Một năm “lội ngược” của bất động sản công nghiệp

Theo tạp chí Kinh tế Sài Gòn, giữa bối cảnh thị trường bất động sản nhà ở bộc lộ khó khăn kép về pháp lý dự án, về dòng vốn đầu tư thì phân khúc bất động sản khu công nghiệp lại lội ngược dòng trong năm vừa qua. Nhiều doanh nghiệp ghi nhận lãi tăng trưởng mạnh, thậm chí tăng bằng lần so với năm trước, thiết lập đỉnh mới.

“Con sếu đầu đàn” như Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC) có doanh thu cả năm 2023 đạt 8.204 tỉ đồng, tăng 25% so với năm trước còn lợi nhuận sau thuế đạt 2.314 tỉ đồng, tăng 34%. Hay Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên, đang quản lý 3 khu công nghiệp tại thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương với diện tích gần 970 hecta, cũng đạt được lợi nhuận cao nhất trong 5 năm gần nhất, tương ứng gần 300 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp lớn khác ở phía Bắc là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc ghi nhận doanh thu thuần 5.645 tỉ đồng, tăng gần 6 lần so với năm trước. Nguồn thu phần lớn đến từ cho thuê đất và cơ sở hạ tầng. Lợi nhuận sau thuế đạt 2.218 tỉ đồng, tăng gần 41% so với năm trước. Tiếp đà tăng này, công ty của ông Đặng Thành Tâm còn đặt kế hoạch lãi 4.000 tỉ đồng trong năm nay.

Nhờ cho thuê đất tại Khu công nghiệp Cộng Hòa – Chí Linh (Hải Dương), ghi nhận doanh thu 1 lần, Công ty cổ phần Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam có quí 4-2023 lãi kỷ lục trong 10 năm gần đây, đạt 198 tỉ đồng và gấp hơn 4 lần cùng kì.

Ngành bất động sản khu công nghiệp năm vừa qua đón nhận nhiều tín hiệu tích cực, từ làn sóng dịch chuyển đầu tư và kỳ vọng thúc đẩy tăng cường hợp tác đầu tư với doanh nghiệp nước ngoài. Tính đến cuối năm 2023, theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cả nước có 416 khu công nghiệp đã thành lập. Tổng diện tích đất công nghiệp khoảng 89.200 ha, tăng gần 2% so với cùng kì. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động đạt hơn 72%. 

Một phần phát triển của phân khúc bất động sản này được đánh giá nhờ sự gia tăng từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo Tổng cục Thống kê, năm 2023, vốn FDI đăng ký đạt 36,6 tỉ đô la Mỹ và vốn FDI giải ngân đạt 23 tỉ đô la, tăng lần lượt 32% và 4% so với năm trước. Ngành kinh doanh bất động sản nhận được sự quan tâm đầu tư lớn của dòng vốn FDI, đứng thứ 2 trong số các ngành thu hút vốn với tổng vốn đầu từ gần 4,7 tỉ đô la, chiếm tỷ trọng gần 13% và tăng gần 5%.

Trong 2 tháng đầu năm nay, cũng theo Tổng cục Thống kê, vốn FDI thực hiện ước đạt 2,8 tỉ đô la, tăng gần 10% so với cùng kỳ năm trước, cao nhất của 2 tháng đầu năm trong 5 năm qua. Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài và ngành bất động sản khu công nghiệp từ đó cũng được kỳ vọng tăng trưởng tốt năm nay. Tuy nhiên, nhiều vấn đề nội tại của ngành này vẫn cần được cải thiện để có thể phát huy hơn nữa các giá trị, xứng đáng là “ngôi sao dẫn đường” cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới.

“Đòn bẩy” để bất động sản công nghiệp phát triển

Theo các chuyên gia, thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tại Việt Nam tăng trưởng tốt tiếp tục trở thành động lực để bất động sản công nghiệp trở thành phân khúc dẫn dắt trên thị trường, nhất là sau khi “vượt bão” thành công ở giai đoạn khó khăn như năm 2023.

Dòng vốn FDI chảy vào 16 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân và công nghiệp chế biến, chế tạo đã lấy lại vị trí dẫn đầu sau khi “lùi” xuống vị trí số 2 trong tháng 1/2024 để nhường ngôi cho bất động sản.

Với tổng vốn đầu tư đạt gần 2,54 tỷ USD, FDI rót vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 59,1% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 16,8% so với cùng kỳ. Ngành hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư gần 1,41 tỷ USD, chiếm 32,7% tổng vốn đầu tư đăng ký, cao gấp hơn 3,5 lần so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, chia sẻ về giải pháp đột phá để thu hút FDI trong thời gian tới, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Quốc Phương cho biết, để thu hút các dự án và nhà đầu tư lớn tới Việt Nam, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo và giao nhiệm vụ cho các bộ ngành; trong đó Bộ Kế hoạch và Đầu tư tập trung thu hút vốn trong lĩnh vực khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, chíp bán dẫn, cũng như các ngành công nghiệp mới.

