Nhiều chuyên gia đánh giá việc tạo thuận lợi này sẽ tránh việc Việt kiều nhờ người đứng tên hộ, sau đó phát sinh các tranh chấp.

Ngọc Dương

Khoản 3 và khoản 6 điều 4 luật Đất đai 2024 về "Người sử dụng đất" quy định người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhận..., bao gồm: cá nhân trong nước, người VN định cư ở nước ngoài là công dân VN; người gốc VN định cư ở nước ngoài.

Hạn chế tranh chấp xảy ra

Như vậy, liên quan đến người VN ở nước ngoài hay gọi chung là Việt kiều sẽ có 2 nhóm đối tượng được luật Đất đai 2024 công nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện là "người VN định cư ở nước ngoài là công dân VN", và "người gốc VN định cư ở nước ngoài".

Ông Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, đánh giá các quy định trong luật Đất đai mới, cùng luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ năm 2025 tạo điều kiện để Việt kiều đầu tư, mua nhà ở tại VN thuận lợi hơn.

"Theo pháp luật hiện hành, Việt kiều được phép mua nhà tại VN. Tuy nhiên, cái khó là các thủ tục, giấy tờ để chứng minh nguồn gốc VN phức tạp đã khiến Việt kiều nản lòng. Vì vậy, nhiều Việt kiều đã lựa chọn giải pháp nhờ người thân đứng tên khi mua bất động sản trong nước. Điều này cũng đã dẫn đến tranh chấp, kiện tụng với một số trường hợp khi trong gia đình có vấn đề hoặc biến cố xảy ra. Cùng với đó, nhiều chủ đầu tư cũng bối rối khi không biết dự án của mình có được phép bán cho Việt kiều hay không, bởi việc này cần được các cơ quan quản lý phê duyệt", ông Hậu chia sẻ và cho rằng quy định rõ ràng tại luật Đất đai 2024 sẽ là tiền đề để Chính phủ hướng dẫn các cơ quan tư pháp tạo điều kiện để người dân chứng minh nguồn gốc Việt đơn giản hơn.

Điều kiện bắt buộc là gì?

Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) cho rằng đối với nhóm "người VN định cư ở nước ngoài là công dân VN", thì cần phải hiểu thế nào là "công dân VN". Cụ thể, khoản 1 điều 5 luật Quốc tịch nêu "người có quốc tịch VN là công dân VN". Như vậy "người VN định cư ở nước ngoài là công dân VN" tức "người VN định cư ở nước ngoài có quốc tịch VN".

Theo cách sắp xếp và quy định tại khoản 3 điều 4 luật Đất đai 2024 về người sử dụng đất thì "người VN định cư ở nước ngoài là công dân VN" được xếp cùng với nhóm "cá nhân trong nước" và gọi chung là "cá nhân". Nhóm "cá nhân" này được hưởng các quyền sử dụng đất theo luật định bao gồm quyền nhận chuyển đổi đất đai, quyền chuyển nhượng, nhận tặng cho, quyền thừa kế… Như vậy có thể hiểu "người VN định cư ở nước ngoài là công dân VN" đều được hưởng mọi quyền sử dụng đất như cá nhân trong nước mà không bị hạn chế bởi điều kiện như trước đây.

"Đây là điểm mới tạo điều kiện tối đa cho người VN định cư ở nước ngoài là công dân VN, cơ hội cho họ sau này có thể trở về VN sinh sống. Theo đó, để được hưởng các quyền này thì họ phải chứng minh được mình là "công dân VN" tức họ có quốc tịch VN thông qua các tài liệu như giấy xác nhận có quốc tịch VN, hoặc hộ chiếu thể hiện quốc tịch VN…", luật sư Tú nhấn mạnh.

Thứ 2, đối với nhóm "người gốc VN định cư ở nước ngoài", luật sư Tú phân tích theo khoản 4 điều 3 luật Quốc tịch, người gốc VN định cư ở nước ngoài (sau đây gọi tắt là "người gốc Việt") là người VN đã từng có quốc tịch VN mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Luật Đất đai 2024 người gốc Việt được quyền sử dụng đất trong một số trường hợp. Cụ thể, tại điểm h khoản 1 điều 28 quy định "Người gốc VN định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào VN được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự". Đồng thời, theo khoản c điều 28 luật Đất đai 2024, cho phép người gốc Việt nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Luật sư Tú nhận định một trong những điều kiện bắt buộc để người gốc VN được quyền sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở theo các quy định nêu trên là họ phải được phép "nhập cảnh vào VN"; thủ tục, giấy tờ chứng minh nguồn gốc VN. Trong khi, điều 33 Nghị định 16/2020/NĐ-CP yêu cầu người thực hiện thủ tục xin cấp giấy xác nhận là người gốc VN phải cung cấp tài liệu để tự chứng minh bản thân thuộc diện người gốc VN. Điều này dẫn đến trường hợp người thực hiện thủ tục không có đủ tài liệu để chứng minh dẫn đến việc tốn chi phí đi lại và mất nhiều thời gian cũng khó khăn trong việc thu thập các giấy tờ cũ đã bị mất và thất lạc nhiều năm. Theo ông Tú, trong trường hợp này, pháp luật nên có cơ chế nào đó để tạo điều kiện thuận lợi hơn hoặc hỗ trợ người dân trong việc thu thập lại giấy giờ bị mất, thất lạc.

Một lần nữa ông Tú khẳng định luật Đất đai 2024 đã mở rộng rất nhiều về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất cho kiều bào. Tuy nhiên, các quy định đó để triển khai trên thực tế là cả một vấn đề lớn. Không phải các nội dung điều luật đều có thể dễ dàng triển khai bởi còn những vướng mắc về thủ tục hành chính, thực tiễn thi hành bởi các cơ quan nhà nước, các tổ chức có thẩm quyền… Do đó, ông Tú cho rằng cần có nghị định riêng, hướng dẫn, quy định chi tiết về trình tự, thủ tục, điều kiện để người gốc Việt thuận lợi hơn trong việc sở hữu bất động sản ở VN.