thuê chất lượng cao và vị trí đắc địa tại Việt Nam khá khan hiếm. Đây là một trong những nguyên nhân khiến tăng trưởng doanh thu bán lẻ tại Việt Nam năm 2023 đạt 9,6%, thấp hơn năm 2022 (đạt 19,8%). Dẫu vậy, đây vẫn là mức tăng trưởng tích cực so với nhiều quốc gia khác trong khu vực nhờ sự gia nhập và mở rộng quy mô từ các ngành hàng tiêu dùng nhanh (F&B), vui chơi giải trí và thời trang, nhất là tại 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM.

Theo các chuyên gia, nguồn cung trung tâm thương mại chất lượng cao tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tăng trong 3 năm tới. Riêng năm 2024, CBRE dự báo, sẽ tiếp tục là năm nhộn nhịp của thị trường bán lẻ với 5 dự án mở mới tại Hà Nội với tổng diện tích cho thuê gần 40.000 m2. Tương tự, tại TP.HCM, có 2 trung tâm thương mại quy mô lớn sẽ đi vào hoạt động với tổng diện tích cho thuê gần 70.000 m2.