Đồng thời, Thứ trưởng Trần Quốc Phương chỉ rõ một trong 3 lĩnh vực quan tâm nhất của nhà đầu tư nước ngoài khi đến Việt Nam chính là hạ tầng và đất đai. Đối với các dự án lớn, nhu cầu về đất đai rất lớn, do đó, nhà đầu tư đặt những yêu cầu về hạ tầng rất cao. Vì vậy, giải pháp đối với lĩnh vực đất đai và hạ tầng là tiếp tục hoàn thiện, đẩy nhanh tiến độ các dự án kết cấu hạ tầng quy mô lớn và hướng dẫn thực thi Luật Đất đai (sửa đổi) với nhiều điểm mới góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy khu vực đầu tư.

Những yếu tố này được xem là “đòn bẩy” quan trọng giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam phát triển trong thời gian tới. Theo phân tích của Công ty CBRE Việt Nam, nhu cầu tích cực từ các nhóm ngành công nghiệp sẽ giúp thúc đẩy tăng trưởng giá thuê ở nhiều địa phương thời gian tới; trong đó, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng từ 5 - 9%/năm ở miền Bắc và từ 3 - 7%/năm ở miền Nam.

Nhu cầu tích cực từ các nhóm ngành công nghiệp giúp thúc đẩy tăng trưởng giá thuê ở nhiều địa phương. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho, nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 1 - 4%/năm trong ba năm tới.

Nhìn lại thị trường trong “tâm bão” khó khăn 2023 cho thấy, tỷ lệ lấp đầy tại các thị trường đất công nghiệp cấp 1 vẫn được giữ ở ngưỡng khả quan.

Các nhà sản xuất từ các ngành công nghiệp và quốc gia khác nhau vẫn tiếp tục mở rộng mạnh mẽ ở cả hai khu vực. Điều này cho thấy, sự phát triển bền vững trên nhiều lĩnh vực cũng như xu hướng tích cực đối với thị trường công nghiệp Việt Nam.

Cụ thể, khu vực phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 81%, trong khi khu vực phía Nam đạt 92%. Đáng chú ý, diện tích hấp thụ tại thị trường miền Bắc đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, vượt 800 ha, tăng 37% so với cùng kỳ năm trước. Tại thị trường miền Nam, do quỹ đất công nghiệp tương đối hạn chế nên diện tích hấp thụ thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 500 ha.

Tuy nhiên, có một điểm mới được các chuyên gia chỉ rõ là bên cạnh các nhà sản xuất về điện tử, ô tô và phụ kiện, các khách thuê từ những ngành mới trong lĩnh vực công nghệ cao như sản xuất xe điện, bán dẫn hay vật liệu xanh cũng dành sự quan tâm tới Việt Nam.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội nhìn nhận, lĩnh vực công nghiệp bán dẫn và công nghiệp xe điện đã bắt đầu đầu tư vào Việt Nam trong năm 2023. Với sự định hướng của các tỉnh thành và sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp vào các ngành công nghiệp công nghệ cao và bền vững, dự đoán rằng ngành công nghiệp này sẽ thúc đẩy nhu cầu trong tương lai.

Đặc biệt, với việc Việt Nam mở rộng quan hệ hợp tác sâu rộng với các nền kinh tế lớn, cơ hội sẽ tiếp tục đến với mảng bất động sản này. Tuy nhiên, Việt Nam cũng cần tích cực chuẩn bị về hạ tầng, nguồn lực con người và sản phẩm công nghiệp chất lượng nhằm tận dụng tối đa cơ hội – bà An phân tích.

Đồng quan điểm, ông Phạm Vũ Thăng Long - Trưởng Bộ phận Kinh tế vĩ mô Công ty Chứng khoán HSC đánh giá: Việt Nam thành công trong việc thúc đẩy các quan hệ quốc tế. Nhiều hiệp định hợp tác đa phương giữa Việt Nam với các nền kinh tế được ký kết, quan hệ song phương với Nhật Bản, Trung Quốc, Hoa Kỳ… đều được nâng cấp, tạo nên các cơ hội tốt.

Việt Nam có thể tận dụng cơ hội này để học hỏi mô hình của Nhật Bản, vươn mình trở thành “con hổ của châu Á”. Chẳng hạn, sau 34 năm kể từ khi chỉ bằng 1/6 GDP của Philippines vào năm 1989 thì đến nay GDP của Việt Nam đã vượt qua Philippines và Việt Nam đang dần tiến tới bắt kịp các quốc gia phát triển hơn trong khu vực – ông Long chia sẻ.

Cùng đó, cam kết FDI từ Trung Quốc sẽ ngày càng mạnh mẽ và đây là các tín hiệu rất tích cực. Trong bối cảnh Việt Nam cũng đang phát triển về chuỗi cung ứng, không chỉ là trung tâm sản xuất hàng điện tử, mà còn là điểm đến tiềm năng về sản xuất chất bán dẫn (hiện chiếm tỷ trọng trên 20% trong xuất khẩu hàng điện tử). Bởi vậy, những năm tới, Việt Nam sẽ có nhiều bước tiến dài trong thu hút đầu tư và các khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi lớn từ điều này – chuyên gia này dẫn chứng.

Trước hàng loạt yếu tố thuận lợi, năm 2024 bất động sản công nghiệp tiếp tục được đánh giá là phân khúc có tăng trưởng tốt, nhất là khi dòng vốn FDI vẫn tích cực với lợi thế từ chính sách ưu đãi thuế. Cộng thêm hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ, hiện đại với cam kết đầu tư cơ sở hạ tầng thuộc top đầu trong khu vực thì bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là điểm tựa vững chắc trên thị trường.

Đào Vũ (T/h)