Khái niệm nhà vừa túi tiền đã thay đổi

Chia sẻ tại Sự kiện thường niên “Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ IV và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2023 – 2024” tổ chức sáng ngày 15/3, LS. TS. Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS), Chủ tịch Tập đoàn CEO cho rằng bất kỳ quốc gia nào cũng đều đặt mối quan tâm đến nhà ở, việc làm, y tế và giáo dục. Trong đó, nhà ở là vấn đề rất quan trọng, không chỉ giải quyết nhu cầu ở của người dân, mà còn ảnh hưởng đến nhiều vấn đề xã hội khác.

Tuy nhiên sau 2 năm Covid-19, thế giới trải qua nhiều khó khăn, lạm phát tăng cao, nhiều nước trên thế giới gặp khủng hoảng về nhà ở, chứ không chỉ riêng Việt Nam. Các quốc gia và vùng lãnh thổ Mỹ, châu Âu, trong đó có Đức hay Trung Quốc đều đang đối mặt với vấn đề này.

Tại Việt Nam, để giải quyết vấn đề nhà ở, Chính phủ có Quyết định số 2161/QĐ-Ttg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến 2045, phát triển nhà ở cho gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, đặc biệt là nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Theo quan điểm của thị trường, nhà ở vừa túi tiền sẽ có mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản là dưới 1.000 USD/m2, nghĩa là căn hộ 2 phòng ngủ 65m2 có giá khoảng 65.000 USD tương đương 1,6 tỷ đồng, khoảng 25 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea), có một thực tế là căn hộ chung cư với mức giá này gần như đã "tuyệt chủng" ở Hà Nội và Tp.HCM. Hiện "chuẩn" giá nhà bình dân tại 2 thành phố này đã nâng lên 20-30%, ở mức 2-2,4 tỷ đồng/căn.

“Nói như vậy để thấy khái niệm về nhà ở vừa túi tiền hiện nay có thay đổi rất lớn, không còn ở mức 1.000 USD mà có thể đã tăng lên gấp đôi”, ông Bình nêu.

Theo đó, ông Bình cho rằng Việt Nam nên nhìn từ kinh nghiệm phát triển nhà ở vừa túi tiền của một số quốc gia.

Tại Hoa Kỳ, theo Liên minh Nhà ở Thu nhập thấp Quốc gia (National Low-Income Housing Coalition), nước này hiện đang thiếu 5,5 đến 7,3 triệu căn nhà ở vừa túi tiền; theo Hiệp hội Môi giới Quốc gia Hoa Kỳ (NAR), thị trường đang thiếu 320.000 căn dưới mức giá 256.000 USD. Hoa Kỳ phải xây thêm 550.000 căn mỗi năm để bù vào số lượng căn còn thiếu. Ba bang là California, Florida và Texas chiếm 40% số căn hộ này.

Để giải quyết vấn đề nhà ở vừa túi tiền, đất nước này đã sử dụng các quỹ trong Kế hoạch Giải cứu Người Mỹ (American Rescue Plan) nhằm tạo lập thêm nhiều nhà ở cho thuê vừa túi tiền.

Còn California thì tài trợ chuyển đổi các không gian văn phòng sử dụng không hiệu quả thành nhà ở vừa túi tiền; hỗ trợ 8.000 USD cho người thu nhập thấp thuộc diện được thuê nhà ở vừa túi tiền để trả các loại chi phí như thẩm định giá, phí luật sư…; ưu đãi thuế cho các nhà phát triển dành 20% số căn hộ để làm nhà vừa túi tiền... Đặc biệt, ngân hàng cho vay thế chấp 100% giá trị hợp đồng.

Hay như tại Đức, đất nước giàu có hàng đầu châu Âu nhưng tỉ lệ sở hữu nhà ở khá thấp, chỉ 46%. Chính phủ Đức cũng phải can thiệp bằng các mệnh lệnh hành chính để giải quyết vấn đề nhà ở vừa túi tiền cho người dân.

Hoặc ngay như “anh bạn hàng xóm” Trung Quốc, ông Bình cho biết Chính phủ nước này cũng đặt mục tiêu bổ sung 6,5 triệu căn nhà ở mới cho thuê thu nhập thấp ở 40 thành phố chính đến năm 2025, đồng thời áp dụng 17 giải pháp tài chính và phi tài chính, các ngân hàng cũng nắn dòng chảy tài chính cho nhà ở vừa túi tiền.

Ưu đãi của Nhà nước chưa phù hợp quy luật thị trường

Cũng chia sẻ về vấn đề trên, ông Lê Viết Hải - Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cho biết năm 2021, Nhà nước đưa ra Nghị quyết thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội nhưng sau đó năm 2021 - 2022 lại không có một giao dịch nào.

Thực tế tại thị trường bất động sản Tp.HCM, từ trước dịch đến năm 2023, phân khúc cao cấp đã chiếm tới 82% tổng nguồn cung vào giai đoạn trước dịch, nhà ở bình dân giảm 40% và nhà ở giá rẻ vừa túi tiền "tuyệt chủng" trên thị trường.

Để xảy ra tình trạng trên, Chủ tịch Xây dựng Hoà Bình cho rằng vấn đề cốt lõi là những ưu đãi về nhà ở xã hội như phê duyệt dự án, phê duyệt phương án thiết kế, đối tượng người mua, quy mô dự án, giá bán còn rất phức tạp.

“Khoảng 2 năm trước, chúng tôi đã làm với chủ đầu tư nhà ở xã hội, dự án đã có giấy phép đầu tư nhưng đến đầu năm nay mới giải quyết được tạm xong thủ tục về xây dựng nhà ở xã hội để có thể triển khai”, ông Hải dẫn chứng.

Dẫn thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, số dự án nhà ở xã hội được đưa ra rất thấp so với mục tiêu đề ra. Nguyên do được ông Hải phân tích là do những ưu đãi của Nhà nước về thuế sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng, chi phí quản lý chưa phù hợp với quy luật của thị trường nên chưa thể đi đến thống nhất giữa Nhà nước và chủ đầu tư.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh lại cho rằng khi nói đến nhà ở xã hội cần phân biệt và định nghĩa rõ ràng giữa nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá phải chăng hay nhà ở cao cấp thì lại chưa bàn đến.

Theo đó, nhà ở xã hội là nhà ở của Nhà nước đứng ra quy hoạch, hỗ trợ cho bộ phận dân cư yếu thế. Nhà ở thương mại có giá phải chăng là Nhà nước hỗ trợ cho bộ phận người dân đại trà, đáp ứng đại đa số quần chúng. Còn nhà ở cao cấp cũng cần có tiêu chuẩn, quy chuẩn rõ ràng. 

"Vì vậy, khâu đầu tiên cần quan tâm là định nghĩa rõ loại nhà và quy hoạch. Việc dành 20% đất dự án nhà ở thương mại phát triển nhà ở xã hội, nghe dường như hợp lý nhưng tôi cho là còn manh mún. Xây lên sẽ khó đảm bảo được sự đồng bộ", vị chuyên gia phân tích.

Từ đó, ông Thịnh nêu quan điểm cần quy hoạch làm sao để mang đặc tính khu dân cư, đáp ứng nơi ăn chốn ở, công việc, nhu cầu sinh hoạt. Đặc biệt cần loại bỏ quan điểm nhà ở xã hội giá thấp nên chất lượng thấp, dẫn đến nhiều khu xây xong không bán được, người dân không đến ở. Với nhà ở giá phải chăng, nhà nước cần phải có những chính sách từ quy hoạch đến nguồn vốn để hỗ trợ.