Phân khúc nhà ở đang trải qua giai đoạn “đói cung” trầm trọng, bà có bình luận gì về câu chuyện này?

Giai đoạn 2023 - 2024 là giai đoạn thanh lọc, chuyển giao, sửa đổi và chuẩn bị cho các bước tiến tiếp theo của thị trường, đặc biệt là thị trường nhà ở.

Đối với thị trường sơ cấp, tôi cho rằng, quỹ đất tiếp tục khan hiếm, chi phí đất vẫn giữ ở mức giá cao do quỹ đất khan hiếm, chi phí xây dựng, chi phí thời gian chờ hoàn thiện pháp lý sẽ khiến giá bán sơ cấp neo ở mức hiện tại và tiếp tục tăng trong tương lai. Cho đến khi các luật và chính sách mới có hiệu lực vào đầu năm năm 2025, tình hình chậm pháp lý của các dự án được dự báo vẫn sẽ tiếp tục. Với tính minh bạch và khung pháp lý được hoàn thiện, quỹ đất mở rộng nhờ quá trình đô thị hóa nhanh và tập trung đầu tư hạ tầng của chính phủ, dòng vốn đầu tư sẽ tiếp tục đổ vào Việt Nam thời gian tới.

Đối với thị trường thứ cấp, giá bán ghi nhận giảm ở những dự án có đối tượng người mua chủ yếu là nhà đầu tư. Trong bối cảnh lãi suất giảm, tình hình kinh tế trì trệ, giá bán có phần linh hoạt hơn, nguồn cung sơ cấp khan hiếm, nguồn cung thứ cấp sẽ là lựa chọn tốt cho người mua để ở, đầu tư cho thuê.

Bà Trang Bùi.

Một phân khúc khác cũng gây được sự chú ý là bất động sản công nghiệp, khi đây vẫn là phân khúc ấm nóng. Về diễn biến nguồn cung, giá thuê, theo bà có điểm nào đáng chú ý?

Năm 2023, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Vùng Kinh tế trọng điểm miền Nam (SKER) đạt 28.000 ha, giá thuê sơ cấp trung bình khoảng 168 USD/m2/chu kỳ thuê. Nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc (NKER) đạt khoảng 14.500 ha, giá thuê sơ cấp trung bình đạt khoảng 120 – 130 USD/m2/chu kỳ thuê.

Dự kiến trong giai đoạn 2024 – 2026, nguồn cung đất khu công nghiệp mới sẽ liên tục được bổ sung nhờ vào việc công bố và chấp thuận quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn 2050, trong đó SKER sẽ có nguồn cung mới khoảng 6.100 ha và NKER là khoảng 5.500 ha.

Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại SKER đạt 5.400.000 m2, giá thuê trung bình khoảng 4,7 USD/m2/tháng. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại NKER đạt khoảng 3.500.000 m2, giá thuê sơ cấp trung bình đạt khoảng 5 USD/m2/tháng.

Nguồn cung nhà kho xây sẵn tại SKER đạt 5.500.000 m2, giá thuê trung bình khoảng 4,5 USD/m2/tháng. Nguồn cung nhà kho xây sẵn tại NKER đạt khoảng 2.200.000 m2, giá thuê sơ cấp trung bình đạt khoảng 4,6 - 4,7 USD/m2/tháng.

Trái ngược với phân khúc nhà ở, nguồn cung phân khúc này có vẻ đã và sẽ còn rất “bung lụa” thời gian tới?

Đúng vậy. Với việc các chủ đầu tư kho xưởng xây sẵn liên tục mở rộng quy mô và hoạt động trên khắp cả nước, nguồn cung kho xưởng trong thời gian tới sẽ dồi dào ở cả khu vực NKER và SKER. Trong đó, giai đoạn 2024 - 2026 SKER sẽ đón nhận nguồn cung tương lai nhà xưởng xây sẵn là 2,2 triệu m2 và nhà kho xây sẵn là 1,4 triệu m2; NKER sẽ đón nhận nguồn cung tương lai nhà xưởng xây sẵn là 1.1 triệu m2 và nhà kho xây sẵn là 800.000 m2.

Ảnh: Shutterstock.

Sang năm 2024, có thể các chính sách về lãi suất, hiệu ứng của việc sửa luật (dù sang năm 2025 mới có hiệu lực) sẽ thẩm thấu vào thị trường mạnh hơn, theo bà, những điều này sẽ tác động thế nào đến thị trường địa ốc năm tới?

Như đã nói, giai đoạn 2023-2024 là giai đoan thanh lọc, chuyển giao, sửa đổi và chuẩn bị cho các bước tiến tiếp theo của thị trường, đặc biệt là thị trường nhà ở. Cho đến khi các luật và chính sách mới được thông qua có hiệu lực vào đầu năm năm 2025, tình hình chậm pháp lý của các dự án được dự báo vẫn sẽ tiếp tục.

Với tình hình lãi suất được cải thiện, thị trường nhà ở dự kiến sẽ có các bước cải thiện về mặt cầu nhưng đối mặt với tình hình kinh tế và chính trị thế giới vẫn còn nhiều khó khăn, thị trường sẽ khó có thể hồi phục nhanh chóng và bùng nổ trở lại trong thời gian ngắn.

Với thị trường M&A thì sao, Cushman & Wakefield có dữ liệu mới nhất về lĩnh vực này?

Thời gian qua, Việt Nam chứng kiến sự phát triển kinh tế mạnh mẽ khi lượng vốn đầu tư nước ngoài không ngừng tăng và sự bùng nổ của tầng lớp trung lưu đã tạo ra nhu cầu lớn trong việc xây dựng và mua bán bất động sản.

Về tình hình M&A và giao dịch đầu tư bất động sản, theo số liệu từ RCA và Cushman & Wakefield, giá trị các thương vụ đầu tư và M&A bất động sản trong năm 2023 (tạm tính) đạt khoảng 1,05 tỷ USD.

Bà có nhận thấy tín hiệu của việc dòng tiền lớn tham gia thị trường, tham gia vào M&A, tái cấu trúc các dự án không?

Mặc dù còn có nhiều thử thách nhưng Cushman & Wakefield tin rằng, đây chính là thời điểm phù hợp để cho doanh nghiệp có thể tăng cường hoạt động thâu tóm, liên kết hợp tác và đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh. Bởi vì hiện tại, mặt bằng lãi suất đã giảm, các nghị định cùng với quy định mới nhằm mục đích gỡ vướng cho dự án bất động sản được ban hành.

Ở chiều hướng khác, có rất nhiều giải pháp tích cực mà Chính phủ cũng đang thực hiện nhằm mục đích cải thiện tính minh bạch, chấp hành pháp luật cũng như môi trường kinh doanh nói chung. Song song với đó, những quy định mới sẽ giúp tạo giải pháp cho doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc mở rộng thị trường cũng như liên kết hợp tác.

Dự báo của Cushman & Wakefield, có một lượng vốn lớn đến từ nhà đầu tư nước ngoài sẽ hoàn tất, đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024 - 2026. Lý do là vì nhiều giao dịch đã, đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực. Những mục tiêu đầu tư vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh, tiềm năng phát triển.